Investere for nybegynnere

Hvordan investere i fast eiendom

Investering i fast eiendom er en av de eldste investeringsmidlene, siden den tidlige menneskelige sivilisasjon begynte. Predating moderne aksjemarkeder, eiendomsmegling er en av de fem grunnleggende aktivaklassene at enhver investor seriøst bør vurdere å legge til sin portefølje for den unike kontantstrøm-, likviditets-, lønnsomhets-, skatte- og diversifiseringsfordelene den tilbyr. I denne innledende veiledningen vil vi gå gjennom det grunnleggende om eiendomsinvestering, og diskutere de ulike måtene du kan kjøpe eller ta eierskap i eiendomsinvesteringer.

Først, la oss starte med det grunnleggende: Hva er eiendomsinvestering?

Hva er eiendomsinvestering?

Eiendomsinvestering er en bred kategori av drifts-, investerings- og finansielle aktiviteter sentrert rundt å tjene penger fra materiell eller kontantstrømmer, som på en eller annen måte er knyttet til en materiell eiendom.

Det er fire hovedmåter å tjene penger i fast eiendom:

1. Fast eiendom Vurdering : Dette er når eiendommen øker i verdi. Dette kan skyldes en endring i eiendomsmarkedet som øker etterspørselen etter eiendom i ditt område. Det kan brukes skyldes oppgraderinger du legger inn i eiendomsinvesteringene for å gjøre det mer attraktivt for potensielle kjøpere eller leietakere. Fast eiendom takknemlighet er et vanskelig spill, skjønt.
2. Kontantstrøminntekter (Leie) : Denne typen eiendomsinvestering fokuserer på å kjøpe eiendomsmegling, for eksempel en leilighetsbygning, og operere den slik at du samler en strøm av kontanter fra leie. Kontantstrøminntekt kan genereres fra boligblokker, kontorer, leiehus og mer.
3. Eiendomsrelatert inntekt : Dette er inntekter generert av meglere og andre spesialister fra industrien som tjener penger gjennom provisjoner fra kjøp og salg av eiendom. Det inkluderer også eiendomsforvaltningsselskaper som får til å holde en prosentandel av husleie i bytte for å drive den daglige driften av en eiendom.

1. Ancillary Real Estate Investment Inntekt : For noen eiendomsinvesteringer, kan dette være en stor kilde til profitt. Supplerende eiendomsinvesteringer inkluderer ting som salgsautomater i kontorbygg eller vaskerom i lavtleilige leiligheter. De tjener i realiteten som mini-bedrifter innenfor en større eiendomsinvestering, slik at du kan tjene penger på en semi-fanget samling av kunder.

Den reneste, enkleste form for eiendomsinvestering handler om kontantstrøm fra husleie i stedet for takknemlighet . Eiendomsinvestering skjer når investoren, også kjent som utleier, anskaffer en materiell eiendom, enten det er rå jordbruksland, land med et hus på det, land med en kontorsbygning på den, land med et industriell lager på den, eller en leilighet.

Han eller hun finner da noen som vil bruke denne eiendommen, kjent som en leietaker , og de inngår en avtale. Leietaker får tilgang til eiendommen, for å bruke det under visse betingelser, for en bestemt tidsperiode, og med visse restriksjoner - noen av disse er lagt fram i føderal, statlig og lokal lov, og andre er avtalt i leieavtalen eller leieavtalen . I bytte betaler leiet for muligheten til å bruke eiendommen. Betalingen han eller hun sender til utleier er kjent som "leie".

For mange investorer har leieinntekter fra eiendomsinvesteringer en stor psykologisk fordel i forhold til utbytte og renter fra å investere i aksjer og obligasjoner . De kan kjøre ved eiendommen, se den, og berør den med hendene. De kan male den til favorittfarge eller leie arkitekt og byggefirma for å modifisere det. De kan bruke sine forhandlingsferdigheter til å bestemme leieprisen, slik at en god operatør kan generere høyere kapitalpriser , eller "cap-priser".

