Hvordan Cash-Out Refinancing Works
En utbetaling av refinansiering skjer når du erstatter et eksisterende boliglån ved refinansiering med et nytt, større lån.
Ved å låne mer enn du skylder, gir långiveren penger som du kan bruke til alt du vil. I de fleste tilfeller kommer "kontanter" i form av en sjekk eller bankoverføring til bankkontoen din .
Hvordan bruke pengene
Du kan bruke provenyet av lånet ditt slik som du vil. Men risikoen og kostnadene kan ikke ignoreres. Det er kritisk å bruke utbetalingsfinansiering for ting som vil forbedre din økonomi og din evne til å tilbakebetale lånet . Noen vanlige bruksområder for refinansiering inkluderer:
- Hjem forbedringer: Det er logisk å bruke egenkapital til boligprosjekter. Strategiske forbedringer som øker hjemmets markedsverdi vil legge til egenkapitalen din, noe som gjør det lettere å få tilbake investeringen når du selger ditt hjem. Det er best å bruke midler til "sikre" prosjekter som fremtidige kjøpere - ikke bare deg og din familie - vil verdsette.
- Utdannelsesutgifter: Noen utdanningsprogrammer kan hjelpe deg med å finne jevn arbeid og tjene mer inntekt. Hvis du er sikker på at en ny grad eller studium vil være til nytte for deg, kan det være fornuftig å ta penger ut av hjemmet ditt.
- Forretningsforetak: Det er fristende å bruke egenkapital til å starte en bedrift, og det er gjort med suksess, men det er også risikabelt. Med den høye andelen bedrifter som feiler, må du vurdere hvordan du vil tilbakebetale lånet og hvordan familien din kan bli påvirket dersom venture ikke gir inntekter. Når det er sagt, kan boliglån være billigere enn kredittkort, og hvis du kan absorbere tap, kan det være et rimelig alternativ å ta penger ut av hjemmet ditt. Plus, banker kan kreve at du bruker hjemmet ditt for en personlig garanti for å få et forretningslån uansett.
- Gjeldskonsolidering? Betaling av høyrente kredittkort gir mening intuitivt, men når du gjør det, legger du til en risiko som tidligere ikke eksisterte. Kredittkort er usikrede lån, og långivere har ikke rett til å ta hjemmet ditt hvis du ikke betaler tilbake (alt de kan gjøre er å skade din kreditt og prøve å samle inn penger ). Når du setter den gjelden på et boliglån, er huset ditt rettferdig spill hvis du ikke betaler det.
Selv om bruksområdene ovenfor er populære, er de ikke alltid det beste valget. Andre typer lån kan være bedre egnet, og vi vil utforske dem nedenfor. Men først, noen fordeler og ulemper å sette disse alternativene i sammenheng.
Fordeler og ulemper med Cash-Out Refinansiering
Det er lett å forstå hvorfor innkjøp er tiltalende. Når du kan forbedre ditt eksisterende lån med lavere rente enn du allerede har - pluss oppnå et mål - er det fristende å gå for det.
Fordeler med å tappe hjemme egenkapital inkluderer:
- Store lån: Egenkapitalen i ditt hjem kan utgjøre tiere (eller hundrevis) av tusenvis av dollar, så det er en enkel rute til en betydelig sum penger.
- Relativt lave priser: Fordi hjemmet ditt sikrer lånet , har du relativt lave renter (sammenlignet med kredittkort og personlige lån).
- Potensielle skattefordeler: Skattefordelene er ikke like sjenerøse som de pleide å være. Men hvis du bruker midlene til "betydelige forbedringer" til ditt hjem, kan du få en skattepause som effektivt reduserer kostnadene ved lånet ditt. Spør din regnskapsfører for detaljer.
- Lang tilbakebetalingstid: Ved å erstatte ditt eksisterende boliglån med et helt nytt 30-årig eller 15-årig lån kan du strekke ut betalingene dine. Men det kommer til en pris.
