Kjøper et helt nytt hjem
Hvis dette beskriver deg, og du alltid har fantasert om å kjøpe et helt nytt hjem for drømmene dine, er det noen tips som kan hjelpe deg med å beskytte deg selv - for å gjøre prosessen til en hyggelig opplevelse.
Leie din egen agent i begynnelsen av jakten din for å kjøpe ny konstruksjon
Mange byggherrer vil ikke tillate deg å ansette din egen agent hvis du vandrer inn i det nye hjemmet salgskontor uten representasjon. Du kan ikke huske å registrere deg for noe eller gi dem navnet ditt, men du har gjort det. Hvis du besøker byggmesterens byggeplass uten agent, kan du bli slått på, fordi senere kan byggeren nekte å betale din agent.
La agenten introdusere deg til byggmesteren, og du er dekket.
- Byggerens salgsagenter blir betalt for å representere byggeren, uavhengig av hva de kan fortelle deg. Mange vil bruke høytrykkstaktikk for å overtale deg til å signere kontrakten. På grunn av det høye volumet av splitter nytt hjemsalg, betales mange byggmestere mindre enn en tradisjonell kommisjon; noen tjener lønn pluss insentiver, så omsetningen er viktig for deres levebrød.
- Lei en kjøperens agent for å representere deg. Mesteparten av tiden vil agenten din bli betalt av byggherren, men noen ganger er ansvaret for agentens gebyr åpent for diskusjon. Byggere annonserer generelt hvor mye de vil betale en kjøpers agent. Sjelden, med mindre inventar er lavt og krever høyt, nekter de. Selv om du må betale din agent direkte, kan du sannsynligvis legge til avgiften til salgsprisen , og det ville være verdt det fordi en god forhandlerkjøperens agent kan spare deg tusenvis mer enn kommisjonen.
- Din egen agent vil representere deg, være din fiduciary og er pålagt å avsløre positive og negative om transaksjonen. Builder's agenter diskuterer ikke ulemper. Din egen eiendomsmegler er pålagt å sette dine interesser først.
- Hvis kontrakten din inneholder en beredskap til å selge ditt eksisterende hjem før du kjøper , må du igjen leie din egen liste agent for å liste ditt hjem. Vær oppmerksom på at kjøp før salg er ikke alltid i din beste interesse fordi hardt forhandlinger ofte går ut av vinduet når du har følelsesmessig flyttet ut av hjemmet ditt.
Ikke bruk Builder's Lender automatisk
- Bygherrer foretrekker ofte sin egen utlåner fordi byggeren vil bli holdt fullt informert om din personlige utvikling; det er one-stop shopping for en byggmester. Men en utlåners utlåner kan ikke tilby deg den beste avtalen. Videre kan bygherren eie utlånsfirmaet. Spør om det er et incitament til å bruke utlånerens utlåner. Noen ganger får du en pause.
- Tenk på alternative kilder for å finne en utlåner . Din egen bank- eller kredittforening kan gi deg svært attraktive priser og vilkår, basert på bankhistorikken din med den institusjonen. Din agent kan henvise deg til hans eller hennes private liste over engros långivere.
- Handle rundt og intervju din utlåner . Finn en banker eller boliglån megler som du kan stole på og med hvem du føler deg komfortabel med å gjøre forretninger. Det handler ikke alltid om prisene, alle satser er omtrent det samme.
- Be om å se en kopi av kredittrapporten din og FICO- poengene. Du kan bestille din egen gratis kredittrapport før du handler for et nytt hjem.
- Forvent din utlåner å garantere sine gebyrer. Utlåner er pålagt ved lov å utstede et lånestimat som viser alle sluttkostnader.
Hent juridisk råd før du kjøper et helt nytt hjem
- Før du signerer en kjøpekontrakt , vil du kanskje snakke med en eiendomsadvokat . Standard kjøpsavtaler er utformet for å holde alle utenom domstolene, men de inneholder ikke nødvendigvis språk som beskytter kjøperen.
- Still spørsmål om fjerning av uforutsetninger og avbestillingsrettigheter . Pass på at du forstår ditt ansvar og forpliktelser.
- Finn ut om materialene som brukes av byggeren inneholder kjemikalier som er skadelige for helsen din. Hvis kontrakten inneholder en advarsel om helseproblemer, er det sannsynligvis fordi det er en gyldig bekymring, og andre kjøpere har gått til retten over det.
Bekreft alternativer og oppgraderingspriser
- Bestem hvilke alternativer og oppgraderinger du vil ha. Husk at for mange byggere er fortjenestemarginen høyest i oppgraderinger. Noen byggherrer kan selge et hjem for nesten bare byggekostnader fordi de gjør mesteparten av fortjenesten i oppgraderingene.
- Finn ut om din utlåner vil låne ut alle opsjoner / oppgraderinger du har valgt. Hvis din utlåner ikke finansierer 100% av valgene dine, må du betale for det i kontanter.
- Spør om kanselleringer og om du vil bli holdt ansvarlig for gjenstander, kan byggeren ikke returnere til en leverandør.
- Noen kontrakter gir byggeren rett til å velge oppgraderinger hvis du ikke sender inn din forespørsel innen en bestemt tidsperiode.
- For å spare penger, bør du vurdere hvilke oppgraderinger du kan kjøpe og installere deg selv etter at sperringen er lukket. Men innse at noen oppgraderinger som CAT-V, DSS eller sikkerhetskobling inne i veggene er enklere å gjøre før konstruksjon.
Sjekk ut Builder's Reputation
- Hvis en kjøper har en dårlig opplevelse med en byggherre, sprer ordet raskt gjennom et fellesskap. Men du vil ikke vite om en dårlig rep er en isolert opplevelse eller hvis byggeren gjentatte ganger bringer dårlig publisitet til seg selv uten å sjekke og verifisere de offentlige regnskapene for søksmål.
- Snakk med naboene og gransk konstruksjonskvaliteten på omkringliggende boliger. Bygger byggmesteren like eller større boliger i området, eller er konstruksjonen slående og husene krymper i størrelse?
- Finn ut om byggeren selger til investorer. Noen byggherrer krever at alle deres hjem er okkupert. Andre selger så mye inventar til investorer som profittmarginer vil tillate. Hvis markedet plutselig faller, er investorene vanligvis den første til kausjon, og for øvrig er en del av grunnen til at du kjøper i en ny underavdeling, omgitt av andre kjøpere, akkurat som deg, ikke leietakere.
Lei en hjem inspektør når du kjøper ny konstruksjon
- Alltid, alltid, alltid få en hjem inspeksjon når du kjøper. Og ansett en akkrediterte person for å utføre inspeksjonen - ikke din pappa eller vennekontraktør, få en ekte inspektør . Vær der for inspeksjon og still spørsmål, fordi et nytt hjem kan inneholde feil. VVS-systemet kan være for lite, eller VVS-systemet kan installeres bakover. Byggearbeidere gjør feil. (Og la oss ikke engang snakke om sennepsfargede McDonald's wrappers fylt i vegghulrom.)
- Hvis inspektøren krever ytterligere inspeksjon av en annen profesjonell entreprenør, kan du finne ut om inspektøren forteller deg at det kan være et alvorlig problem, eller hvis inspektøren ikke har lisens til å løse problemet.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.