Hvordan spørre din agent for å redusere en kommisjon
Fordi noen agenter ikke trenger å.
Forstå hvordan agenter er betalt
Prosentandelene i kommisjonen varierer mellom meglere, avhengig av selskapspolitikk og agentproduksjon. En toppproducerende agent som lukker 100 transaksjoner om året, blir vanligvis betalt mer, en høyere splittelse enn en agent som lukker en avtale hvert par måneder. Kun lisensierte eiendomsmeglere kan motta en provisjon. Meglere har skriftlige avtaler som bruker agenter, og i sin tur betaler agenter, vanligvis som uavhengige entreprenører.
Provisjoner betalt av en selger er delt med om lag halvparten på notisjonssiden og resten til salgssiden; Det er ikke alltid en 50/50 divisjon. En økende trend er at noteringsagenter blir betalt mer enn agenter som representerer kjøperen.
Hvorfor ikke agenter alle belaste den samme kommisjonen?
For det meste gjør de det, i henhold til lokale skikker. Selv om du vil finne rabatt agenter, topp produsenter agenter, nabolag spesialister, veteran agenter, splitter nye agenter, deltids agenter og agenter i alle typer størrelse og farge.
Agenter er ikke identiske med hverandre. Du bør aldri velge en agent basert på provisjon. Du kan oppdage de dyrere agenterne tilbyr tjenester og profittmodeller for sine selgere, jo mindre kostbare agenter gjør det ikke. Samlet sett får agenter generelt betalt det de er verdt. De er ikke alle verdt samme gebyr.
Typisk netto fortjeneste
Lurer på hvor mye agenter gjør? La oss si at Marys kjøper kjøper et hjem på $ 150.000. Den totale provisjonen er 7%, med 4% til noteringsmegler og 3% til salgsagenten. Marias megler er betalt $ 4.500. Mary har rett til 50% mindre en 8% franchiseavgift. Mary mottar $ 2.070. Fra det betaler Mary sine overheadutgifter på 22% og legger 30% i besparelser for å holde for betaling av folketrygd, føderale og statlige inntektsskatter. Mary har gjort $ 993,60 nettoresultat.
Hvis Mary lukker bare én transaksjon i måneden og jobber en typisk 40-timers uke, gjør det hennes netto timelønn ca 5,78 kroner for måneden. Hvis hun lukker to avtaler i måneden, gjør Mary omtrent det samme som midtgangen på The Home Depot. Ikke alle eiendomsmeglere gjør en drap. Mange er knapt kommet forbi, delvis pensjonert eller jobber en annen jobb.
Selge og kjøpe med samme agent
Det anses lovlig å spørre Mary om hun vil diskutere en del av hennes provisjon hvis hun representerer deg for å selge hjemmet ditt og også representerer deg å kjøpe et hjem, men Mary kan ikke være enig. Teorien virker ut fra at to fugler i bushen er bedre enn en i hånden. Med andre ord, hvis Mary er din registreringsagent, vil hun tjene oppføringssiden av kommisjonen.
Plus, ved å hjelpe deg med å kjøpe et annet hjem, vil hun tjene salgssiden av denne transaksjonen. Én person. To avtaler. Men det er mer nyansert enn det.
Det er agenter som vil tilby deg en rabatt hvis du selger og kjøper et hjem gjennom deres byrå. Eiendomsmeglere som nekter å redusere avgifter trolig tror de to transaksjonene er skilt fra hverandre, som de er. De innebærer de separate mengder arbeid, enten selgeren og kjøperen er den samme personen eller to forskjellige og ikke-relaterte personer.
Hvis Mary rabatterer oppføringskommisjonen for deg for å gjøre det to ganger arbeidet og tjene mindre enn dobbelt så mye penger, kan hun forstyrre det. Hun kan også bli rammet på salgssiden av kommisjonen, siden hun ikke har kontroll over avgiftene som en annen agent forhandler. For å overtale Maria til å "gi deg en pause", må du kanskje tilby Mary et annet incitament, for eksempel henvisninger, og sende henne mer virksomhet nedover veien.
Når samme agent representerer deg og kjøperen
Dette kalles dobbelt byrå , og det er ikke engang lovlig i noen stater. Men hvor det er lovlig, ville Mary tjene begge sider av provisjonen, noteringen og salgsgebyrene. Det kalles dobbeltsidig en transaksjon. Samme eiendom men to separate partier med separate interesser og separate evner å saksøke. Mary har nå akseptert økt ansvar som en dobbel agent.
I noen stater er det nødvendig med to agenter å operere som transaksjonsagenter, og ta ingen side. De tilbyr ikke råd eller mye hjelp, bortsett fra å behandle papirarbeid.
Det er noen ganger en vanlig taktikk brukt av selgere i enkelte deler av landet for å spørre en noteringsagent hvis hun vil godta å redusere kommisjonen dersom hun ender opp med å representere både selger og kjøper. Du har mulighet til å forhandle om dette når du signerer noteringsavtalen eller når du mottar et tilbud, men det er bedre hvis du diskuterer dette scenariet på forhånd, ved noteringens oppstart.
Husk at denne forhandlingen kan komme tilbake. Det kan redusere noteringsagentens iver og motivasjon til å selge hjemmet til sin egen kjøper. Bortsett fra hennes juridiske ansvarlig ansvar for å markedsføre hjemmet ditt til alle tilgjengelige kjøpere, hva er hennes insentiv til å oppfordre en kjøper til å kjøpe hjemmet ditt når gebyret blir redusert? Spesielt hvis hun står for å selge denne kjøperen av hennes andres notering og bli betalt mer. Men gå videre og spør. Mange agenter er enige om "variabel kommisjon" når de blir spurt fordi de mistenker at oddsene er at de ikke representerer begge sider, slik at de ikke gir opp noe.
Flere lister, samme selger
Redusere provisjoner i bytte for en rekke eksklusive oppføringer fra samme selger, avhenger av:
- Dollar volum
- Lett salg
- Markedsmobilitet
Hvis alle tre av disse variablene er i agentenes favør, er det en no-brainer å forhandle og sannsynligvis den enkleste forhandling for å vinne. Selv om ikke alle agenter igjen vil være enige om dette. Spesielt topp produsenter med sterk inntektsstrøm. Hvis de ikke trenger noteringen, tilbyr det ikke 5 store oppføringer.
Agenter som kontrollerer nabolag
Agenter som gjør mange virksomheter hvert år i bestemte områder, diskuterer vanligvis et poeng her og der. Dette er agenter som kan be om høyere kommisjon, men er raskt enige om å senke avgifter dersom det er konkurranse fra en annen agent. Hvis du liker en agent som har sitert en høyere kommisjon, men intervjuet et sekund som ble enige om å gjøre jobben for mindre, ring tilbake den første agenten og tilby den andre agenten avgift. Forklar hvorfor. Husk også at ordtaket: du får det du betaler for, er veldig ofte sant. Ikke bli så hengt opp på provisjoner at du mister synet av å ansette den aller beste agenten du muligens kan finne.
Jeg husker en selger i byen Elk Grove som prøvde denne taktikken. Kanskje han leser artikkelen min? Han ba meg om å matche en annen agents kommisjon. Da jeg avviste det begrep, begynte han å gråte. Men jeg vil ha deg, han klaget. Han ville bare ikke betale min provisjon. Så ønsket han tjenestene mine, men bare med rabatt. Jeg måtte fortelle ham lykke til. Det virker ikke slik.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.