Alternativer for endring av låntakere
Det er mulig å få noen navn ut av et boliglån, men prosessen er vanligvis utfordrende. Dette gjelder for enhver primær låner , samt medundertegnere som hjalp en låner til å bli godkjent.
Inntil du gjør offisielle endringer i boliglånet (eller betaler det helt ut), vil alle være ansvarlige for lånet, og at gjelden vil redusere deres evne til å få andre lån .
Utfordringen
Långivere er ikke ivrige etter å ta noen navn ut av et boliglån. Når de godkjente lånet, så de på kredittpoengene og inntektene til begge låntakere sammen. Spesielt når det gjelder boliglån, er det ofte nødvendig med mer enn én inntekt for å oppnå en tilfredsstillende gjeldsinntektsforhold (med andre ord har mange enkeltpersoner vanskelig å kvalifisere til boliglån på et familiedrevet hus alene).
Alle låntakere er 100% ansvarlige for gjelden - det er ikke 50/50 på et felleslån. Hvis en låner ikke er i stand til å betale av en eller annen grunn (enten det er økonomisk motgang eller en av låntakerne dør), må den andre låntakeren beholde betalingen nåværende eller betale lånet. Hvis långivere bare fjerner et navn, øker de risikoen, og de gir noen en gratis "out", som bankene er motvillige til å gjøre.
Dessverre for låntakere ser långivere hver søker som en individuell mulighet til å samle på lånet.
Du tror kanskje at det er "vår" lån (og i tilfelle skilsmisse, for eksempel er det ikke mer "oss"), men låneavtalen er ikke strukturert på den måten. Selv om en skilsmisseavtale spesifiserer at exen din er ansvarlig for gjelden, har långivere muligheten til å samle inn fra alle som har brukt .
Ektefeller kan få juridiske konsekvenser for ikke å følge rettsordre, men du kan ikke endre en eksisterende låneavtale.
Slik får du et navn fjernet
Det er flere måter å få et navn fjernet fra et lån.
Planlegg en prosess som tar flere uker og innebærer betydelig papirarbeid, men ideelt sett vil du kunne sette lånet bak deg.
Spør din utlåner
Begynn med å spørre din nåværende utlåner om å endre lånet. Du vil ikke få alt gjort i en telefonsamtale, men du kan finne ut om det er mulig å holde det eksisterende lånet med en mindre låner. I så fall må eventuelle gjenstående låntakere (hvis navn ikke fjernes) bli kvalifisert for lånet alene. Disse låntakere trenger god kreditt og nok inntekt til å gjøre betalinger komfortabelt, og de må gå gjennom en søknadsprosess som ligner på når du opprinnelig fikk lånet . Hvis forespørselen din er godkjent, kan utlåner gi ansvarsfrihet (ofte brukt i skilsmisse).
Refinansiere lånet
Hvis din nåværende utlåner ikke vil jobbe med deg, kan du prøve å refinansiere lånet . For å gjøre det, vil du søke om nytt lån og bruke den gjelden til å betale av den gamle gjelden. Den ansvarlige for lånet skal søke individuelt og må kvalifisere med tilstrekkelig inntekt og kreditt.
Andre långivere kan være mer villige til å godkjenne lånet, og du kan se på programmer som FHA-lån (som kan ha enklere godkjenningsstandarder når det gjelder størrelsen på din forskuddsbetaling og kreditt score).
Hvis du er under vann
Refinansiering er spesielt vanskelig når hjemmet ditt er verdt mindre enn du skylder, eller hvis du har minimal egenkapital i hjemmet . Konvensjonelle långivere har strenge krav til lån til verdier , og du vil ikke møte dem med mindre du skriver en stor sjekk. Heldigvis eksisterer flere statlige refinansieringsprogrammer som kan hjelpe deg med å få et nytt lån - bare vær sikker på at du kan få lånet refinansiert under låntakeren du vil ha før du gjør alt papirarbeidet.
Antagelse
Det kan være mulig å overføre boliglånet til en annen låner. "Antagbare" lån tilbyr denne funksjonen, men de fleste lån er ikke antatt.
Hvis du har lånt gjennom FHA eller VA, kan du ha denne muligheten - men det er verdt å spørre, uansett hvor du lånte.
Selg eiendommen
Hvis ingen av metodene ovenfor fungerer for deg, kan det hende du må selge eiendommen og bruke salgsinntektene til å betale lånet. Dette kan selvsagt føre til forstyrrelse for deg eller din familie, og det kan være vanskelig å selge hvis du er under vann, så tenk nøye og få hjelp fra lokale eiendomsmeglere før du tar en beslutning.
kostnader
Alle alternativene ovenfor innebærer avgifter, så vurder flere alternativer før du velger, og avgjør hvem som skal betale avgifter. Selv om du selger en eiendom og mottar penger, vil eiendomsmeglingsavgifter og andre kostnader sannsynligvis redusere din takst. Blant opsjonene som er oppført, er en ansvarsfrihet eller en lånsforutsetning sannsynligvis den rimeligste - de vil hjelpe deg med å unngå de avsluttende kostnadene knyttet til refinansiering.
Samme historie for co-signers
Alt ovenfor gjelder for medundertegnere på et boliglån. Som medsigner er du 100% ansvarlig for lånet, og långivere vil ikke gi deg av kroken. Snakk med den primære låntakeren om refinansiering, og husk at deres fremtid er knyttet til din.
Med enkelte lån (særlig studielån), er det lettere å få en medundertaker av lånet etter en periode på tidsbetalinger. Men boliglån tilbyr ikke de samme funksjonene.
Avslutte gjeldshandlinger
En utelukkende gjerning vil ikke fjerne en låners navn fra et boliglån. Med en opphavsrett kan en eier overføre alle eierskapsrettigheter til noen andre, men eventuelle låneavtaler forblir uendrede (å gi opp eierskap betyr ikke at du gir opp ansvaret for å betale). Som følge av dette kan en avsluttende kravkrav forlate en låner verre - de skylder penger på en eiendom, men de har ikke lenger eierandel i det.
Viktig informasjon
Informasjonen på denne siden er grunnleggende og kan ikke anses som juridisk eller økonomisk rådgivning. Snakk med en lokal advokat kjent med situasjonen din før du tar noen økonomiske beslutninger.