11 grunner til ikke å kjøpe en kort salg
På overflaten kan det virke som om en kortkjøpskjøp får en god avtale. Selv om en liten marginal av kortsalg kan være lønnsomt for en kjøper - fordi det alltid er unntak - mye av tiden, ville en kjøper være bedre å kjøpe et hjem som ikke er i standard.
Kortsalg selges ikke til rabatter.
Du er usannsynlig å høre eiendomsmeglere fortell deg at det ikke er en god ide å kjøpe en kort salg . Til dels er det fordi eiendomsmeglere profitterer på en kort salg . Alle tjener penger bortsett fra selgere og kjøpere. Realiser også at noteringsagenter kan presse selgere til å liste som en kort salg fordi hvis selgerne gikk gjennom foreclosure , ville noteringsagenter ikke få noteringen.
I Sacramento, hvor jeg jobber, for eksempel, ignorerer mange agenter kortsalg og foreslår at deres kjøpere kjøper noe annet. Dette er ofte agenter som ble brent i fortiden og hadde kortsalg fra hverandre fordi de var oppført av en agent som ikke hadde noen forretningsoppføring, en kort salg.
Her er 11 grunner til at kjøpere kanskje ikke vil kjøpe en kort salg:
Selgere betalte for mye
Hvis et hjem solgte for 500.000 dollar for noen år siden og nå er til salgs på 400.000 dollar, betyr det ikke at kjøperen plukker opp $ 100.000 av egenkapitalen gratis.
Det betyr at selgeren har betalt for mye i et økende marked, og nå har markedet falt. Det betyr at selgeren ikke har egenkapital.
Selgere lånt for mye
Banker som var ivrige etter å låne penger i å verdsette markeder, tillot ofte låntakere å over-boliglånet, noe som betyr at lånerens lånebalanse overstiger verdien av eiendommen.
Bedømmelsene er subjektive, og ikke alle taksere vil plassere samme verdi på et hjem. Selv om loven, er noen taksere presset av bankene å vurdere på det beløpet som huseieren ønsker å låne.
Strenge kvalifikasjoner Uerfarne eller uetiske eiendomsmeglere kan presse selger til å vurdere en kort salg når selgeren ikke kvalifiserer for en kort salg . Selgere må bevise en motgang og sende bevis for vanskeligheter til utlåner for godkjenning. Noen agenter lister boliger som kortsalg uten å snakke med långivere eller prekvalifisere selgerne.
Hjem Selg til markedsverdi.
Långivere er ikke naive eller uvitende om verdien av et hjem. Långivere vil insistere på en sammenlignende markedsanalyse , kjent som en CMA, eller megler prisuttalelse, kjent som en BPO. Hvis en utlåner mener at en bedre pris kan oppnås ved å ta eiendommen i foreclosure over et short-sale tilbud, kan utlåner holde ut for en høyere pris. Den prisen vil være nær markedsverdi . Långivere godtar kortsalg når hjemmet er verdt kort salgsprisen, som betyr markedsverdi.
Hjem selger "som er"
Hvis et kredittforetak godtar en kort salg , er det sannsynligvis også å betale sluttkursene i transaksjonen.
Långivere spør kjøpere å kjøpe hjemmet i sin nåværende tilstand. Långivere vil vanligvis nekte å betale for:
- Foreslåtte reparasjoner som vises på et hjem inspeksjon .
- Pest inspeksjoner eller arbeid som er nødvendig for å utstede en klar skadedyrsrapport.
- Tak sertifiseringer eller tak reparasjoner.
- Hjemmebeskyttelsesplaner for kjøperen.
- Utsatt vedlikehold.
Lengde på tid for å lukke
Avhengig av når meldingen om standard ble innlevert, har lånerens tilbakekalling av foreclosures og hvor mye papirer selgeren allerede har sendt inn, det kan ta alt fra to uker til to måneder for å få svar på et tilbud fra en utlåner. Også, hvis to långivere er involvert fordi det er to lån sikret til eiendommen, kan det ta lengre tid å tilfredsstille kravene til den andre långiveren.
Långivere kan endre vilkår
Noen långivere forbeholder seg retten til å gjenforhandle vilkårene for den korte salget i siste øyeblikk.
Hvis markedet endres, nye lover passerer eller ny informasjon krysser utlånerens skrivebord, kan utlåner forsøke å endre vilkårene i kontrakten. Långivere har generelt advokater til rådighet, og vanlige kjøpere gjør det ikke.
Långivere Discount Commission
Långivere som har solgt lån til Fannie Mae eller Freddie Mac betaler generelt tradisjonelle eiendomsprovisjoner til eiendomsmeglere. Andre kan kreve rabatt. Videre slutter agenter 2-3 ganger arbeidet med en konvensjonell transaksjon, og setter ikke pris på å få betalt mindre for å gjøre mer arbeid. Hvis du har avtalt å betale din agent en viss prosentandel i henhold til en kjøpermegleravtale , kan du være ansvarlig for forskjellen mellom hva långiveren skal betale og hva kontrakten din fastsetter, hvis din agent nekter å fravike forskjellen.
Høyere kjøperens sluttkostnader
Fordi långivere sjelden vil betale for eventuelle tillegg, som en selger ville være villig til å gjøre, hvis du vil ha noen av disse statister, vil du betale for dem selv. Noen ganger vil långivere nekte å betale for standard selgerens lukkekostnader som overføringsskatter , også. Hvis du vil ha spesifikke inspeksjoner, vil du sannsynligvis betale for dem utenom lommen.
Miste kontroll over transaksjonen
Hvis du trenger å lukke escrow etter en bestemt dato, lykke med det. En kortsalg hjemmeavslutningsprosess tar ubestemt tid. Selgerens långiver kaller skuddene, ikke kjøperen eller kjøperens utlåner. Hvis du prøver å lukke escrow samtidig med salget av ditt hjem, kan det ikke skje.
Liten Selger Motivasjon
Når selgeren oppdager at den korte salgsvirkningen på kreditt er nær en avskærmning, er det lite incitament for en selger å samarbeide med en kort salg. Selv om selgere kan kvalifisere seg til å kjøpe et annet hjem i 2 år etter en kort salg mot 5 (med restriksjoner) på en foreclosure, har noen ingen mening om å kjøpe et annet hjem igjen.
På tidspunktet for skrivingen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, California