Omvendt boliglån gir mening for noen villaeiere
Det grunnleggende
Som et vanlig boliglån bruker et omvendt boliglån ditt hjem som sikkerhet .
Men disse lånene er forskjellige på noen få måter, noe som fører til "revers" delen av navnet. Først får du penger i stedet for å betale penger til utlåner hver måned. For det andre vokser beløpet på lånet over tid, i motsetning til å krympe med hver månedlig betaling
Konseptet fungerer som et andre boliglån eller boliglån. Omvendt boliglån er imidlertid kun tilgjengelig for huseiere i alderen 62 år og eldre, og du trenger vanligvis ikke å tilbakebetale disse lånene før du beveger deg ut av huset ditt.
Omvendt boliglån kan gi penger til alt du vil, fra tilleggsavgang inntekt til penger til et stort hjem forbedringsprosjekt. Så lenge du oppfyller kravene (se nedenfor), kan du bruke midlene til å supplere dine andre inntektskilder eller eventuelle besparelser du har samlet. Men ikke bare hoppe på utsiktene til enkle penger; Disse lånene er kompliserte , og de reduserer eiendeler for arvinger.
Mens flere kilder for omvendt boliglån eksisterer, er en av de bedre alternativene Home Equity Conversion Mortgage (HECM) tilgjengelig gjennom Federal Housing Administration . En HECM er generelt billigere for låntakere på grunn av statsstøtte, og regler for disse lånene gjør dem relativt forbruksvennlige.
Hvor mye kan du få?
Hvor mange penger du får, avhenger av flere faktorer, og er basert på en beregning som gjør visse forutsetninger om hvor lenge lånet varer.
Egenkapital: Jo mer egenkapital du har i ditt hjem, desto mer kan du ta ut. For de fleste låntakere er det best om du har betalt ned lånet ditt i mange år, og boliglånet ditt er nesten helt lønnet.
Rentesats: Lavere renter betyr at mer av lånets egenkapital går til deg som inntekt, i stedet for å dekke rentebetalinger.
Alder: Den yngste lånerens alder på lånet påvirker også hvor mye du får, og eldre låntakere kan ta mer. Hvis du er fristet til å ekskludere noen yngre for å få en høyere utbetaling, vær veldig forsiktig fordi en yngre ektefelle må flytte ut ved en eldre låneres død dersom den yngre personen ikke er med i lånet.
Slik mottar du lånsbetalinger
Ditt valg av hvordan du får pengene er også viktig. Du kan velge mellom flere utbetalingsalternativer.
Enkelt sum: Det enkleste alternativet er å ta alle pengene på en gang. Med dette alternativet har lånet en fast rente , og lånebalansen vokser bare over tid etter hvert som renter tilfaller.
Periodiske betalinger: Du kan også velge å motta faste betalinger, månedlig, for eksempel.
Disse utbetalingene kan vare hele livet, eller for en bestemt tidsperiode, for eksempel 10 år. Hvis lånet ditt forfaller fordi alle låntakere har flyttet ut av huset, slutter betalingene. Med levetidsbetaling er det mulig å ta ut mer enn deg og din långiver forventet hvis du lever et usedvanlig langt liv.
Kredittlinje: I stedet for å ta kontanter med en gang, kan du velge en kredittkreditt , som lar deg tegne penger hvis og når du trenger dem. Fordelen ved denne tilnærmingen er at du bare betaler renter på pengene du faktisk har lånt, og kredittgrensen din kan potensielt vokse over tid.
Kombinasjon: Kan ikke bestemme? Du kan bruke en kombinasjon av programmene ovenfor. For eksempel kan du ta et lite klumpsummer opp foran og holde en kreditt for senere.
For å få et estimat av hvor mye du kan ta ut, kan du prøve National Rewards Mortgage Lenders Association kalkulator.
Den faktiske prisen og gebyrene som din utlåner betaler, vil imidlertid avvike fra forutsetningene som brukes.
Omvendt boliglånskostnader
Som med alle andre boliglån, betaler du renter og avgifter for å få et omvendt boliglån. Historisk sett har avgifter vært notorisk høye, men med flere konkurransegebyrer har det vært noe bedre. Likevel må du være oppmerksom på kostnadene og sammenligne tilbud fra flere långivere.
Avgifter finansieres ofte, eller innbygges i lånet ditt. Med andre ord skriver du ikke en sjekk slik at du ikke føler disse kostnadene, men du betaler fortsatt dem, pluss interesse.
Gebyrer redusere mengden av egenkapital igjen i ditt hjem, noe som etterlater mindre for din eiendom eller for deg hvis du selger hjemmet og betaler lånet. Hvis du har midler tilgjengelig, kan det være lurt å betale gebyrene i lommen i stedet for å betale renter på disse gebyrene i årene som kommer.
