En leser spør: Vi kjøpte vårt hjem for flere år siden uten å finne ut mye om nabolaget, som har vist seg å være mindre nabo og mer hette, så vi kan ikke selge den nå. Min kone sier at frisøren fortalte henne om en plan hvor vi kunne kjøpe et nytt hjem, late som å leie ut vårt eksisterende hjem og, etter at vårt nye lån lukkes, slutter å betale på vårt gamle hjem. Hun kalte det "kjøp og sikkerhet". Dette høres for godt ut til å være sant. Er det noe galt med kjøp og sikkerhet?
Svar: Kjøp og sikkerhet er et resultat av å kjøpe et nytt hjem med det formål å bail på den gamle. Det regnes som boliglånssvikt . Selv forstyrrende omstendigheter gir ikke en hjemseier rett til å begå boliglånsbedrageri.
Hva er utviderende omstendigheter for kjøp og sikkerhet?
Noen ganger føler seg huseiere berettiget fordi de tror at de ble dupet da de kjøpte sitt eksisterende hjem. Noen av grunnene til at kjøper og låntakere føler seg villedet, er som følger:
- Boliglånsrepresentant forklarte ikke grundig konsekvensene av finansieringen, for eksempel justerbar rente lån vil justere eller rentebetalinger betalingsmåter betaler ikke hovedstolen.
- Eiendomsmegleren førte kjøperen til å tro at hjemmeverdier aldri kan falle. I markeder hvor verdier faller og kjøperen har investert lite eller ingenting mot egenkapital , kan hjemmet være mindre enn det som skyldes banken.
- Banken kan ha lovet kjøperen at en refinansiering alltid ville være et alternativ og deretter endret utlånsretningslinjer, noe som gjorde at det var umulig å skaffe et nytt lån.
Under noen av de ovennevnte scenariene, kan hjemmeeieren føle seg hjørnet og presset inn i å la hjemmet gå inn i foreclosure, men vil ikke gi opp rett til hjemmeeierskap. I hodet til disse boligeierne føler de at omstendighetene gir grunn til bedrag fordi de ble lurt.
Men det endrer ikke det faktum at kjøp og sikkerhet utgjør boliglån og er mot loven.
Hvordan virker kjøps- og sikringsarbeid?
Kjøp og sikkerhet innebærer å lyve. Det innebærer vanligvis å lage en falsk leieavtale og presentere denne falske dokumentasjonen til långiveren. La oss følge trinnene som en mytisk husseier - vi vil kalle ham Claude - ville følge:
- For det første bestemmer Claude at hans hjem ikke lenger passer til hans formål.
- Siden Claude ikke kan skaffe seg et nytt boliglån etter en kort salg eller foreclosure, setter han seg for å finne et hjem for å kjøpe før han går i mislighold på det eksisterende boliglånet.
- Claude skriver et tilbud på det nye hjemmet og sender inn en låneansøkning.
- Utlåner ber Claude om leieavtale for å vise at en leietaker vil flytte inn i Claudes gamle hjem og gjøre utleiebetalinger til Claude.
- Claude ber sin venn Clyde om å undertegne leieavtale, selv om Clyde ikke har til hensikt å flytte inn eller leie ut Claudes gamle hjem. Han sender denne falske leieavtalen til utlåner.
- Utlåner godkjenner Claudes nye boliglån og finansierer lånet .
- Claude gjør aldri en annen betaling på sitt gamle hjem. En melding om standard er arkivert og hjemmet går inn i foreclosure, deretter går tilbake til banken.
- Claude's kreditt er ødelagt, men han bryr seg ikke fordi han allerede har kjøpt et nytt hjem og ikke har noen intensjoner om å flytte lenge.
Hvorfor er kjøp og sikkerhet mot loven?
I Claude saken forfalsket han lånedokumenter og forsettlig løy på sin låneansøkning. Det er boliglånsvindel. Forfalskningssvindel skjer når en låner avholder informasjon - for eksempel en bevisst intensjon om å slutte å betale til en annen kreditor - eller forfalsker informasjon - noe som vil føre til at den nye långiveren avviser lånet dersom utlåner visste om det.
Det anses også at bedrageri ligger på en låneansøkning og produserer falske dokumenter til utlåner. FBI definerer boliglånsbedrager som "ethvert vesentlig feilinformasjon, uriktig fremstilling eller utelatelse som påtegnes av en garantist eller långiver for å finansiere, kjøpe eller forsikre et lån."
Som et resultat av kjøp og oppkjøp praksis, krever Fannie Mae retningslinjer nå at kjøpere skal kvalifisere seg for boliglån på begge husene ved låneoppstart, med mindre det eksisterende hjemmet har rikelig med egenkapital.
Det er fordi en boligeier med masse egenkapital ville være tåpelig å gå vekk fra det.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.