Hvordan boliglån påvirker den amerikanske økonomien
typer
Den mest populære typen boliglån er det konvensjonelle 30-årige fastrentelånet. Siden 1999 representerte den 70 prosent til 90 prosent av alle boliglån. Den 15-årige fastrente lånet er også mye brukt, da det tillater folk å betale ned sin gjeld på halve tiden.
Rentetilpasningslån tilbyr lavere rente og månedlige utbetalinger enn fastrentelån. De vil bli dyrere når rentene stiger fra dagens 200-årige nedturer.
Subprime långivere opprettet en rekke eksotiske lån. De tiltrak kunder ved å tilby lave "teaser" priser for de første par årene. Disse er farlige for nye låntakere. De kan ikke være klar over at betalingen stiger dramatisk etter den første kjærefasen. Her er noen av de mest populære:
- Renteinnskudd : Super-lave utbetalinger som ikke reduserte rektor for de første årene.
- Alternativ ARM lån : Låntakere velger hvor mye å betale hver måned for de første fem årene.
- Negative amortiseringslån : Rentelån som øker rektor hver måned. Det er fordi betalingen var mindre enn renten.
- Ultralange fastrentelån : Dette er 40-50 år konvensjonelle boliglån.
- Ballonglån : De må refinansieres eller betales etter 5-7 år.
- No-money-down lån : Dette tillot låntakeren å ta ut et lån for downpayment.
Historie
Før den store depresjonen var boliglån på 5 til 10 år for bare 50 prosent av verdien av hjemmet. Oppdragsgiver var forfalt som en ballongbetaling ved slutten av termin. Bankene hadde liten risiko.
Når boligprisene falt 25 prosent under den store depresjonen, kunne huseiere ikke ha råd til ballongbetalingen.
Bankene ville ikke tillate refinansiering. I 1935 var 10 prosent av alle boliger i avskærmning .
For å stoppe blodbadet endret president Roosevelt fem kritiske boligrelaterte områder som en del av New Deal :
- Home Owner's Loan Corporation kjøpte en million misligholdte boliglån fra banker. Det endret dem til det langsiktige, fastrentede boliglånet vi kjenner i dag, og reinstated dem.
- Den føderale boligstyrelsen ga boliglånsforsikring.
- Federal Mortgage Association opprettet et sekundært marked for boliglån.
- The Federal Deposit Insurance Corporation forsikret bankinnskudd.
- Glass-Steagall forbyte banker å investere innskuddsmidler i risikable ventures som aksjemarkedet.
Disse endringene reagerte på en økonomisk katastrofe. De var ikke designet for å være en villaeierskapspolitikk. Likevel gjorde de boligeiendommer rimeligere. De forlenget lånets løpetid. Det reduserte månedlige kostnader og eliminert behovet for å refinansiere. Bankene finansierte lånene takket være FDIC-forsikrede bankinnskudd.
I 1944, Department of Veterans Affairs boliglån forsikringsprogram senket nedbetalinger. Det oppfordret til å returnere krigsveteraner til å kjøpe boliger som ble bygd i forstedene. Det spurte økonomisk aktivitet i hjemmet byggebransjen.
Takket være alle føderale programmer økte boligeiendommer fra 43,6 prosent i 1940 til 64 prosent innen 1980.
Regjeringen opprettet særlovgivning for å skape sparekasser og lån banker for å utstede disse boliglånene. Gjennom 1960- og 1970-tallet ble nesten alle boliglån utstedt gjennom besparelser og lån . Disse bankene var vellykkede fordi folk deponerte midler i sparekontoer. Regjeringen forsikret innskuddene, slik at folk brukte regnskapet, selv om rentebetaling ikke var mye. Dette ble også regulert av regjeringen. S & L kan forbli lønnsomt ved å betale lavere renter på innskudd enn de belastet på boliglån.
På 1970-tallet skapte president Nixon flyktig inflasjon ved å kutte alle bånd mellom amerikanske dollar og gullstandarden . Bankene mistet innskudd fordi de ikke kunne matche renter betalt av pengemarkedsregnskap .
Dette reduserte finansieringen de trengte for å utstede boliglån.
For å hjelpe bankene, passerte kongressen Garn-St. Germain Depository Institutions Act. Det tillot bankene å heve renten og lavere utlånsstandarder. Det tillot også S & L å gjøre kommersielle og forbrukslån. Dette førte til spare- og lånekrisen , og svikten av halvparten av landets banker.
| År | % av husstandsinntekt | % av husholdningenes eiendeler | % av BNP |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Kilde: Richard K. Green og Susan M. Wachter, "The American Mortgage In Historical and International Context," University of Pennsylvania, 21. september 2005)
Hvordan boliglån påvirker økonomien
Under president Clintons administrasjon klagde bankene at de ikke kunne konkurrere i de internasjonale finansmarkedene. Kongressen avgir bransjen, og opphevet Glass-Steagall Act. Dette tillot bankene å bruke innskuddsgarantier til å investere i risikofylte derivater . Den mest populære av disse var boliglåns sikkerhet .
Bankene vil pakke sammen lignende boliglån, og så selge dem til Fannie Mae, Freddie Mac eller andre investorer. De var forsikret mot mislighold av kreditt default swaps. Etterspørselen etter disse verdipapirene var så høy at bankene begynte å senke standarder på de underliggende lånene. Snart la disse subprime boliglån nesten alle til å bli et hus.
Som følge av dette økte andelen boliglån i forhold til bruttonasjonalproduktet fra 50 prosent i 2000 til nesten 70 prosent i 2004. Alt gikk bra til boligprisene begynte å falle i 2006. Ikke i stand til å refinansiere eller selge sine hus begynte villaeiere å misligholde . Så mange investorer innkassert i sine kreditt standard swaps at hovedforsikringsselskapet, AIG, nesten gikk konkurs. Slik skapte den subprime boligkrisen krisen i 2008 .