Grunnleggende om Hybridlån
Hybridlån kommer i ulike former, og de er mest populære for boliglån.
De er en "hybrid" (eller blanding) av fastrentelån og regulerbare rentelån (ARM) - slik at du får noen av fordelene ved hver type lån.
Faste lån er forutsigbare : Du vet hva renten vil være for lånets levetid, og du vet alltid hva dine månedlige utbetalinger vil være. Et hybridlån gir denne stabiliteten i opptil 10 år før innstillingene begynner.
Justerbar rente lån starter vanligvis med lavere rente, og lavere priser gir lavere månedlig betaling. Men hvis rentene øker , kan de månedlige utbetalingene øke, noe som er problematisk hvis du ikke har kontantstrømmen til å dekke høyere utbetalinger.
Når de jobber best
Den lavere startrenten kommer med en viss risiko. Men hybrider kan gi mening i riktig situasjon.
Korttidsur: Hvis du planlegger å flytte eller refinansiere innen få år, kan du dra nytte av en lavere sats før justeringer begynner.
Men hvis planene endres og du beholder lånet, kan strategien komme tilbake.
Forskuddsbetaling: Du kan redusere risikoen din ved å foreta betydelige tilleggsbetalinger - utover den nødvendige månedlige betalingen. Hvis du betaler din lånebalanse raskt nok, kan du muligens kompensere for høyere priser og unngå et stort betalingssjok.
Lav rente: Hvis prisene blir satt eller flyttet lavere, vil du dra nytte av den lavere startrenten på lang sikt. Men å forutsi fremtiden er vanskelig, så gjør en reserveplan i tilfelle satser øker.
Hvordan de jobber
Hybridlån starter med en rente som er lavere enn en standard 30-årig fastforrentet boliglån, men renten kan endres etter flere år. Långivere begrenser vanligvis hvor mye kursen endres årlig og over lånets levetid, og gir litt beskyttelse hvis prisene øker dramatisk.
Eksempel: Anta et lånebeløp på $ 200.000.
- En 30-årig fastforrentet boliglån med en rente på 4,25 prosent vil ha en månedlig utbetaling på $ 983,88 (lære å beregne månedlige utbetalinger , eller bruk et regneark for å gjøre det). Den månedlige betalingen endres ikke.
- En 5/1 arm med en rente på 3,4 prosent starter med en månedlig betaling på $ 886,96-en besparelse på $ 96,92 per måned. Etter fem år kan renten og månedsbetalingen øke eller redusere.
Fast periode: En hybrid ARM bruker vanligvis en fast rente i en periode på tre, fem, syv eller ti år. I løpet av den tiden forblir din opprinnelige rente og månedlige utbetalinger de samme. Når du undersøker hybridlån, forteller det første nummeret hvor lenge den faste perioden varer.
Ved å bruke 5/1 ARM beskrevet ovenfor, forblir frekvensen de samme i de første fem årene. En 10/1 hybrid boliglån vil beholde startfrekvensen i ti år.
Justeringsperiode: Etter at den faste perioden har gått, kan renten endres, og det andre nummeret i lånets navn forteller deg hvor ofte det skjer. En 5/1 ARM kan justere hvert (ett) år for gjenværende levetid på lånet.
Månedlige utbetalinger: Hvis renten endres, endres den månedlige betalingen. Lån betalinger er beregnet til å betale av gjeld og dekning rente kostnader-over gjenværende levetid på lånet ditt . Høyere renter krever høyere månedlige utbetalinger, og det er vanligvis en uvelkommen overraskelse for låntakere. Men prisene kan også falle.
Hvordan endrer priser?
To viktige faktorer påvirker din rente. Din utlåner starter med en indeksrate, og legger deretter til et spredt.
Indeks: Benchmarks og renter i den bredere økonomien påvirker din justerbare rente. Hybridlån er knyttet til en indeks, som gir et utgangspunkt for din rente. Lånet ditt kan for eksempel bruke London Interbank Offered Rate (LIBOR) som en indeks. Som den hastigheten beveger seg opp og ned, kan lånets rente bevege seg sammen med det.
Spread: Långivere legger til et beløp som kalles "spread" eller "margin" for å komme fram til din endelige rentesats. Denne ekstra renteavgiften gir ekstra kompensasjon til långivere.
Eksempel: Anta at du har et hybridlån som er i justeringsperioden. 1-årig LIBOR er for tiden 2 prosent. Spredningen på lånet ditt er 2,25 prosent. Lånets rente vil justere til 4,25 prosent (2 prosent pluss 2,25 prosent).
Rate caps: Mest hybrid lån grense eller "cap" hvor mye renten kan endres. Disse kappene reduserer risikoen for låntakere ved å hindre ubegrensede renteøkninger.
- Initial caps begrense hvor mye frekvensen kan endres ved første justering etter at du har fullført den faste perioden. For eksempel, hvis indeksen beveger seg med 3 prosent, men du har en 2 prosent startkapital, vil din rente bare flytte 2 prosent.
- Periodiske caps begrenser hvor mye kursen endres ved hver justeringsmulighet. F.eks. Kan kursen kanskje ikke endre mer enn 2 prosent hvert år.
- Livstids-caps fastsetter en maksimumsgrense på de totale justeringer i løpet av lånets levetid. Hvis prisene stiger for å slå den på etter bare noen få tilpasninger, vil prisene ikke øke lenger framover.
Hybridlån er tilgjengelige fra konvensjonelle långivere, og du kan også bruke offentlige programmer som FHA og VA lån for å gjøre kvalifisering enklere. Statsstøttede lån kan være best hvis du planlegger å foreta en liten forskuddsbetaling eller du har problemer i kreditthistorikken din, men ikke ignorere konvensjonelle lån.
Hvis kreditten din trenger et løft, kan du dra nytte av relativt lave priser i løpet av de første årene av et hybridlån, og betalingen din på tidspunktet skal bidra til å forbedre kreditten din . Det er imidlertid aldri garantert å kvalifisere for en bedre pris nedover veien, spesielt hvis prisene øker kraftig.