Spørsmål: Hvem er selgeren i en kort salg?
En leser skriver: "Jeg har skrevet så mye papirarbeid når jeg legger hjemmet mitt på markedet som et kort salg som jeg ikke kan huske hva jeg lovte å gjøre eller hva et av papirene betyr. Min agent sier at banken betaler alle Salgskostnader, men det ser ikke slik ut til meg. Han sendte meg et tilbud om å signere. Tilbudet sier at selger betaler tittel og escrow. Er det meg eller er det banken? Hvem betaler eiendomsskatten? Hvem er selgeren i en kort salg? "
Svar: La meg først si at hvis du lurer på hvem selgeren er i en kort salg , er du ikke alene. Selv selgere som burde vite svaret på det spørsmålet, gjør det ikke. Selv agenter som burde vite svaret på det spørsmålet, gjør det ikke. Det er en del av grunnen til at agenten din forteller deg at banken betaler alle kostnadene i en kort salg. Men agenten din er ikke akkurat riktig og kan ta den enkle veien ut.
Det høres også ut som om du kanskje har et tillitsspørsmål som skjer med din egen agent. Når en agent signerer en noteringsavtale med deg, oppretter denne agenten et fidusielt forhold til deg. Det betyr at agenten må jobbe i beste grad. Det er vanskelig for en agent å gjøre den jobben for deg hvis fiduciary ikke eksisterer. Du må stole på at agenten din har fidusiær med denne agenten. Uten tillit, kan du ha brutt fidusiærforholdet.
Mitt forslag er at du spør din agent for å forklare fiduciary til deg, og forklare deg hvem som selger i en kort salg.
Dette bør ikke være en vanskelig oppgave for agenten din, og faktisk vil det mest sannsynlig bli ønsket velkommen av din agent.
Hvem betaler kostnadene i en kort salg
En kort salg er egentlig ikke annerledes enn noen annen form for transaksjon så langt som kostnadene er opptatt av. Din avsluttende erklæring og gebyrene som belastes, er svært lik alle andre eiendomsmeglingstransaksjoner.
Det virker slik:
- Si at du selger ditt hjem for $ 100.000. Du er selgeren.
- Kjøperen håndterer deg $ 100 000, enten gjennom en kombinasjon av en forskuddsbetaling og et lån, eller kanskje er det bare alle penger. Det spiller ingen rolle. Til slutt får du $ 100.000.
- Først betaler du provisjonen . Hvis det er 7%, betaler du $ 7000 til noteringsmegleren. Listemegleren betaler deretter noteringsagenten, kjøperens megler, og kjøperens megler betaler kjøperens agent. Det kan også være sub-agenter av agenter som får betalt fra $ 7000, men faktum er at du nå har $ 93,000 igjen.
- Fra $ 93 000, vil du sannsynligvis ha ytterligere $ 3000 i utgifter. Disse gebyrene kan dekke tittel avgifter, escrow avgifter, opptak avgifter, krenkende eiendomsskatter, skattprestasjoner, overføringsgebyrer, blant andre kostnader. Hvis alle disse kostnadene er totalt $ 3000, for eksempel, vil du nå ha 90 000 dollar igjen.
- $ 90.000 er nettoprovenuet ditt. Du kan ikke beholde pengene fordi du skylder banken. Du skylder sannsynligvis banken mye mer enn $ 90.000, men hvis banken skulle selge hjemmet ditt som et bank-eid bolig , kunne det maksimalt banken sannsynligvis få være den $ 100.000 du bare ble tilbudt for kortsalg.
Derfor, siden banken ikke kan få noe mer enn det fordi $ 100.000 er markedsverdi, vil banken akseptere din $ 90.000. Den eneste forskjellen mellom en kort salg og en vanlig transaksjon, som du ser, er at du ikke legger penger i lommen. I en vanlig transaksjon, ville du lomme nettoprovenuet etter å ha betalt av banken fordi du ville ha det som kalles egenkapital. I en kort salg har du ingen egenkapital fordi du har mistet din egenkapital .
Dette betyr at du er selgeren. Banken er ikke selgeren. Eieren er selgeren, og eieren betaler kostnadene ved salget fra provenuet fra salget.
Er banken virkelig selgeren av et kort salg?
Noen argumenterer for at banken egentlig er selgeren av en kort salg fordi banken skyldes langt mer penger enn hjemmet selger for, men det er ikke sant. Det er fordi tittelen forblir hos selgeren til selgeren utfører hjemmet til en kjøper. Selgeren er eieren.
Det virker på denne måten i virkeligheten, skjønt. Si, du skylder $ 200 000 til banken, men ditt hjem er bare verdt $ 100 000. Hvis banken kommer til å miste $ 10.000 fra inntektene, fordi nettoprovenuet på salg er bare $ 90.000, som gjør at banken er veldig interessert i og har vært knyttet til salgskostnadene.
Selv om banken ikke virkelig betaler kostnadene ved salg, kan hver krone banken stoppe selgeren fra å betale, gå inn i bankens lomme. Fordi banken får pengene som er igjen. Derfor bryr banken seg hvor mye selgeren betaler i avsluttende kostnader .
Men selgeren er fortsatt selgeren, og banken er fortsatt banken.
Spørsmålet er fortsatt om banken ikke vil tillate en viss avgift eller utgifter i en kort salg, hvem betaler det? Hvis en avgift er uautorisert, betyr det at banken ikke tillater at den trekkes fra bruttoprovenuet. Men avgiften må fortsatt betales. I det meste av mitt kort salg ber jeg kjøperen å betale uautoriserte avgifter.
Vanligvis er utbetaling av uautoriserte gebyrer omsettelige. I en HAFA-kortsalg var imidlertid selgeren ikke lov til å betale noe ekstra. HAFA-kortsalg brukes ikke lenger. I California, forbyder SB 458 at California-selgere fra California betaler noen avgifter helt utenom lommen, slik det fremgår av California Civil Code 580e.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.