Tips for å unngå problemer med et omvendt boliglån
Omvendt boliglån er et alternativ for visse huseiere, men de gir ikke mening for alle. Hvis du og dine mål ikke passer riktig profil, kan et omvendt boliglån bli til et mareritt for deg og din familie.
Disse lånene har utviklet seg til å bli billigere og mer forbruksvennlige, men de er fortsatt kompliserte. Kanskje viktigst, å komme seg ut av et omvendt boliglån kan være vanskelig hvis du skifter deg.
Regel ut alternativer
Før du bruker et omvendt boliglån, vurder alle alternativene. Du kan ha andre alternativer tilgjengelige, og du kan fortsatt la døren være åpen for et omvendt boliglån senere. Avhengig av boligmarkedet kan det enda bedre være å vente så lenge som mulig før du søker om et omvendt boliglån - forutsatt at boligprisene stiger og rentene samarbeider, som de kanskje ikke. Alternative strategier kan hjelpe deg med å forsinke låneopptak eller unngå en omvendt boliglån helt.
- Downsize: Hvis du har betydelig egenkapital i ditt hjem, er det flere måter å konvertere til kontanter. Ett alternativ er å bare selge eiendommen din. Etter å ha fylt 62 år, er noen eiere klare til å gjøre unna oppgavene og utgiftene for å opprettholde et større hjem, så downsizing kan hjelpe deg med å skaffe penger og forenkle livet ditt. Enten du kjøper et billigere sted eller begynner å leie, bør du kunne frigjøre litt penger. Du kan like godt hoppe over de omvendte boliglånskostnadene, spesielt hvis du forventer å flytte ut av hjemmet uansett,
- Selg til familie: Hvis du ikke er klar til å flytte ut enda, kan du kanskje selge til et familiemedlem som er interessert i ditt hjem. Hvis alt går ut, kan du til og med bo i eiendommen din, og gjør utbetalinger til familiemedlemmet for resten av livet ditt. Ved døden blir eiendommen ledig og eieren kan gjøre hva hun vil med den. Disse transaksjonene er komplekse, men en god advokat og skatterådgiver kan enkelt gjøre jobben for deg. Å håndtere relasjoner med familiemedlemmer kan være den mest utfordrende delen.
- "Forward" lån: I stedet for å få et omvendt boliglån, kan du få et mer tradisjonelt boliglån ? Du trenger nok inntekt for å kvalifisere , men du vil ha flere alternativer og muligens mindre gjeld hvis du tar denne ruten. Sammenlign rentekostnadene og sluttkursene og se hva som fungerer best.
- Tjen mer: Du kan bli pensjonert, men er det noe arbeid du kan gjøre og er villig til å gjøre for å få endene til å møtes? Du sparer et bunt og det kan også være bra for helsen din. Når det er sagt, hold øye med noen innvirkning på dine skatter, trygdeordninger og andre fordeler .
Det er bare noen få ideer. Bli kreativ og se om det er en perfekt løsning for situasjonen din . Snakk med økonomiske rådgivere og gjeldsrådgivere for å få andre meninger før du går videre.
Hjem for livet
Omvendt boliglån fungerer best når du - og en medlånende ektefelle hvis du er gift - planlegger å bo i ditt hjem for resten av livet ditt og la arvingerne selge hjemmet etter døden. Omvendt boliglån må betales når den siste låner dør eller "permanent" beveger seg ut av huset, inkludert midlertidig flytting hvor som helst annet, som assistert bolig, i mer enn 12 måneder.
I et worst case-scenario kan en ektefelle eller partner som ikke er notert som medlåner på lånet måtte flytte ut.
Det samme gjelder for barn eller andre avhengige som bor i hjemmet med deg. Hvis de ikke kan betale lånet, må de forlate. Dette kan være ekstremt forstyrrende.
Den gode nyheten er at arvingerne dine ikke skylder mer enn hjemmeverdiens verdsettede verdi eller markedsverdi - selv om du har lånt mer enn hjemme er for tiden verdt, forutsatt at du brukte et FHA-forsikret HECM-omvendt boliglån.
Tips: For å unngå problemer, lage en plan for fremtiden, om det er alternativ bolig for overlevende eller en livsforsikring som kan betale lånet og hjelpe alle med å bli hjemme.
Bevare egenkapital?
Hva om du planlegger å redusere eller flytte familien et annet sted? Det er mulig å gjøre det etter at du har brukt et omvendt boliglån, men det er vanskeligere. Omvendt boliglån taper inn i egenkapitalen din , og gir mindre verdi lagret i ditt hjem.
Når du selger ditt nåværende hjem, må du betale av det omvendte boliglånet ved hjelp av kontanter på hånden eller ut av salgsinntektene. Hvis du var flush med penger, ville du sannsynligvis ikke ha brukt et omvendt boliglån i utgangspunktet - så du vil ha så mye mindre å bruke på ditt neste hjem.
Tips: Hvis du tror at du kan flytte ut av hjemmet før du dør, vær oppmerksom på utgiftene dine. Jo mindre du låner, desto mer egenkapital har du tilgang til på ditt neste hjem. Selvfølgelig kan denne strategien gjenopprette: Med et omvendt boliglån er det mulig å tilbakebetale mindre enn du har lånt - i noen situasjoner vil du være bedre å låne mer .
