Spørsmål: Hva må vi vite om å kjøpe en som er kortsalg?
Vi hadde ventet tålmodig på at banken skulle godkjenne vår korte salg i nesten to måneder. Vi er første gang hjemme kjøpere , og jeg kan ikke tro mye vi får på dette stedet. Problemet er at vi ikke kunne gjøre vårt hjem inspeksjon før vi fikk godkjenningen, og inspektøren fant en masse ting som er galt - helsemessige og sikkerhetsproblemer - og vi vil ha dette greit. Vår agent sier at banken ikke vil gjøre det fordi hjemmet er solgt som As is short sale. Hva i hælen gjør som er sant? Hva er en As-kort salg?
Svar: Mange første gangs boligkjøpere har en tøff tid å komme gjennom hjemmeinspeksjonen, men det er enda tøffere når de kjøper en As er kortsalg. Det er fordi det ville være uvanlig for en selger å reparere noe når et kortsalgshjem er solgt som Is. Videre kan i noen tilfeller selgerbetalt reparasjon bryte bankens armlengdesavtale .
Hvorfor blir kortsalg solgt i som er tilstand
Bankene tar et bad når de tillater en kort salg . Noen ganger overstiger beløpet som er tilgitt av banken 50% av ubetalte boliglånsbalansen. Det er ikke uvanlig at en bank godtar en sterkt nedsatt utbetaling fordi eiendommen bare er verdt hva det er verdt ved salgstidspunktet. Hvis verdiene falt med 50%, vil långiveren få det som er igjen etter at kostnadene er betalt.
Kostnadene ved salg trekkes fra salgsprisen. La oss si et hjem er verdt $ 100.000. Hvis provisjon , tittel- og deponeringsavgift, eiendomsskatt og alle kostnadene ved salg totalt $ 10.000, for eksempel, vil banken motta $ 90.000.
Hvis banken skulle autorisere reparasjonskostnader, ville pengene for disse reparasjonskostnadene bli trukket fra $ 90 000, netting banken enda mindre. Dessuten pris mange banker deres korte salg litt under markedsverdi for å tillate uventede reparasjoner. Så kostnaden for å reparere / fikse en defekt, kan allerede være beregnet til prisen du forventes å betale.
Som et resultat av dette, nekter bankene vanligvis å betale noe bortsett fra lokalt aksepterte sluttkostnader . Mange kjøpskontrakter sier at kjøperen kjøper hjemmet i sin As is-tilstand også. Du bør lese den fulle utgaven av ditt tilbud på 10 til 20 sider.
Kan selgeren gjøre reparasjoner når man selger en som er kortsalg?
Noen ganger, for å kjøre poenget hjem til kjøpere, kan jeg sette inn en setning i mine tilbud eller tilleggsavtaler som stavar ut As-salgsbetingelsene. Jeg vil si at kjøperne forstår hverken banken eller selgeren vil gjøre noen reparasjoner, uansett grunn, aldri, noen gang i en million år.
Dette får folk til å le. Det kan også gjøre noen kjøpere gale fordi de vil at noen skal være ansvarlige for tilstanden til eiendommen. Men det er ikke sannsynlig. Det er folk som ikke forstår at det siste som en kort salgsannonsør og hennes selger vil høre når de planlegger eiendommen å lukke, er en kjøper etterspørsel etter reparasjoner. Noen agenter foretrekker å forhandle med en ny kjøper fordi det er lettere enn å begynne å forhandle om lavere pris eller reparasjonsutgifter hos en eksisterende kjøper.
Når det gjelder om selgeren kan gjøre reparasjoner, avhenger det. Noen kontrakter fastsetter at selgeren skal levere eiendommen til kjøperen i samme stand som når kjøperen først så på den.
Hvis noe skjedde, si, taket begynte å lekke, det er ikke i samme tilstand lenger. For å holde transaksjonen sammen, kan selgeren være behagelig å fikse taket. Men det er ikke nødvendig i mange tilfeller.
FHA lån krav oppgir at det ikke kan være noen peeling maling i et hjem bygget før 1978. En kjøper vil ikke få et lån dersom vurdereren noterer peeling maling. Vil selgeren bestemme seg for å skrape og male de flekkene som er notert av kjøperens taksator? Selgeren kan kanskje hvis selgeren vil at transaksjonen skal lukkes. Mye avhenger av hva du spør om å bli reparert og hvor stor avtale det er.
Helse- og sikkerhetsspørsmål for en som er kortsalg
Siden du uttrykkelig har brukt begrepet helse- og sikkerhetsspørsmål, la oss snakke om det. Noen problemer med helse og sikkerhet er alvorlige. Noen er milde. Noen avtale med kodebrudd som kunne bli bestefar.
Et helse- og sikkerhetsspørsmål er en sprekk i fortauet når den ene siden er hevet en halv tomme og den andre siden er litt lavere. En slik sprekk, kanskje forårsaket av trerøtter, kan føre til at folk tur og faller flatt på ansiktet. Men er det et helse- og sikkerhetsproblem for deg? Å ha en brannverdier mellom hus og garasje er et helse- og sikkerhetsspørsmål. Å puste et bad eksos på loftet er et helse- og sikkerhetsproblem. Hvor tegner du linjen?
Disse er ikke reparasjoner de fleste selgere ville til og med tenke å takle for en As er kort salg. Før du vurderer å kjøpe en Som er kortsalg, kan du spørre deg selv om du er klar til å godta et hjem i sin tilstand. Alle boliger har feil. Det er ingen perfekt hjem.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.