Spørsmål: Hvordan går selgeren tilbake etter avslutning?
En leser spør: "Vi kjøper et hjem, og selgeren har bedt om å leie tilbake i 30 dager etter avslutningen. Med andre ord, ville vi bli utleiere før vi noen gang har flyttet inn i vårt nye hjem. Dette høres veldig rart ut for oss. Hvorfor vil en selger leie tilbake? Må vi tillate dette? "
Svar: Årsakene til at en selger kan trenge å leie tilbake etter avsluttet, varierer, men det er ikke uvanlig for selger å be om tilbakebetaling.
Hjemmet selgeren kjøper er kanskje ikke tilgjengelig når transaksjonen lukkes eller selgeren kanskje ikke kan finne en flyttbar varebil på den siste dagen i måneden, når etterspørselen etter flytte varebiler er høy.
Selvfølgelig, som en ny boligkjøper , kan du kanskje finne denne situasjonen foruroligende. Tross alt har du betalt mye penger for ditt nye hjem, på toppen av å betale renter på et lån til et hjem som du ikke kan okkupere. Det er forståelig at du er ivrig etter å flytte inn og ta i besittelse med en gang. Dessuten har du kanskje ikke forventet å finne deg selv i stand til å være utleier.
Hvordan beskytte selger / kjøperrettigheter når selgere leier tilbake
Behandle denne situasjonen som du ville noe annet forretningsforhold. Kjøpere bør aldri la selgere beholde besittelse av et hjem uten å gjennomføre en formell beleggingsavtale. Disse avtalene staver ut vilkårene for selgerens belegg og beskytter kjøpere og selgerne.
I California har eiendomsmeglere et praktisk form som heter Selger i besittelse, som blant annet kontraktsvilkår, adresserer selgerens renter. Når den aktuelle boksen er merket, endrer dette tillegget kjøpekontrakten .
SIP håndterer kortsiktige selgerrenter som er mindre enn 30 dager og inneholder følgende elementer:
- Leieperiodens løpetid
- Leiebeløp per dag
- Beløp på depositum
- Hvorvidt sikkerhetsdepositum vil bli holdt i sperring eller utgitt til kjøper ved avslutning
- Forsinkede gebyrer, hvis noen vedrører ikke-tilstrekkelige midler og / eller betalinger som mottas sent utenfor escrow
- Hvem betaler for hvilke verktøy
- Kjøperens rett til å innleide eiendom
- Selgerens plikter å opprettholde eiendommen
- Leieoppdrag og utleierettigheter
- Selgerens forpliktelser ved overgivelse
- Forsikring for selgerens personlige gjenstander
- Diverse forhold
Hvis en selger forblir 30 dager eller lenger, bør en leieavtale utføres.
Forsikringsdekning for Selger Lei Backs
Noen ganger vil kjøperne insistere på at selgere opprettholder sin eksisterende villaeiers forsikring i leieperioden. Selv om forsikringsselskaper ikke er glade for å holde dekning i påvirkning, vil mange fortsette politikken på forespørsel.
Det er imidlertid flere problemer knyttet til dette. Selgeren eier ikke lenger hjemmet, så i tilfelle et krav kan selgerens forsikringsselskap nekte å betale kravet. Videre har kjøperen forsikringsdekning fordi långivere insisterer på at en kjøpers forsikringspolicy er i kraft ved avslutningen.
Noen forsikringsselskaper har hevdet at hvis kravet skulle oppstå og selgeren sendte krav til selgerens selskap, selv om selgerens selskap betalte det, kunne selgerens selskap se på kjøperens forsikringsdekning for refusjon.
I begge tilfeller skal selgeren bære dekning for selgerens personlige eiendeler og biler.
Bestemme utleiebeløp for selger Lei tilbake
Leien selgeren betaler er omsettelig. Noen ganger selger ikke ønsker å betale noen leie, men be om å bli hjemme i noen dager uten leieavtale. I så tilfelle er det fortsatt klokt å utføre en avtale som omhandler ansvarsproblemer og begreper.
Fordi de fleste kjøpere finansierer et nytt hjem, kommer kjøpere til å betale renter og betale skatt og forsikring for et hjem de ikke opptar. Det er i de fleste tilfeller rimelig å belaste selgeren et beløp som tilsvarer en daglig oppgjør bestående av kjøperens hovedstol, renter, skatter og forsikringer.
Hvis kjøperens nye boliglånsavgift inkluderer forpliktelser (skatter og forsikringer), er det ganske enkelt å dele PITI- betalingen med 30 dager og belaste selgeren det proratabeløpet per dag.
For eksempel, hvis kjøperens nye betaling er $ 3000 PITI, vil det være $ 100 per dag.
Men en PITI-betaling for selgeren er ikke nødvendig. Smart kjøpere vil sjekke eksisterende leiepriser. De kan finne en PITI betaling beregning er mindre enn gjennomsnittlig leiepriser.
For ytterligere beskyttelse - og for å overholde lokale leiekontrolllover eller andre statsspesifikke lover som regulerer utleiere og leietakere, kan kjøpere og selgere vurdere å signere en standard leieavtale. For mer informasjon, kontakt en eiendomsadvokat.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.