Sannheten om ingen avsluttende kostnadslån
Hvis du er fristet til å bruke et lån uten avslutningskostnader, må du forstå hvordan de fungerer, hva avgangene er, og når de gir mest mening.
Hver gang du låner penger, blir noen betalt. Utlåner tjener renter som er lett nok til å forstå, men hva med transaksjonskostnader? Engangsavgifter for kredittkontroll, vurdering, opprinnelsesgebyr og tittelsøk må betales. Mortgage meglere tjener en provisjon, og andre kan tjene henvisning avgifter. Hvem betaler når kostnadene ikke er tydelig vist?
Ingen lukkekostnader = "Høyere pris"
Når du bruker et nei sluttkurslån, betaler du fortsatt gebyrene. Du vil legge merke til at disse lånene har høyere rente . I stedet for å betale opp foran i en fast sum (ved å skrive en sjekk, for eksempel), betaler du litt ekstra over tid. Kostnaden blir lagt til - i små biter - til hver månedlig betaling du gjør.
Det er ikke nødvendigvis en god eller dårlig ting. Spørsmålet er hvor mye ekstra du betaler måned etter måned - og er det en bedre avtale enn å betale alle kostnadene akkurat nå?
For å finne ut det, må du kanskje gjøre litt matte, og du må gjøre noen forutsetninger om hvor lenge du skal holde lånet (før du selger hjemmet eller refinansiere lånet til et annet lån).
Et lån med høyere rente betyr at du får en høyere månedlig betaling. Hvis du er nysgjerrig på hvordan det fungerer, kan du se hvordan du beregner månedlige innbetalinger - renten er en nøkkel "ingrediens" i den beregningen. Sammenlign priser tilgjengelig for lån med og uten sluttkurs.
For eksempel kan forskjellen være 0,5% (få faktiske anførselstegn fra långivere basert på ditt lån og kreditt score for å være sikker på at du jobber med relevante tall).
På et lån på $ 250.000 vil den månedlige hovedstol og rentebetaling være $ 1342,05 hvis du låner med 5%. Hvis du støter på opptil 5,5% (fordi du betaler ingen sluttkostnader), vil betalingen endres til $ 1419,47. For hvor mange måneder er det verdt å betale den ekstra $ 77,42 per måned? Det vil avhenge av hvor mye sluttkursene er, og hvor dårlig vil du beholde kontanter i lommen.
Når ingen sluttkostnader er en god idé
Å betale ekstra hver måned er ikke nødvendigvis dårlig. Det kan være det riktige valget i noen tilfeller. Selvfølgelig bør du basere din beslutning på det store bildet - ikke den overhengende smerten ved å skrive store sjekker for lukkekostnader i dag.
Hvis prisene vil gå ned i nær fremtid, kan det ikke være fornuftig å betale store utgifter i lommen for å låse inn et høyrentelån. Du kan prøve å bare betale litt ekstra hver måned, og deretter refinansiere lånet hvis prisene faller. Dessverre kan du aldri være sikker på størrelsen, retningen eller tidspunktet for renteendringer, så du må gjøre noen forutsetninger og ta noen risiko (om du betaler kostnadene i lommen eller ikke).
Hvis du er ganske sikker på at du vil selge huset eller refinansiere lånet innen få år (fem år eller mindre, la oss si), så kan det være fornuftig å hoppe over å betale sluttkursene for nå.
Du betaler den høyere månedlige betalingen for bare noen få år - ikke hele løpetiden på et 30-årig boliglån. Du kan kanskje vite at en jobbendring er i fremtiden, eller at problemer i kredittrapporten din gjør at du får et mye bedre lån i fremtiden. Igjen er det umulig å forutsi fremtiden, men du kan alltid lage planer og hodet i den retningen.
Når det er en dårlig idé
Det gjør vondt å betale store kostnader akkurat nå, men det kan være riktig å gjøre hvis du kan sette deg opp pent på lang sikt. Sikre en mindre månedlig betaling i mange år framover kan hjelpe deg med å værre noen av livets overraskelser (og bruke mindre samlet hvis du ender opp med å holde lånet i lang tid).
Tenk to ganger om å ta høyere rente (uten avslutningskostnader) når:
- Priser er relativt lave, og du forventer at de skal stige
- Du vil holde lånet i mange år
- Du har råd til å kjøpe den billigste prisen mulig
Hvordan få det beste lånet
Hvis du er interessert i ingen sluttkurslån, må du vurdere alle faktorene og bruke minst en liten stund til å kjøre tallene. Ja, det føles som lekser, men det er en viktig beslutning. Deretter handler du rundt.
Du kan ofte få en rekke tilbud fra samme megler - noen av dem med avsluttende kostnader og andre med ulike nivåer av sluttkostnader. Med alle alternativene foran deg, ser du at du kan finne et kostnadsnivå som er akseptabelt for deg.
Gjør noe sammenligning shopping også. Be flere boliglånsmedlemmer samt din bank eller kredittforening for anførselstegn. Sjekk med en online utlåner. Du finner at de strukturerer lukkekostnader annerledes og kan tilby ulike priser.
Lukkekostnader er komplekse, og ingen sluttkurslån er ikke alltid så billige som de virker. Pass på at du forstår hvordan lukkekostnadene fungerer før du drar avtrekkeren.