Fra tid til annen blir eiendomsinvestorer så misfornøyde som aksjeinvestorer under aksjemarkedsbobler, og insisterer på at kapitaliseringsrenten ikke spiller noen rolle. Ikke fall for det. Hvis du er i stand til å prisle leieprisene dine riktig, bør du ha en tilfredsstillende avkastning på hovedstaden etter å ha regnskapet for eiendomsprisen, inkludert fornuftige avskrivningsreserver , eiendoms- og inntektsskatt, vedlikehold, forsikring og andre relaterte utgifter. I tillegg bør du måle hvor mye tid som kreves for å håndtere investeringen, da tiden din er den mest verdifulle aktiva du har - det er grunnen til at passiv inntekt er så verdsatt av investorer. (Når beholdningene dine er store nok, kan du etablere eller leie et eiendomsforvaltningsselskap for å håndtere den daglige driften av eiendomsporteføljen din i stedet for en prosentandel av leieinntekter, omforming av eiendomsinvesteringer som hadde vært aktivt forvaltet til passive investeringer.)

Hva er noen av de mest populære måtene for en person å begynne å investere i fast eiendom?

Det er et myriade av ulike typer eiendomsinvesteringer som en person kan vurdere for hans eller hennes portefølje.

Det er lettere å tenke i forhold til hovedkategorier som eiendomsinvesteringer faller ut fra de unike fordelene og ulempene, økonomiske egenskaper og leiesykluser, vanlige leiekontrakter og mæglingspraksis av eiendomstype. Eiendomsmegling er vanligvis kategorisert i en av følgende grupper:

• Boligeiendommer investerer - Dette er eiendommer som innebærer å investere i fast eiendom knyttet til boliger eller leiligheter der personer eller familier bor. Noen ganger har eiendomsinvesteringer av denne typen en servicevirksomhetskomponent, som assistert levefasiliteter for eldre eller fullservicebygg for leietakere som ønsker en luksusopplevelse. Leieavtaler kjører vanligvis i 12 måneder, gir eller tar seks måneder på hver side, noe som fører til en mye raskere tilpasning til markedsforhold enn visse andre typer eiendomsinvesteringer.
• Kommersiell eiendomsinvestering - Kommersielle eiendomsinvesteringer består i stor grad av kontorbygg. Disse leiekontrakter kan låses inn i mange år, noe som resulterer i et dobbeltkantet sverd. Når en kommersiell eiendomsinvestering er fullt utlevert med langsiktige leietakere som har avtalt seg med riktige priser på leiepriser, fortsetter kontantstrømmen selv om leieprisene på sammenlignbare eiendommer faller (forutsatt at leietaker ikke går konkurs). På den annen side er motsatt sant - du kan finne deg selv å oppnå betydelig lavere markedsleiepriser på en kontorsbygning fordi du signerte langsiktige leieavtaler før leieprisene økte.

• Industriell eiendomsinvestering - Egenskaper som faller under industriell eiendom paraply kan inkludere varehus og distribusjon sentre, lagringsenheter, produksjonsanlegg, og samleanlegg.
• Detaljhandel eiendomsinvestering - Noen investorer vil eie eiendommer som kjøpesentre, stripesentre eller tradisjonelle kjøpesentre. Leietakere kan inkludere butikker, frisører, restauranter og lignende bedrifter. I noen tilfeller inkluderer leiepriser en prosentandel av butikkens detaljhandel for å skape et incitament for utleier å gjøre så mye som han, eller det kan for å gjøre detaljhandelsområdet attraktivt for kjøpere.
• Blandet bruk fast eiendom investering - Dette er en catch-all kategori for når en investor utvikler eller kjøper en eiendom som inkluderer flere typer av de nevnte eiendomsinvesteringene. For eksempel kan du bygge en flerlagsbygning som har detaljhandel og restauranter i første etasje, kontorlokaler i de neste etasjene og boligleiligheter på de resterende etasjene.

Du kan også bli involvert på utlånssiden av fast eiendom som investerer ved:

• Å eie en bank som underwrites boliglån og kommersielle eiendomslån. Dette kan omfatte offentlig eierskap av aksjer . Når en institusjonell eller individuell investor analyserer en bankbeholdning, betaler den seg å være oppmerksom på eiendomseksponeringen av banklån.
• Underwriting private boliglån for enkeltpersoner, ofte til høyere rente for å kompensere deg for den ekstra risikoen, kanskje inkludert en leasing til egen kredittavsetning.
• Investere i mezzanine verdipapirer, som lar deg låne penger til et eiendomsprosjekt som du deretter kan konvertere til egenkapital eierskap hvis det ikke er tilbakebetalt. Disse brukes noen ganger i utviklingen av hotellfranchise.

