Viktigst for hjemmekjøpere, gjør jumbo lån det mulig å kjøpe dyrere boliger.
Du kan ikke bryr seg om boliglånsmarkeder, men hvis du kjøper et dyrt hjem og du ikke gjør en betydelig forskuddsbetaling, kan et jumbolån være ditt beste alternativ. Du kan til og med få en bedre rente med et ikke-samsvarende lån.
Jumbo-Mortgage
Jumbo lån får navnet sitt fra de store lånebalansene som er tilgjengelige. I samsvar med lån, som er det største segmentet av lån i USA, er lån som oppfyller retningslinjer fastsatt av GSE. Disse lånebeløpene for 2017 er avkortet til $ 424,100 i de fleste deler av landet og har tilleggsregler for lånerkvalifisering. I noen høykostede områder går lånsgrenser mye høyere for å ta hensyn til lokale boligmarkeder. For eksempel, i Los Angeles County, er grensen 2017 $ 636.150.
Hvis du vil låne mer enn lånegrensen i ditt område, må du bruke et jumbolån eller en annen kreativ metode for å sikre finansiering.
Jumbo Långivere
Banker og andre private investorer utsteder jumbo lån.
Disse långiverne har ingen intensjon om å selge lånene til GSE, slik at långivere kan utforme sine egne godkjennelseskriterier. Hver utlåner har unike mål og bekymringer, så alle jumbo låneprogrammer er forskjellige. Det betyr at det er viktig å handle blant ulike långivere, da pris- og godkjenningskriteriene kan variere mye.
Finn en utlåner som passer din økonomiske situasjon og eiendommen du kjøper. For eksempel gjør enkelte långivere det lettere eller vanskeligere å få lån til fritidsboliger, og ulike långivere har forskjellige forskuddsbetalingskrav.
Kvalifiserende for Jumbo Boliglån
Som med ethvert lån, må du møte godkjennelseskriterier, og jumbo lån er vanskeligere enn konvensjonelle lån for å kvalifisere seg for. Lånene er høyere, så långivere er mer selektive på grunn av økt risiko for utstedelse av jumbos.
Kreditthistorikk: Du trenger god kreditt for å bli godkjent for et jumbolån. En FICO-poengsum på over 700 er et minimum for de fleste kjøpere, men andre faktorer kan garantere en litt lavere score.
Nedbetaling: Jumbo-boliglån krever vanligvis nedbetalinger på 20 prosent eller mer. Imidlertid vil noen vanlige jumbo långivere jobbe med nedbetalinger rundt 10 prosent, og andre annonserer programmer med enda lavere krav. For å kvalifisere til et jumbolån med en liten forskuddsbetaling, trenger du god kreditt, sterk inntekt eller betydelige reserver. Med de fleste långivere øker forskuddsbehovet ettersom lånene øker.
Inntekter og eiendeler: For disse store lånene krever långivere dokumentasjon for å bevise at du har tilstrekkelig inntekt og eiendeler til å ha råd til eiendommen du kjøper.
En konsistent inntekt er best. Selvstendig næringsdrivende trenger skattedokumenter og tilleggsinformasjon om sine virksomheter, og lønnstakere trenger W2-skjemaer. Långivere liker også å se reservedeler tilgjengelig for å dekke betalinger for seks til 12 måneder.
Gjeld til inntekt: En lav gjeld til inntektsforhold er alltid nyttig når du søker om lån. Långivere bruker vanligvis 43 prosent som et mål, men tallet er ikke satt i stein. Spesielt hvis du har betydelige midler tilgjengelig, kan långivere vurdere disse eiendelene (eller inntektene fra disse eiendelene) som en del av inntektsberegningen.
Jumbo lån er ikke laget for å hjelpe låntakere til å "strekke" og kjøpe mer hus enn de har råd til. I stedet er de for økonomisk sikre låntakere som kjøper boliger som er dyrere enn gjennomsnittet.
Hva du betaler
Renteavgifter: Historisk sett utgjorde jumbo-lån høyere rente enn tilsvarende lån.
