Enten du bør foreta en lånemodifisering over en kort salg, avhenger delvis av følgende:
- Din økonomiske situasjon
- Viljen til banken
- Ditt ønske om å holde hjemme
Det blir ytterligere komplisert hvis banken nekter å vurdere dagens markedsverdi av ditt hjem. Hvis du virkelig ønsker å bo i ditt hjem, uavhengig av verdien, så kan en lånemodifisering være det beste alternativet.
Vilkår for en lånemodifisering
Målet med et lån modifikasjon er å redusere et huseiers boliglån betaling og gjør at betalingen rimelig.
Dette oppnås ved å implementere ett eller flere av følgende:
- Senking av renten
- Utvider lånets løpetid
- Legge til ubetalte renter til hovedbalansen
- Redusere hovedbalansen
Kontor for Valutasjef (OCC), som regulerer nasjonale banker, sier at mange låneendringer ikke reduserer hovedstolens balanse. Kanskje mer urovekkende er nyheten om at et stort antall låneendringer snart blir krenkende igjen. Det er ofte bare en midlertidig løsning og ikke en langsiktig løsning.
Lånemodifikasjoner kan resultere i økt betaling
Dette kan høres bisarrt ut mot deg og i motsetning til hvordan en lånemodifisering skal fungere, men ikke alle banker vil tilby et lånsmodifisering som senker et huseiers boliglånsbetaling. Noen banker vil tilby et lånemodifisering som øker betalingen. Bankbrukskvoter, som ofte taper en viss prosentandel av din brutto månedlige inntekt, for å bestemme en ny boliglånsbetaling.
Hvis regnskapet garanterer, kan banken be om høyere betaling.
Midlertidige lånemodifikasjoner
Vær oppmerksom på at enkelte banker tilbyr en midlertidig lånemodifisering. Dette betyr at en bank ikke vil godta en permanent lånendring, men kan i stedet tilby følgende forhold:
- Hovedbalansen forblir den samme.
- Boligeiere blir bedt om å foreta en ny redusert betaling.
- Begrepet for den nye betalingen er satt i 3 til 6 måneder.
- Implikasjonen er at hvis husseieren foretar de nye betalinger i tide under den midlertidige låneendringstidsgrensen, kan banken gi en permanent lånendring.
Men i slutten av siktet er banken også fri til å si: "Takk, veldig mye, for å gi oss noen penger, men lånet ditt er nå i standard." Og banken kunne fortsette å avskjære. Jeg har hørt denne historien fra flere Sacramento-klienter som ble tvunget til en kort salg av denne manøveren.
Bankene behandler ikke kortsalg samtidig med en lånemodifisering
De fleste banker vil ikke åpne to filer samtidig. Du må bestemme på forhånd om du vil forfølge et lån modifikasjon eller en kort salg. Du bør jage den ene eller den andre.
En bank vil lukke ut en ventende kortsalgstransaksjon dersom huseieren senere bestemmer seg for å søke om lånemodifisering. Lengden på tid til å behandle en kort salg i motsetning til et lånsmodifisering er omtrent det samme. Noen låneendringer tar 3-6 måneder å konkludere.
Det er urettferdig mot en kjøper som har lagt inn et godt trosbud på kort salg og avtalt å vente på kort salgsgodkjenning for å oppdage at selgerne har hatt andre tanker og nå vil foreta en låneendring midt i kortsalg.
Mitt råd er å ta din beslutning og holde fast ved den. Dessuten må du ikke ansette noen firma for å gjøre et lånsmodifisering for deg fordi du kan be om det selv uten å betale noen. Mange lån modifisering selskaper er svindlere.
Hvorfor kan et kort salg foretrekkes over en lånemodifisering?
Huseiere som foretrekker å komme seg ut fra undervann, kan foretrekke å gjøre en kort salg i stedet for et lånsmodifisering. En kort salg betyr at banken vil akseptere en redusert utbetaling og frigjøre lånet. Hvis ditt hjem er verdt dramatisk mindre enn beløpet skyldes, kan det være mer fornuftig å gjøre en kort salg og bli lettet over den belastede gjelden. Her er andre faktorer å vurdere:
- Etter 3 år med å opprettholde kreditt, hvis prisene forblir stabile, kan huseiere kvalifisere seg til å kjøpe et annet hjem etter en kort salg med et boliglån og en betaling som er rimelig.
- Både et lånsmodifisering og en kort salg kan påvirke kreditt . Men begge løsninger er generelt bedre enn en foreclosure.
- Mange lån modifikasjoner krever en justerbar rente betaling enn kan øke hvert år etter at de første 5 årene med fast betaling har gått.
- De fleste av de korte salgslistene jeg selger i Sacramento, involverer selgere som ble nektet et lånsmodifisering.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.