Ifølge Research, Lagers Generere Høyere Real Returns enn Real Estate
Å kjøpe en primærbolig er trolig den eneste beste avgjørelsen noen kan gjøre for sin økonomiske fremtid. Men når du kommer inn i fritidsboliger, ferieboliger, utleieboliger, kommersielle bygninger og rå land som holdes for potensiell takknemlighet, spiller du et helt nytt ballspill. Det er fordi de reelle avkastningene (etter inflasjon) som tilbys av vanlige aksjer, har over lange perioder knust dem som er tilgjengelige ved eiendomsmegling.
Jepp. Du leser det riktig. Amerikanere har blitt så opptatt av eierskap av eiendomsmegling at de ofte ikke innser en eiendom som øker i verdi fra $ 500.000 til $ 580.000 innen fem år, etter å ha tilbakebetalt rentekostnaden etter skatt på boliglån, tilleggsforsikring, tittelkostnader mv. ., følger ikke engang med inflasjonen! At $ 80.000 gevinst ikke kommer til å kjøpe deg flere varer og tjenester; Samme mengde hamburgere, svømmebassenger, møbler sett, grand pianos, biler, fontene penner, kashmir gensere, eller hva annet det er som du kanskje ønsker å skaffe. Hvis du antar et fullt boliglån på 6,25%, i løpet av de fem årene, ville du ha betalt $ 151.401 i brutto rente, eller omtrent $ 93.870 etter de aktuelle skattefradragene (og det antas at du er i topp parentesene, det gunstigste tilfellet). ville ha blitt redusert til rundt $ 466.700, noe som gir deg egenkapital på $ 113,300 ($ 580,000 markedsverdi - $ 466,700 boliglån = $ 113,300 egenkapital.) I løpet av den tiden ville du ha avskrevet $ 184.715 i utbetalinger.
Fakturering i eiendomsomsorg, forsikring og andre kostnader, din brutto out-of-pocket utgifter ville ha vært minst $ 200.000.
Dette bør illustrere et grunnleggende prinsipp som alle investorer bør huske: Eiendomsmegling er ofte en måte å beholde pengene du ellers ville ha betalt i leieprisen, men det vil ikke sannsynligvis generere høye nok avkastninger for å sammensatte rikdommen vesentlig.
Det er selvfølgelig spesielle operasjoner som kan og genererer høy avkastning på en leveransegrunnlag, for eksempel entreprenører med lavprisbasert kjøp, rehabbing og salg av hus, hotelldesignere skaper et spennende reisemål i en varm bydel (det må påpekes at i dette tilfellet kommer verdiskapingen ikke fra eiendommen, men fra virksomheten - eller aksjelagre - som er opprettet gjennom hotelloperasjoner), eller lagringsenheter i en by uten andre sammenlignbare egenskaper (selv om, igjen kommer den virkelige rikdom ikke fra eiendommen, men fra virksomheten som er opprettet!)
Hva forårsaket denne store eiendomsmyten å utvikle? Hvorfor blir vi lurt av det? Fortsett å lese for innsikt, svar og praktisk informasjon du kan bruke.
1. For mange investorer er eiendomsmegling mer materiell enn aksjer
Den gjennomsnittlige investor ser sannsynligvis ikke på hans eller hennes aksje som en brøkdel av en ekte, bona fide virksomhet som har fasiliteter, ansatte og, en håp, fortjeneste. I stedet ser de det som et stykke papir som vinkler rundt på et diagram. Uten konsept om underliggende eierinntekter og resultatavkastning er det forståelig hvorfor de kan få panikk når aksjer i Home Depot eller Wal-Mart faller fra $ 70 til $ 33.
Blissfully uvitende om prisen er avgjørende - det er det du betaler, er den ultimate determinanten av avkastningen på investeringen. De tenker på aksjer som mer av en lotteri-billett enn eierskap, åpner Wall Street Journal og håper å se litt oppadgående bevegelse.
Du kan gå inn i en leiebolig; løp hendene dine langs veggene, slå på og av lysene, slå plenen og hilse på dine nye leietakere. Med aksjer i Bed, Bath og Beyond sitter i meglerkontoen, kan det ikke virke som ekte. Selv utbyttekontrollene som vanligvis sendes til ditt hjem, bedrift eller bank, blir ofte nå elektronisk deponert i kontoen din eller automatisk reinvestert. Selv om det er mer sannsynlig å bygge nettoværdi gjennom denne typen eierskap, er det ikke så sant som eiendom.
2. Eiendom har ikke en daglig notert markedsverdi
Fast eiendom, derimot, kan tilby langt lavere etter skatt, etter inflasjon, men det sparer de som ikke har en anelse om hva de gjør fra å se en sitert markedsverdi hver dag. De kan fortsette å holde fast eiendom og samle inn leieinntekter, helt uvitende om at hver gang rentene beveger seg, påvirkes den inneboende verdien av sine beholdninger, akkurat som aksjer og obligasjoner. Denne feilen ble behandlet da Benjamin Graham lærte investorer at markedet er der for å betjene dem, ikke instruere dem. Han sa at å bli følelsesmessig om bevegelser i pris var ensbetydende med å tillate deg mental og følelsesmessig angst over andres feil i dommen. Coca-Cola kan handle på $ 50 per aksje, men det betyr ikke at prisen er rasjonell eller logisk, og det betyr heller ikke at du har betalt $ 60 og har et tap på $ 10 per aksje som du gjorde en dårlig investering. I stedet bør investor sammenligne inntjeningsavkastningen, forventet vekstraten og gjeldende skattelov, til alle de andre mulighetene de har til disposisjon, tildele sine ressurser til den som tilbyr den beste risikoreduserte avkastningen. Fast eiendom er intet unntak. Prisen er det du betaler; verdien er hva du får.
3. Forvirre det som er nær det som er verdifullt
Psykologer har lenge fortalt oss at vi overvurderer betydningen av det som er nær og lett tilgjengelig, sammenlignet med det som ligger langt unna. Det kan til dels forklare hvorfor så mange mennesker tilsynelatende jukser på ektefellen deres, forgjeves fra et konsernkonglomerat, eller som en illustrert forretningsleder kan en rik mann med 100 millioner dollar i hans investeringskonto føle seg bittert sint for å miste $ 250 fordi han forlot kontanter på nattbordet på et hotell.
Dette prinsippet kan forklare hvorfor noen mennesker føler seg rikere ved å ha $ 100 av leieinntekter som dukker opp i postkassen hver dag mot $ 250 av "gjennomsøking" inntjening generert av deres vanlige aksjer. Det kan også forklare hvorfor mange investorer foretrekker kontantutbytte for å dele tilbakekjøp , selv om sistnevnte er mer skatteeffektive, og alt annet er like, resulterer i mer formue skapt på deres vegne.
Dette blir ofte forsterket av det menneskelige behovet for kontroll. I motsetning til Worldcom eller Enron, kan en regnskapsmessig svindel av personer som du aldri har møtt, ikke gjøre den kommersielle bygningen du leier til leietakere forsvinner over natten. Annet enn en brann eller annen naturkatastrofe, som ofte dekkes av forsikring, kommer du ikke til å plutselig våkne opp og oppdager at eiendomsmeglingene dine er forsvunnet eller at de blir stengt fordi de krysset av Securities and Exchange Commission . For mange gir dette et nivå av følelsesmessig komfort.