Det er sub-spesialiteter av eiendomsinvesteringer, inkludert:

• Leie en plass slik at du har liten kapital bundet opp i den, forbedrer den, og sub-leasing samme plass til andre for mye høyere priser, noe som skaper utrolig avkastning på kapital. Et eksempel er en veldrevet fleksibel kontorvirksomhet i en storby hvor mindre eller mobile arbeidstakere kan kjøpe kontortid eller leie bestemte kontorer.
• Skaffe skatt-lien sertifikater. Dette er et esoterisk område av eiendomsinvestering og ikke hensiktsmessig for hands-off eller uerfarne investorer, men som - under de rette omstendigheter, til rett tid og med den rette typen person - genererer høy avkastning for å kompensere for hodepine og risiko involvert.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

På toppen av alt dette kan du faktisk investere i eiendomsmegling gjennom noe kjent som en eiendomsinvesteringsfond eller REIT. En investor kan kjøpe REITs gjennom en meglerkonto , Roth IRA , eller en annen depotkonto av noe slag. REIT er unike fordi skattestrukturen der de drives, ble skapt tilbake under Eisenhower-administrasjonen for å oppfordre mindre investorer til å investere i eiendomsprosjekter de ellers ikke ville ha råd til, for eksempel å bygge kjøpesentre eller hoteller. Bedrifter som har valgt REIT-behandling, betaler ikke føderal inntektsskatt på bedriftens inntjening så lenge de følger noen regler, inkludert et krav om å distribuere 90% eller mer av overskudd til aksjonærene som utbytte .

En ulempe ved å investere i REITs er at, i motsetning til vanlige aksjer, er utbyttet utbetalt på dem ikke "kvalifisert utbytte", noe som betyr at eieren ikke kan utnytte de lave skattesatsene som er tilgjengelige for de fleste utbytte. I stedet beskattes utbytte fra eiendomsinvesteringer på investorens personlige rente. På oppsiden har IRS senere avgjort at REIT-utbytte generert i et skattehus som en Rollover IRA , i stor grad ikke er gjenstand for uavhengig næringsinntektsskatt, slik at du kanskje kan holde dem på en pensjonskonto uten mye bekymring for skattekompleksitet , i motsetning til et mesterbegrenset partnerskap .

(Hvis du er interessert i å lære mer om disse unike verdipapirene, starter du med å sjekke ut eiendomsinvesteringer gjennom REITs , som dekker REIT-likviditet, egenkapital, hvordan du bruker REITs til din investeringsfordel, og mye mer.)

Investering i fast eiendom gjennom hjemmeeierskap

For alle eiendomsinvesteringsalternativene som er tilgjengelige for investorer, vil den gjennomsnittlige personen få sin første eiendomsbeslutning erfaring den tradisjonelle måten: Ved å kjøpe et hjem.

Jeg har aldri sett oppkjøpet av et hjem på samme måte som det meste av samfunnet gjør. I stedet foretrekker jeg å tenke på en persons primære bolig som en blanding av personlig nytte og økonomisk verdsettelse, og ikke nødvendigvis en investering. For å være mer direkte, er et hjem ikke en investering på samme måte som en boligbygging. I beste fall, og under de mest ideelle forholdene, er den sikreste strategien å tenke på et hjem som en form for tvunget sparekonto som gir deg mye personlig bruk og glede mens du bor i den.

På den annen side, når du nærmer deg pensjonering, hvis du tar helhetlig utsikt over din personlige formue, er det et av de beste investeringene en person kan gjøre med et direkte eierskap til et hjem (uten gjeld mot det). Ikke bare kan egenkapitalen tappes ved bruk av visse transaksjoner, inkludert omvendte boliglån, men kontantstrømmen spart fra å ikke leie må generelt resultere i netto besparelser - fortjenesten komponenten som ville ha gått til utleier, forblir effektivt i boligeierens lomme. Denne effekten er så kraftig at selv i 1920-økonomene forsøkte å finne ut en måte for den føderale regjeringen å beskatte kontantbesparelsene i forhold til leie for gjeldsfrie villaeiere, vurderte det som en kilde til inntekt.

