Fortsett med forsiktighet når du vurderer tidlig kjøpers besittelse
Tidlig besittelse fallgruver
Selgere gjør den endelige avgjørelsen om en tidlig besittelse gir mening for transaksjonen. De fleste opplysningsagenter, motvirker imidlertid slike situasjoner fordi for mange ting kan gå galt. For eksempel:
- Salget kan falle gjennom på grunn av et låneforsikringsproblem , noe som betyr at kjøpernes lån ikke kan godkjennes selv etter en grundig gjennomgang av sine dokumenter. Skulle dette skje, er noteringsagenten tilbake til firkantet en, prøver å finne en annen kjøper for hjemmet, men denne gangen med en uønsket leietaker på plass. I en perfekt verden forlater de tidligere kjøpere, men agenter finner ut den vanskelige måten at villaeiere noen ganger må ta rettslige skritt for å fjerne tidligere kjøpere.
- Kjøperne kan føle at huset allerede er deres og begynner å gjøre endringer - kanskje endringer eieren ikke vil sette pris på. Hvis huset ikke lukker, kan eierne sitte fast med kjøperens forbedringer.
- Kjøperne kan begynne å lage lister over ekstra reparasjoner de vil se fullført før de lukkes. Oftest er disse ikke ekte reparasjoner, de er bare ting som kjøpere ønsker å se endret. Dette kan være spesielt frustrerende hvis du allerede har gått gjennom inspeksjons- og reparasjonsprosessen.
- Verste tilfelle scenario: Kjøperne kan søppel huset.
Hvis du er enig i tidlig kjøperbesittelse, bør det håndteres med en skriftlig avtale som beskriver de to partikkernes plikter og ansvar. Eiendomsmeglere kan tilby standardkontraktstillatelsen som dekker tidlig kjøpers besittelse. Hvis du foretrekker det, kan en advokat utarbeide dokumentet.
Betraktninger for avtaler om tidlig kjøpere
- Ordtak skal inneholde detaljer om hva som vil skje hvis salget ikke lukkes i tide - eller lukkes aldri . Hvor mye tid har kjøpere å forlate? Hva vil skje hvis de ikke gjør det?
- Hvor mye leie vil kjøperne betale og når er det på grunn? Vil du ha et depositum?
- Kjøpere bør være enige om at de ikke vil endre hjemmet uten samtykke fra eieren. Hvis lukking ikke finner sted, bør kjøpere betale for å returnere hjemmet til sin tidligere tilstand.
- Bestem om å ta med verktøy i leien, eller om kjøpere skal overføre kontoene til navnene sine.
- Kjøperne er vanligvis ansvarlige for fjerning av søppel og bør samordne ansvaret for landskapsarbeid med selgeren dersom de ikke er gitt av en boligeiendomsforening.
- Hjem selgere eier fortsatt hjemme, så forsikring for strukturen er selgerens ansvar. Kjøpere må forsikre sine personlige gjenstander.
- Kjøperne bør ikke få lov til å utelukke huset.
- Standard skjemaer inneholder vanligvis en uttalelse som frigir selgere fra ansvar dersom noe er skadelig for kjøpere før de lukkes.
- Vil kjæledyr bli tillatt?
Det er tider når kjøperbesittelse før lukking kan hjelpe begge parter. Hvis du føler at det er et godt trekk, bare vær forsiktig. Bakgrunn sjekke kjøpere så grundig som mulig før du godtar det.
Jeg vil også være pårørende hvis jeg ikke påpekte at fra et noteringsagentens synspunkt (ikke en kjøpers agents tanker deg), er mange noteringsagenter sterkt mot tidlig kjøpers besittelse. Årsaken er tidlig besittelse gir kjøpere for mye tid til å peke rundt huset, for å tenke på kjøpet. Kjøperne kan merke ting som de tidligere oversett, med så mye tid på hendene.
Ting som nå de ikke kan stå for å leve med.
Fra et listemanns perspektiv er disse tingene best oppdaget etter å ha avsluttet salget, ikke før. Fordi før salget stenger, kan kjøpere ofte avbryte. Gjennom årene har jeg hørt noen kjøpere beklage om de hadde bodd i huset en stund før de lukkede, de ville aldri ha kjøpt den.
Redigert av Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.