Risikoen er større etter hvert som lånestørrelsen øker. I tillegg er det arbeidskrevende å godkjenne engangslåntakere som ikke passer inn i ryddige kategorier. Men siden boliglånskrisen har private långivere funnet ut at jumbo-låntakere faktisk kan være lavere risiko låntakere, og de kan være lønnsomme kunder på en rekke måter. Som et resultat kan priser på jumbo-boliglån være lavere enn priser på konformerende lån. Likevel, med jumbo-størrelse lånebalanser, kan du enkelt betale mer i rentekostnader enn noen med et mindre lån med høyere rente.
Jumbo lån er tilgjengelige med faste eller variable priser .
Lukkekostnader: Jumbo-lån har lukkekostnader , akkurat som alle andre boliglån. Spesielt vurderingsavgifter kan være høyere på grunn av spesialiserte eiendommer eller kjøp med høy dollar. I noen tilfeller trenger du to vurderinger for jumbo lån godkjenning.
Boligforsikring: Lånforsikring beskytter långivere når låntakere standard på lån. I samsvar med lån og regjeringsprogrammer krever det typisk låntakere å kjøpe denne forsikringen når de foretar en liten forskuddsbetaling, fordi evnen til å gjenvinne midler i foreclosure er tvilsom. Men jumbo lån er forskjellige. Hvorvidt du må betale privat boliglånsforsikring (PMI) på et ikke-samsvarende lån, er opp til utlåner-noen tillater mindre enn 20 prosent ned uten PMI.
Alternativer til Jumbo Lån
Jumbo lån er ikke den eneste avenyen for å kjøpe luksusboliger eller eiendommer i varme eiendomsmarkeder. Hvis du ikke er ivrig etter å låne så mye, eller hvis du har problemer med å bli godkjent for et jumbolån, kan en annen tilnærming være bedre.
Piggyback lån: I stedet for ett stort lån kan du bruke en kombinasjon av mindre lån. Disse strategiene har kommet tilbake siden boliglånskrisen. Men i motsetning til pre-2008 piggyback lån, må du nå bevise at du har muligheten til å tilbakebetale hvert lån.
- 80/20 lån: Med et 80/20 piggybacklån får du et "første" boliglån for 80 prosent av eiendommens kjøpesum. Fordi du har et 80 prosent lån til verdi (LTV) , unngår du å betale PMI. Det andre boliglånet vil dekke de resterende 20 prosent av kjøpesummen.
- 80/10/10: Med en 80/10/10 tilnærming får du også et første lån på 80 prosent LTV. Du vil imidlertid også gjøre en 10 prosent nedbetaling, slik at bare 10 prosent skal låne på et andre boliglån.
Piggyback-lån løser problemet med å betale PMI, men du låner fortsatt store summer. For å bli godkjent trenger du høy kredittpoeng, men du kan kvalifisere deg med FICO-poeng i de høye 600-tallene. Renter på andre boliglån tendens til å være høyere enn priser på første boliglån, slik at lånekostnadene dine kan være høyere med denne strategien. Sammenlign disse kostnadene med andre alternativer ved hjelp av en lånekalkulator eller et amortiseringstabell .
Vær oppmerksom på at noen piggyback-ordninger bruker ballonglån . For eksempel må du kanskje betale av ett eller begge lån eller refinansiere innen 15 år.
Bekreft grenser: Før du avgår deg med å bruke et jumbo-boliglån, må du kontrollere at du faktisk trenger en. Jumbo lån er ikke nødvendigvis dårlig igjen, du kan til og med få en bedre rente. Men samsvar med lån eller regjeringsprogrammer kan være bedre egnet for deg. Hvis du er i et høykostsområde, kan du ofte låne mye mer enn "standard" grensen. Noen bruker uttrykket "jumbo" for å henvise til samsvarende lån i de høye kostnadene, så be om avklaring når du diskuterer alternativene dine.
Større forskuddsbetaling: En enkel måte å unngå å bruke et jumbo-boliglån på er å gjøre en større forskuddsbetaling. Du trenger bare å komme opp med nok til å ta med lånebeløpet under din lokale konformitetslånsgrense. Med det gjort, har du flere alternativer, og du betaler mindre interesse med en mindre lånebalanse. Å øke en betydelig mengde penger er lettere sagt enn gjort, særlig ettersom dollarene øker. Men hvis du har midler tilgjengelig, kan det være et attraktivt alternativ.