B av et samarbeidende kort salgsprogram kan betale en omstillingshjelp
Før jeg forteller deg hvordan du gjør en samarbeidsavtale med Bank of America, har jeg en opplysning for deg. Da Bank of America's aksjer flyttet til etsifret territorium, kjøpte jeg en haug med den. Det er fordi jeg tror, uansett hva du kanskje hører, at Bank of America snudde hjørnet med sine korte salgs- og distresserte egenskaper. Samarbeidsprosjektet var strømlinjeformet.
Jeg har solgt kortsalg i lang tid, så jeg var der i begynnelsen i 2005 med en Bank of America- kortsalg.
Jeg vet smerten - tortur, smerten - førstehånden. Siden 2010, da Bank of America flyttet til Equator, begynte den korte salgsprosessen å øke dramatisk.
På grunn av en proaktiv holdning versus reaktiv, hadde Bank of America siden banket godkjenningstiden fra 12 til 18 måneder ned til 2 til 3 måneder. Noen korte salg ble godkjent i så lite som fire uker. Men Kooperativ Kortsalg var et annet dyr. Også, hvis det eksisterende lånet hadde vært med Countrywide, var kooperativ kortsalg nesten automatisk.
Hvorfor Bank of America tilbyr Cooperative Short Sale
Bankene er ikke i bransjen for å gjøre livet lettere for sine kunder, langt mindre sine korte salgskandidater. Bankene er i virksomheten for å vinne. Hovedårsaken til at Bank of America hadde igangsatt samhandelenes korte salg var å øke bankens bunnlinje.
Banken møtte flere problemer i de første årene med kort salg:
- Dårlig rykte for å ta for lang tid til å behandle kortsalg
- På grunn av lengden på tiden for å kjøpe en kort salg, kjøpte kjøpere lowball tilbud .
- Usikker på hvordan du gjør en kort salg , var mange agenter prissatte kortsalg uhensiktsmessig.
Det ser ut til at Bank of America kom til denne konklusjonen: Hvis Bank of America kunne velge listeprisen for kortsalg og godkjenne den korte salget på forhånd gjennom et samarbeidssalg, ville det få kontroll over den korte salgstransaksjonen.
Banken vil også øke oddsen betydelig at en kjøper ville betale markedsverdi dersom en kjøper ikke var tvunget til å vente måneder og måneder for det korte salgsgodkjennelsesbrevet .
Hvordan lage en Bank of America Cooperative Short Sale
Du kan leie en eiendomsmegler hvis du vil, men det er ikke et nødvendig skritt for å bli forhåndsgodkjent for kortsalg. Jeg hjalp mine selgere med å bli forhåndsgodkjent, men ikke alle korte salgsagenter tilbyr denne typen tjeneste fordi vi ikke blir betalt for å gjøre det. Her er den gamle måten programmet virket i et nøtteskall:
- Skriv et motgangsbrev .
- Send motgangsbrevet til banken og be banken om å gjøre et samarbeidssalg.
- Følg opp med Bank of America hver uke for å forsikre deg om at ditt samarbeidende salg blir behandlet.
Banken kan kreve andre dokumenter, men kan ikke. Programmet var strømlinjeformet. Dette innebar at banken ville kjøre en kredittrapport. Hvis din FICO- poengsum var svært lav og kredittrapporten din var forferdelig, ville Bank of America sannsynligvis ikke be om støttedokumenter. Det ville bare godkjenne din samarbeidende korte salg. Denne prosessen tok alt fra 30 dager til 3 måneder eller så.
Begynnelsen av mai 2012, endret programmet. De nye reglene gjorde at eiendomsmegleren din kunne starte Cooperative Short Sale in Equator for deg uten motgangsbrev.
Hvis du ønsket å gjøre en strategisk kortsalg , ba banken om å få støtte dokumentasjon. Banken kan også be om et selgerbidrag . På grunn av SB 458 ble det ikke tillatt et bidrag i delstaten California. Men skjønnheten i et samarbeidende kortsalg var salgsprisen godkjent og selgeren ble godkjent. The Cooperative Short Sale betalte også selger opptil $ 2500 til $ 3000 i flyttingstjeneste, og ga selgeren kvalifisert. Kast HIN-initiativet inn i det, og pengene kunne firedoble. Jeg hadde noen selgere som mottok $ 20.000.
Etter at selgeren mottok et tilbud, ville Bank of America svare på kjøperens tilbud innen 10 virkedager. Jeg hadde ikke hatt det som skjedde - det var nærmere 30 - men det var fortsatt en god responstid, og det var mulig at filene ikke var porteføljelån.
Oppsiden var det var ingen overraskelser.
Ulempene til Bank of America's Cooperative Short Sale
- Feil prisfastsetting.
Etter at kooperativ kortsalg ble godkjent, oppførte din korte salgsagent seg hjemme og markedsført til den godkjente korte salgsprisen. Forhåpentligvis var dette en realistisk pris. Hvis det ikke var det, var du slitt. Det var risikoen for å delta i Cooperative Short Sale-programmet.
- Gjerning i stedet.
Vær oppmerksom på om ditt hjem ikke solgte, var programmet tillatt for en automatisk gjerning i stedet for foreclosure . Du kan miste hjemmet ditt hvis du ikke kunne selge som en kort salg. Men selgere vurderte dette, hvis du er i ferd med å miste det uansett, hva er forskjellen?
- Andre Utlåner / MI Avslag.
Hvis du hadde to lån på kort salg , ville du alltid ha behov for godkjenning av den andre långiveren til å delta. Hvis den andre långiveren sto for å tjene mer penger gjennom en foreclosure, kan utlåner nekte å godkjenne den korte salget. Dessuten, hvis lånet har boliglånsforsikring , måtte også MI-selskapet godkjenne salget i tillegg.
Hvorvidt Bank of America vil vurdere en kooperativ kortsalg alle disse årene senere er sannsynlig vurdert i hvert enkelt tilfelle nå. Din beste innsats er å ringe til banken og spørre om programmet fortsatt eksisterer. Det kan ikke.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.