Typen av gjerning du lager kan gjøre en stor forskjell
Forbered en ny handling for å unngå probat
Ideelt sett vil du ikke bare "legge til" ditt barns navn til din eksisterende gjerning. Du lager en ny gjerning med en gruppe eiere, kanskje du, din ektefelle og barnet ditt. Du blir felles leietakere med overlevelsesrett .
Hvis du bare legger barnets navn til din gjerning, har han ikke nødvendigvis rett til å overleve. Han vil ikke automatisk arve din andel av eiendommen når du dør. Ved å legge til navnet gir han bare en eierandel i huset både nå og i fremtiden, mens din egen eierandel fortsatt vil bli gjenstand for probate.
Å skape et helt behovs gjerning med rett til overlevelse er dette problemet. "Overlevelse" betyr at når en eier dør, går hennes andel av eiendommen ved lov til eieren eller eierne som overlever henne.
Vurder å bruke en advokat
Du kan kjøpe riktig programvare eller gjerningsformular fra en hvilken som helst kontorforretning eller juridisk nettside for å lage en felles leieavtale, men overvei å jobbe med en lokal eiendomsplaneringsadvokat eller en eiendomsadvokat i stedet.
Statlige lover kan være veldig konkrete om hvordan en gjerning må formuleres for å skape overlevelsesrettigheter, og disse skjemaer og programvare er ikke alltid statsspesifikke. Ett feil ord eller et savnet ord kan føre til probate av eiendommen.
Mottakers gjerninger
En mottaker gjerning kan være et alternativ til å skape en gjerning med rett til overlevelse hvis du bor i en stat som gjenkjenner dem.
Du legger ikke barnet ditt som en ny eier av eiendommen i løpet av din levetid med denne typen gjerning. Snarere ville han bare motta din eiendom ved døden. Dette kan unngå mange potensielle problemer som kan oppstå hvis du deler eierskap med ham mens du er i live.
Du eller din eiendom kan skyldes en gaveskatt
Fra 2018, når du gir noen noe som overstiger $ 15.000 i verdi, sier Internal Revenue Service at det er en skattepliktig gave . Dette inkluderer å skape en ny gjerning som gir barnet ditt en nåværende eierandel i hjemmet ditt, forutsatt at hun ikke betaler deg rettferdig markedsverdi i bytte.
Du må sende inn en gjeldsavkastning på føderal gave på IRS-skjema 709 for å rapportere gjengen til IRS dersom andelen av eiendommen er verdsatt til mer enn $ 15.000. Balansen over $ 15.000 vil være skattepliktig - til deg, ikke mottakeren av gaven.
Denne grensen på $ 15 000 kalles årlig gjeldsskatt, og den er indeksert for inflasjon slik at den kan øke årlig. Men en levetid gave skattefritak er også tilgjengelig. Dette unntaket lar deg unngå å betale en gaveavgift på overføringen.
The Unified Tax Credit
Gaveskatten og eiendomsskatten deler samme levetidsfritak - de er "forenet". Hvis du gir bort mye dyr eiendom i løpet av din levetid, skifter skjema 709 hver gang effektivt balansen over årlig dispensasjonsbeløp hvert år til levetidsfritaket.
Til slutt går denne tilnærmingen mindre av en skattefritak for å beskytte dine gjenværende eiendeler fra eiendomsskatt når du dør, men fordi det samme kredittet skjuler både gaven og eiendommen din, er det litt vanskelig.
Når det er sagt, her er en del gode nyheter: Levnadsskatten / skattefritak er $ 11.18 millioner per donor fra 2018. Det er mye eiendom. Hvis du er i stand til å bruke en begunstigende gjerning, vil eiendomsskatten involvert med å overføre eiendommen på den måten bli dekket av samme levetidsfritak. Husk at eiendeler som unnslipper probate, fortsatt bidrar til din skattepliktig eiendom for eiendomsskatt.
Capital Gains Tax Issues
Ditt barn vil motta et oppvekst i skattegrunnlaget i hjemmet hvis det overgår henne når du dør, enten gjennom probate eller via en begunstigende gjerning.
Dette vil i sin tur redusere eventuell kapitalgevinst skatt hun sannsynligvis måtte betale hvis hun i siste instans bestemmer seg for å selge eiendommen.
Kapitalgevinstskatt vurderes på forskjellen mellom den opprinnelige kjøpesummen eller verdien av en eiendom og eiendommens salgspris. "Stig opp" flytter hjemmeverdi opp til det det var verdt på datoen for din død, ikke når du først kjøpte den.
Hvis du har eid eiendommen i noen lengre tid, er det styrket opp grunnlaget trolig betydelig mer enn det du betalte for det, noe som er bra. Det betyr at det vil være mindre forskjell mellom denne verdien og salgsprisen, og det betyr mindre betalt i kapitalgevinstskatt.
Hjemmet vil ikke få en oppstart i grunnlaget etter døden dersom du skaper en felles leie med barnet ditt ved å gjøre en ny gjerning i livet ditt. Hun måtte arve hjemmet i stedet. Ellers ville barnet ditt skylde kapitalgevinst skatt basert på hva eiendommen var verdt da du først kjøpte den.
Andre potensielle problemer med felles leieavtaler
Du vil ikke kunne selge eiendommen, refinansiere boliglånet, eller ta ut et nytt boliglån uten barnets samtykke dersom du gir ham delvis eierskap i en felles leieavtale. Disse handlingene krever samtykke fra alle eiere.
Verre, barnet ditt kunne lovlig selge sin interesse for eiendommen til en tredjepart, kanskje til en fullstendig fremmed, uten ditt samtykke dersom du ikke ordfører gjerningen riktig.
Hvis barnet ditt opphører med skattepenger, kreditorproblemer, eller i skilsmisse domstol, kan regjeringen, kreditor eller hans ektefelle kreve ditt hjem eller i det minste barnets eierskapsandel i det i en felles leieforhold. I den situasjonen kan foretaket sette en lien på eiendommen din og forsøke å tvinge sitt salg til å samle på sin gjeld.
Du vil også foreta overføring av en eiendel som vil forsinke Medicaid-kvalifisering hvis du søker om hjelp innen fem år etter at du har opprettet en felles leieavtale. Du har effektivt gitt en del av din eiendom unna, noe som kan påvirke tidspunktet for berettigelse.
Hva burde du gjøre?
Selv om mange av disse potensielle problemene kan unngås ved å bruke en mottaker gjerning i stedet, er dette alternativet kanskje ikke tilgjengelig der du bor. Å skape en felles leieavtale med barnet ditt i stedet kan være vanskelig, så du vil kanskje konsultere en erfaren advokat for å veie de unike fordelene og ulemper som er involvert i din spesielle situasjon.
Ikke glem å arkivere gjerningen
Uansett hvilket alternativ du bruker, handler det ikke bare om å tegne en ny gjerning, signere den og stikke den i skrivebordslåsen eller i safe. Du vil også sende filen med fylkeskriveren din av gjerninger for å sikre at det er et spørsmål om offentlig post.