Låntakere som slutter å foreta boliglånsbetalinger, vil før eller senere føre til at banken utelukkes. Nå, hvordan foreclosure håndteres avhenger av statlig lov. Mer enn halvparten av statene i USA er tillitskonvensjoner , og foreclosures i tillit gjeldsstater håndteres av forvalteren.
Husk at Fannie Mae- kortsalg som er i standard, håndteres annerledes. Fannie Mae og Freddie Mac utsetter ikke normalt forvalteres auksjoner.
Før utsetting av auksjonen
Etter at en låner slutter å foreta boliglånet, gir utlåner varemerken beskjed om å iverksette avskærmningssaker. Forvalteren er en tredjepart i tillitskilden, en stilling som kalles "holder naken tittel".
Selv om det ikke er nødvendig tidsperiode før innlevering av en varslingsmelding , foretrekker de fleste långivere å forsøke å samle inn i løpet av de første 60 til 90 dagene at en låner faller i etterskudd, i stedet for å hoppe inn i avskærmingsprosedyrer. Noen stater som California krever at långiveren gir låntakeren minst 30 dagers varsel før du sender inn en varsling.
Når kunngjøringen er innlevert, har en låner ca 90 dager for å gjenopprette lånet ved å foreta tilbakebetalinger og betale for sent gebyrer, som inkluderer forvalterens avgifter.
5 måter å utsette en Trustees auksjon
- Løsne boliglånet: Det er en forskjell mellom å gjenopprette et boliglån og innløse et boliglån, men du vil ofte høre ordene som brukes om hverandre, noe som er feil. Å innløse et boliglån er å betale av boliglånet; å reinstate, er et boliglån bragt nåværende. I løpet av de siste dagene av en ikke-rettslig foreclosure prosess, er en utlåner ikke pålagt å godta en gjeninnføring, men må tillate en innløsning.
- Søk etter en lånemodifisering: Långivere er heller ikke pålagt å utsette en auksjon i bytte mot en låneendring , men de fleste banker vil forsøke å utarbeide en midlertidig tilbakebetalingstidsplan. Dette betyr ikke at banken ikke sender hjemmet til auksjonen. Så vær forsiktig. Låntakere vil kanskje spørre banken om et skriftlig løfte om ikke å gå videre med auksjonen.
Noen banker er sneaky. Disse bankene vil gi en midlertidig lånemodifisering, og etter 3 til 6 måneder, fortelle låntakeren at de arkiverer foreclosure fordi låntakeren ikke kvalifiserer for permanent lånemodifisering. De sier takk for de delvise betalingene og legger inn en varsling.
- Fil for konkurs: En konkursbehandling stopper ikke permanent en auksjon, men det kan utsette auksjonen for en stund. Når en debitor arkiverer konkurs, utsteder retten en ordre kjent som et automatisk opphold som stopper forsøk fra kreditorer å samle inn penger, som inkluderer å utsette en auksjon. Det er som å fortelle en trent hund å sitte og bo. Men utlåner kan da legge inn en bevegelse for å løfte det automatiske oppholdet, spesielt hvis meldingen om standard allerede var innlevert.
- Lag en midlertidig begrensningsordre: De fleste forbinder en midlertidig fastholdelsesordre med misbruk av husholdninger, men innkalling av retten til beskyttelse mot misbruk kan også inkludere en forespørsel om å utsette en auksjon. Låntakere må ansette en advokat for å legge inn en midlertidig fastholdelsesordre, og den advokaten må kanskje finne en grunn som er basert på svindel eller en eller annen form for forseelse på långiverens side. Selv om advokaten er vellykket og vinner argumentet, er fastholdelsesordren ikke permanent.
- Forsøk på å gjøre et kort salg : Fortell en utlåner at låntakeren forsøker å gjøre en kort salg, er vanligvis ikke nok. Låntakeren må sende et tilbud til banken fra en kvalifisert kjøper. Eiendomsmegler eller advokat som håndterer forhandlinger for låntakeren, ringer deretter til bankens forhandler og ber om oppsigelse av auksjonen. Ofte vil bankene ikke vurdere en forespørsel om utsatt inntil auksjonen er noen dager unna. Det er som om banken liker å gjøre låntakere sitte på pinner og nåler, og lurer på om auksjonen vil bli utsatt.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.