Lukkekostnader: Du betaler noen av de samme sluttkursene som kreves for et hjem kjøp eller refinansiere. For eksempel trenger du en vurdering, du trenger dokumenter som er arkivert, og långiveren din vil vurdere kreditten din. Noen av disse kostnadene er utenfor din kontroll, men andre kan styres og sammenlignes. For eksempel varierer opprinnelsesavgiftene fra utlåner til utlåner, men fylkeskontoret ditt belaster det samme uansett hvem du bruker.
Servicegebyr: Du kan få klistremerkechock når du ser hvor mye avgiftene du spiser i din månedlige inntekt fra et omvendt boliglån. Det er maksimale grenser for HECM-avgifter, men det er fortsatt verdt å shoppe for den laveste avgiften.
Forsikringspremier: Fordi HECM er støttet av FHA, som reduserer risikoen for utlåner, betaler du en premie til FHA. Din første boliglånsforsikringspremie (MIP) er mellom 0,5 prosent og 2,5 prosent, og du betaler en årlig avgift på 1,25 prosent av lånebalansen.
Interesse: Du vil betale renter på eventuelle penger du har tatt gjennom en omvendt boliglån.
Tilbakebetaling av lånet
Du gjør ikke månedlige innbetalinger på et omvendt boliglån. I stedet er lånebalansen forfalt når låntakeren permanent beveger seg ut av hjemmet, typisk ved døden eller når hjemmet selger. Men du tar på gjeld som må tilbakebetales, du merker ikke det.
Din totale gjeld vil være mengden penger du tar i kontanter pluss renter på pengene du lånte . I de fleste tilfeller vokser din gjeld over tid fordi du låner penger og ikke foretar betalinger, og du kan til og med låne mer hver måned.
Når lånet ditt kommer på grunn, må det tilbakebetales. Lånet skyldes vanligvis når alle låntakere har "permanent" flyttet ut. Omvendte boliglån kan imidlertid også komme på grunn dersom du ikke oppfyller vilkårene i avtalen din hvis du ikke betaler eiendomsskatt, for eksempel.
De fleste omvendte boliglån blir tilbakebetalt gjennom salget av hjemmet. For eksempel, etter døden, går hjemmet på markedet, og eiendommen din mottar kontanter som kan brukes til å betale lånet. Hvis du bestemmer deg for å flytte og finne deg skylder mindre på det omvendte boliglånet enn du selger huset for, kommer du til å holde forskjellen.
Hvis du skylder mer enn du selger huset til, trenger du ikke å betale forskjellen med en HECM; med andre ord, "vinn". De fleste omvendte boliglån har en klausul som ikke tillater at lånebalansen overstiger verdien av hjemmets egenkapital, selv om markedssvingninger fortsatt kan føre til mindre egenkapital enn når du tok lånet.
I noen tilfeller vil arvingerne bestemme seg for å beholde hjemmet. I disse tilfellene er hele lånebeløpet forfalt, selv om lånebalansen er høyere enn hjemmeverdi. Arvingerne dine må komme opp med forskjellen hvis de vil beholde huset i familien.
Krav til å få et lån
For å få et omvendt boliglån må du oppfylle noen grunnleggende kriterier.
Grunnleggende regler:
- Hjemmet er din primære bolig. Du kan ikke bruke en leiebolig, for eksempel.
- Du er minst 62 år gammel.
- Du er ikke krenkende på noen gjeld til den føderale regjeringen.
Tilstrekkelig egenkapital: Siden du tar penger ut av huset ditt, trenger du en betydelig egenkapital i hjemmet ditt for å tegne fra. Det er ingen lån-til-verdi beregning som du ville ha med en "forward" boliglån.
Løpende utgifter: Du må ha muligheten til å fortsette å betale løpende utgifter knyttet til ditt hjem. Du må bevise til utlåner at du er i stand til å holde tritt med utgifter. Dette sikrer at eiendommen holder sin verdi og at du beholder eierskapet av eiendommen. For eksempel trenger du fortsatt å holde fast på vedlikehold, eiendomsskatt og huseiere forsikringspremier.
Inntekt: Du trenger ikke inntekt for å kvalifisere for et omvendt boliglån fordi du ikke er pålagt å foreta betalinger på lånet.
Rådgivning: Før din HECM er finansiert, må du delta på en "forbrukerinformasjonssession" med en HUD-godkjent HECM-rådgiver. Dette er for å sikre at låntakere forstår hver kostnad og konsekvensene av å ta denne typen lån. Rådgivere arbeider for en uavhengig organisasjon, slik at de bør gi objektiv informasjon om produktet.
Første boliglån: Hvis du fortsatt skylder penger på ditt hjem, kan du fortsatt få et omvendt boliglån. Noen tar en omvendt boliglån for å eliminere de eksisterende månedlige utbetalinger, ved å utligne låneinntektene mot deres eksisterende boliglånsbetaling.
Imidlertid må det omvendte boliglånet være den første lien på eiendommen . For de fleste låntakere betyr det at du betaler din resterende boliglån med en del av ditt hjemlån. Dette er enklest hvis du har omtrent 50 prosent egenkapital i ditt hjem eller mer.