Hold deg på toppen av ting
Når du eier et hjem, slutter utgiftene og vedlikeholdet aldri. Du må være spesielt flittig med et omvendt boliglån på plass. Lånet ditt kan komme forfalt - noe som betyr at du må tilbakebetale alle pengene eller risikere foreclosure hvis du ikke holder opp med slutten av kjøpet.
Ditt hjem tjener som sikkerhet for et omvendt boliglån, som beskytter din utlåner. Som et resultat, vil långiveren sørge for at hjemmet er verdt så mye som mulig. Et lekkende tak kan ikke forstyrre deg , men rottingbrett og mugg i hjemmet ditt kan være et problem når den neste kjøperen foretar inspeksjon. Du må også følge med eiendomsskatt og HOA-avgifter. Ellers har du pant på eiendommen din . Långivere krever selv at du beholder tilstrekkelig forsikring. Hvis hjemmet ditt er skadet eller ødelagt, må det gjenoppbygges slik at det er verdt nok til å betale lånet.
Tips: Hvis du har en tendens til å la ting glide, finn en måte å holde deg på de utgifter og vedlikeholdsposter du trenger. Budsjett for regelmessig vedlikehold, slik at du kan betale for reparasjoner når det er nødvendig. Sett opp automatiske elektroniske regninger for forsikringspremier og eiendomsskatter, slik at du har færre ting å holde styr på.
Minimere rentekostnader
Når du låner penger, betaler du renter , og det er vanligvis ikke en kostnad du kan gjenopprette når du selger. Så det er lurt å minimere disse kostnadene - eller sørg for at du virkelig får pengene dine verdt.
- Å finansiere, eller ikke? Du må betale lukkekostnader for å få et omvendt boliglån, og du må avgjøre om du vil betale disse kostnadene ut av lommen eller finansiere dem ved å legge til kostnadene i din lånebalanse. Finansiering er tiltalende fordi du ikke trenger å overlevere pengene når du lukker, men det er også dyrere. Fordi disse kostnadene er en del av lånet ditt, betaler du renter på det ekstra beløpet år etter år. Å betale ut av lommen gjør vondt mer i dag, men det fungerer ofte bedre økonomisk .
- Kredittlinje? Du har også flere alternativer på hvordan du tar midler fra ditt omvendte boliglån. Ett alternativ er å ta så mye penger som mulig - så snart som mulig - i en engangsbeløp. Et annet alternativ er å bruke ditt omvendte boliglån som kredittkort , og ta bare det du trenger når du trenger det. En kredittkreditt kan hjelpe deg med å holde rentekostnadene lave, fordi det forsinker lånet ditt . I stedet for å starte med en stor lånebalanse og tilsvarende renteavgifter på dag ett, låner du sakte. Hvis du bruker ditt omvendte boliglån til å supplere levekostnadene med noen få hundre dollar per måned, kan du for eksempel spre dine lån ut over mange år. Dessuten kan din tilgjengelige pengepool vokse over tid hvis du bruker en kredittlinje.
Det er minst en potensiell ulempe for kreditten som du bør være oppmerksom på: Når du velger kredittlinjen, får du en variabel rente på ditt hjemlån. Dette er ikke nødvendigvis dårlig, men fastrentebeløpet kan fungere bedre i noen situasjoner.
Unngå Hucksters
Omvendt boliglån er kraftige finansielle verktøy, og de kan være svært hjelpsomme i riktig situasjon. Dessverre er de også misbrukt. Hvis noen antyder at du bruker et omvendt boliglån til å kjøpe hva de selger, for eksempel livrenter, langsiktig omsorgsforsikring eller timeshare, se på deres interesser og søk råd andre steder hvis du mistenker noen forstyrrelser.
Din egenkapital er vanligvis et stort pengepeng, og det er attraktivt for con artister og selgere på jakt etter ekstra inntekt. Hvis du bruker din omvendte lånepenger til å investere, må du dekke de omvendte boliglånskostnadene bare for å bryte selv. Dessuten legger du hjemmet ditt på linjen - risikere foreclosure - hvis du ikke kan holde tritt med skatter og vedlikeholdskostnader.
Ta rådgivning Seriøst
Du må fullføre en obligatorisk rådgivningssesjon med en HUD-godkjent rådgiver for å bruke FHA HECM-programmet. Dette er ikke bare en hindring å hoppe over - det er en mulighet til å lære hva du får inn i. Spør så mange spørsmål som du må, og gjennomgå utlåner sitater og tall med rådgiveren din.
Diskuter det med familie
Det er ditt hus og dine penger, men din familie og andre kan bli påvirket av dine beslutninger. De elsker deg og de vil at du skal være komfortabel, men de kan også ha forventninger om å holde huset og muligens bo der. Hvis deres forventninger er urealistiske, gi dem beskjed, eller samarbeide og finne måter å dekke dine behov, mens du hjelper familien din med sine mål.
Det du ikke vil ha, er for arvinger dine å anta at hjemmet vil bli i familien, bare fordi du bor der til du dør. Familiemedlemmer kan ikke forstå at de må komme opp med en stor sum penger for å holde huset. De fleste arvinger vil ikke ha nok penger på hånden - de må selge hjemmet eller refinansiere lånet . Gi dem beskjed om dette før, snarere enn senere, slik at de kan klare seg på kreditt og andre lån, noe som gjør det mer sannsynlig at de vil bli godkjent for refinansieringen.