Dette er en annen type investering, skjønt - noe kjent som en "strategisk investering." Var økonomien å kollapse, så lenge du kunne betale eiendomsskatten og grunnleggende vedlikehold, kunne ingen sette deg ut av ditt hjem. Selv om du måtte vokse din egen mat i en hage, er det et personlig sikkerhetsnivå der det er viktig. Det er tidspunkter når økonomisk avkastning er sekundær til andre, mer praktiske hensyn. Uansett hva du gjør, men ikke ofre likviditeten din for å prøve å bygge egenkapital i dine eiendomsinvesteringer for fort, da det kan føre til katastrofe (inkludert konkurs).

Hvis du sparer for å skaffe et hjem, er en av de store feilene jeg ser, nye investorer som legger pengene sine inn i aksjemarkedet, enten gjennom enkelte aksjer eller indeksfond . Hvis du har noen sjanse til å måtte trykke på pengene dine innen fem år eller mindre, har du ingen forretninger hvor som helst i nærheten av aksjemarkedet. I stedet bør du følge et investeringsmandat kjent som kapitalbeholdning . Her er de beste stedene å investere penger du sparer for en forskuddsbetaling .

Som er bedre - Fast eiendom Investering eller Investering i aksjer?

Et av de vanligste spørsmålene jeg møter innebærer relativ attraktivitet å investere i aksjer kontra investering i fast eiendom . Den korte versjonen er at det er noe i forhold til å sammenligne vanilje og sjokoladeis. De er forskjellige, og etter hvert som nettoverdien din vokser, kan du til og med finne at begge har en rolle å spille i din samlede portefølje. Personligheten din vil også informere din beslutning, da noen mennesker er mer temperert rettet mot aksjeeiendom eller eiendomsrett, henholdsvis.

Risiko for eiendomsinvestering

En betydelig prosentandel av eiendomsavkastningen genereres på grunn av bruk av innflytelse. En fast eiendom er ervervet med en prosentandel av egenkapitalen, resten er finansiert med gjeld. Dette resulterer i høyere avkastning på egenkapitalen for eiendomsinvestoren; men hvis det går dårlig, kan det resultere i ødeleggelse langt raskere enn en portefølje av fullt betalte vanlige aksjer. (Det er sant selv om sistnevnte falt med 90% i et stort depresjonsscenario, da ingen kunne tvinge deg til å likvide).

Derfor insisterer de mest konservative eiendomsinvestorene på en 50% gjeldsgrad, eller i ekstreme tilfeller 100% egenkapitalstruktur, som fortsatt kan gi god avkastning dersom eiendomsmassen er valgt med omhu. Milliarder Charlie Munger snakker om en venn av sin før sammenbruddet i 2007-2009. Denne vennen, en veldig rik utleier i California, så seg rundt på de høye verdsettelsene på eiendommene hans og sa til seg selv: "Jeg er rikere enn jeg noensinne måtte være. Det er ingen grunn for meg å ta risiko for mer ." Denne vennen solgte mange av sine eiendommer og brukte inntektene til å betale av gjelden på de resterende som han trodde mest attraktive. Som et resultat, da økonomien kollapset, var eiendomsmarkedet i uro, folk mistet eiendommene deres til avskærmning, og bankbeholdningene kollapset - han måtte ikke bekymre seg for noe av det. Selv som leieprisene gikk ned på grunn av leietakerens økonomiske vanskeligheter, var det fortsatt alt kontanter og han var bevæpnet med midler som fortsatte å fylle seg selv, slik at han kunne dra nytte av å kjøpe opp eiendeler som alle andre var tvunget til å selge.

Ikke prøv å bli rik så raskt, og vær så snill å gjøre det på den riktige måten. Du har mye mindre stress i livet ditt, og det kan være mye moro.

Noen siste tanker på eiendomsinvestering

Selvfølgelig er dette bare begynnelsen på reisen din for å forstå emnet, da vi nesten ikke har klistret overflaten. Fast eiendom investerer tar mange år med praksis, erfaring og eksponering for å virkelig sette pris på, forstå og mestre.