Ulemper ved innbetaling inkluderer:
- Rentekostnader: Du vil starte klokken på alle boliglånene dine, slik at du øker levetidsrentekostnadene (låne mer gjør det også). For å se hvordan dette påvirker deg, sjekk avskrivningstabeller på ditt eksisterende lån og det nye lånet. Veien rundt dette er å bruke et nytt boliglån i stedet.
- Risiko for utestengning: Hvis du ikke kan tilbakebetale lånet ditt, kan du miste hjemmet ditt . Usikrede lån er langt mindre risikable.
- Lukkekostnader: Boliglån krever betydelige kostnader for sluttkjøp. Du betaler alltid disse kostnadene om du ruller dem inn i lånebalansen din, skriver en sjekk eller tar en høyere rente . For å lukke lånet ditt, vil du bruke mellom flere hundre og flere tusen dollar, og du må legge til det beløpet til det du bruker penger på.
Alternative måter å tjene penger på
Refinansiering av lånet ditt er et stort skritt. Hvis du foretrekker å ta mindre drastiske tiltak, har du flere alternativer.
Personlige lån: Du kan unngå å legge til din boligrelaterte gjeld ved å bruke usikrede lån som signaturlån fra banker, kredittforeninger og online långivere . Hvis du har god kreditt, kan du til og med være i stand til å finansiere små prosjekter med kredittkort kampanjer-bare betale av gjelden før de giftige tosifrede prisene sparker inn.
Andre boliglån: I stedet for å erstatte ditt eksisterende boliglån, kan du legge til et hjem egenkapitallån eller kredittkort (HELOC) for å låne mot ditt hjem. Denne tilnærmingen gjør det mulig å la ditt eksisterende lån være uberørt, så at renten, avskrivningsplanen og månedsbetalingen forblir de samme. Et annet boliglån kan komme med en variabel rente , men når du betaler det, vil du være tilbake der du er i dag som om du aldri lånte.
Spesiallån: Avhengig av hvorfor du vil låne, kan en bestemt type lån være et bedre alternativ enn å ta penger ut av hjemmet ditt. For eksempel:
- Studielån er utformet for utdanningsbehov, og føderale lån har lånervennlige funksjoner .
- Småbedriftslån kan være tilgjengelig med støtte fra US Small Business Administration (SBA), noe som resulterer i relativt lave renter.
Omvendt boliglån: Huseiere over 62 år kan ta pensjonsinntekt eller engangsbeløp ved å bruke et omvendt boliglån . Du trenger ikke å foreta månedlige innbetalinger, men du må selge huset eller betale lånet når den siste låneren beveger seg ut av hjemmet.
Komme godkjent
Egenkapital: Ved å bruke et utlånsfinansieringslån reduseres egenkapitalen din, slik at du trenger tilstrekkelig egenkapital i ditt hjem for å kvalifisere. Med andre ord, ditt hjem må være verdt mer enn du skylder på boliglånet ditt. De fleste långivere er nølende med å låne mer enn 80 prosent av hjemmets markedsverdi, men statsstøttede programmer som VA og FHA lar deg låne mer. Bare husk at jo mer du låner, jo mer øker risikoen og lånekostnadene.
Inntekt: Långivere må verifisere at du har nok inntekt til å ha råd til de nye månedlige utbetalinger på lånet ditt. Disse utbetalingene kan øke etter hvert som du låner mer, så sjekk inntektsskalaen din for å se om du er i riktig rekkefølge.
Kreditt: Som med et boliglån, er kredittpoengene dine viktige. Med lave poeng og siste negative i kreditthistorikken din, vil du ende opp med å betale høyere rente, noe som kan forandre kostnadene dramatisk.
Når du tar ut penger ved refinansiering, i stedet for bare å refinansiere med samme balanse, tar långivere større risiko. Som et resultat er det litt vanskeligere å kvalifisere, og kostnadene pleier å være høyere for disse lånene.