Hvordan Mortgage-Backed Securities arbeidet inntil de ikke gjorde det
Når du investerer i en MBS, kjøper du rettighetene til å motta verdien av et bunt av boliglån.
Det inkluderer de månedlige utbetalingene og tilbakebetaling av rektor. Siden det er en sikkerhet, kan du kjøpe bare en del av boliglånet. Du mottar en tilsvarende del av betalingene. En MBS er et derivat fordi det henter sin verdi fra den underliggende eiendelen.
Hvordan en boliglånsbestemt sikkerhet virker
For det første gjør et bank- eller boliglånsfirma et boliglån. Banken selger deretter lånet til en investeringsbank . Den bruker pengene mottatt fra investeringsbanken til å lage nye lån.
Investeringsbanken legger til lånet til et bunt med boliglån med tilsvarende rentesatser . Det setter bunten i et spesialfirma designet for det formålet. Det kalles en spesiell bil eller spesiell investering kjøretøy. Det gjør at de pantesikrede verdipapirene skiller seg fra bankens øvrige tjenester. SPV markedsfører de pantesikrede verdipapirene. Boligene forblir i SPV.
Statlige byråer er også involvert i de fleste boliglånsbeviser.
Dette er Fannie Mae , Freddie Mac og Ginnie Mae. Fannie Mae og Freddie Mac kjøper og selger MBS. Den føderale regjeringen garanterer betalinger. De som kjøpte en MBS, visste at de ikke ville miste investeringen. Ginnie Mae garanterer også at investorer vil motta sine utbetalinger. (Kilde: "Hypoteksbevittede verdipapirer", SEK.)
Typer Mortgage-backed Securities
Den enkleste MBS er pass-through deltagelse sertifikat . Det betaler innehaverne sin rettferdige andel av både hovedstol og rentebetalinger på boliglånsbuntet.
I begynnelsen av 2000-tallet vokste MBS-markedet veldig konkurransedyktig. Banker opprettet mer kompliserte investeringsprodukter for å tiltrekke seg kunder. For eksempel utviklet de sikringsforpliktelser for andre lån enn boliglån. Men de brukte også denne derivatstrategien til MBS.
Investeringsbankene skar boliglånsbuntene i tilsvarende risikokategorier, kjent som trancher . Den minst risikable transitten inneholdt den første til tre års betalingen. Låntakere var mest sannsynlig å betale de tre første årene. For rentetilpasningslån har disse årene også de laveste rentene.
Noen investorer foretrukket den mer risikofylte transjen fordi de har høyere rente . Disse tranchene inneholdt det fjerde til syvende betalingsåret. Så lenge rentene holdt seg lave, var risikoen fortsatt forutsigbar. Hvis låntakeren forhåndsbetalt boliglånet fordi han eller hun refinansierte, mottok investorene sin første investering tilbake.
Risiko økte da renten økte. Låntakere av rentetilpasningslån ble tatt av vakt da betalingene økte.
De kunne ikke refinansiere fordi rentene var høyere. Det betydde at de var mer sannsynlige å standardisere. Investorene mistet alt. Her er Ryan Gosling som forklarer det i filmen The Big Short .
Boliglånsbaserte verdipapirer endret boligindustrien
Oppfinnelsen av boliglånsbaserte verdipapirer revolusjonerte helt bolig-, bank- og boliglånsvirksomheten. I begynnelsen fikk boliglånsobligasjoner tillatelse flere personer til å kjøpe boliger. Under eiendomsboomen gjorde mange banker og kredittforetak lån uten penger. Det tillot folk å komme inn i boliglån de ikke hadde råd til. Långiverne bryr seg ikke. De visste at de kunne selge lånene, og ikke betale konsekvensene når og hvis låntakere vant.
Det skapte en aktivboble . Det briste i 2006 med subprime boligkrisen .
Siden så mange investorer, pensjonskasser og finansinstitusjoner eide låneobligerte verdipapirer, tok alle tap. Det er det som skapte finanskrisen i 2008 .
Hvordan Mortgage-Backed Securities gikk feil
President Lyndon Johnson opprettet pantsikrede verdipapirer når han godkjente charterloven fra 1968. Det skapte også Fannie Mae . Han ønsket å gi bankene muligheten til å selge boliglån. Det ville frigjøre midler til å låne ut til flere huseiere.
LBJ forventer ikke at charterloven fjerner god utlånspraksis. Bankene innså snart at de ikke lenger måtte ta tapet dersom låntakeren ikke betalte lånet. Bankene fikk betalt for lånet, men fikk ikke vondt dersom lånet gikk dårlig. De var ikke så forsiktige med kredittverdigheten til låntakere.
Boliglånsbevittede verdipapirer tillot også ikke-bank finansinstitusjoner å inngå boliglånsvirksomheten. Før MBS hadde bare banker store innskudd til å foreta langsiktige lån. De hadde de dype lommene å vente til disse lånene ble tilbakebetalt 15 eller 30 år senere. Oppfinnelsen av MBS mente at långivere fikk pengene tilbake straks fra investorer på annenhåndsmarkedet . Boliglån långivere sprang opp overalt. De var heller ikke for forsiktig med solvensen til sine kunder. Det skapte mer konkurranse for tradisjonelle banker. De måtte senke sine standarder for å konkurrere.
Verste av alt, MBS var ikke regulert. Den føderale regjeringen regulerte bankene for å sikre at innskyterne var beskyttet. Men disse reglene gjaldt ikke MBS og boliglån meglere . Bankinnskudd var trygge, men MBS-investorer var ikke beskyttet i det hele tatt.