Slå på ditt hjem i et utleie kan gi et skattemessig tap
Av Julian Block, advokat
De fleste vil fortelle deg at det er umulig eller ikke tillatt å skrive ned tap på et personlig boligsalg, men de ville være feil. Vanligvis forbyr IRS-skattekoden ethvert fradrag for tap ved salg av en hovedbolig. Det tillater imidlertid flere unntak for å skrive hjem tap på en personlig bolig.
For eksempel tillater loven et fradrag for tap fra salg av en personlig bolig som er omgjort til leieeiendom.
Men det begrenser antallet av nedskrivningen. Ingen fradrag for verdifall før du begynner å leie.
Utgangspunktet er eiendommens (1) justerte basis på tidspunktet for konvertering eller (2) rimelig markedsverdi på tidspunktet for konvertering, avhengig av hvilket som helst. Når du har bestemt deg for det laveste av (1) eller (2), øker du det beløpet som reflekterer leiekapitalforbedringer som øker verdien. Deretter trekker du fradrag for leieavdrag for avskrivninger. Det du endelig kommer til, er eiendommens justerte basis på salgstidspunktet. Når du selger, er dekselet på tapet ditt fradrag det beløpet som den faktiske salgsprisen overstiger salgsprisen.
I et surt eiendomsmarked kan eiendomsjusteringen på salgstidspunktet være vesentlig lavere enn den opprinnelige kostnaden. Som hovedregel begynner grunnlaget som den opprinnelige kostnaden, inkludert eventuelle gjeldsforutsetninger som for eksempel et første eller andre boliglån , samt justeringer opp eller ned.
Juster oppover for å reflektere utgifter for visse oppgjørs- eller sluttkostnader knyttet til kjøpet, for eksempel juridiske avgifter og / eller forbedringer. Juster nedover for gevinstbeløpet fra salget før 7. mai 1997, av et tidligere eid bolig hvor skatt ble utsatt. Alle disse justeringene av ditt opprinnelige kostnadsresultat resulterer i justert basis.
Et eksempel: I 2001 kjøper du din første personlige bolig for $ 200.000. I 2003 flytter du ut av huset og leier det. På den tiden bestemmer du at dens rettferdige markedsverdi er $ 180 000. Deretter tar du avskrivningsfradrag på $ 20.000 og selger eiendommen for $ 150.000.
Du tror kanskje at tapet ditt er $ 50 000 - forskjellen mellom den opprinnelige kostnaden på $ 200 000 og salgsprisen på $ 150 000. Men IRS begrenser tapet ditt til bare $ 10 000 - hvor mye $ 160 000 på tidspunktet for salg justert grunnlag (rettferdig markedsverdi på $ 180 000 på tidspunktet for konvertering minus leieavskrivning på $ 20 000) overstiger salg på $ 150 000 pris.
Når leieperioden er i mindre enn ett år, kan skattemyndighetene hevde at et tap bør unnlates med den begrunnelse at selgerens ombygging av boligen til utleie eiendom var bare midlertidig, ikke permanent. Retningslinjene for hjemmebrukere advarer om at "du ikke har forandret hjemmet ditt til leieeiendom hvis du midlertidig leier ut ditt gamle hjem før du selger det." Retningslinjene for hva som er midlertidig og hva som er permanent er imidlertid ikke det siste ordet. De reflekterer bare den offisielle IRS-stillingen på et problem og er ikke bindende for domstolene.
I henhold til retningslinjene vil heller ikke IRS vurdere en personlig bolig som er omgjort til leieeiendom "hvis du plasserer hjemmet ditt med en eiendomsmegler til leie eller salg, og det er ikke leid." Oversettelse: Du må rent faktisk leie hjemmet før du kan ta et fradrag. Denne begrensningen er opprettholdt av domstolene.
Hvis du er i tvil, må du alltid sjekke med en profesjonell skattekontor eller CPA før du krever tap på hjemmet på en personlig bolig. Sjekk også med IRS for å sikre at du overholder nye skattelov, som endres hvert år. Eiendomsskatt i enkelte stater som California er nå begrenset til et maksimumsavdrag på $ 10 000 under Trumps 2018 skattelov.
Julian Block er en skatteekspert fra Larchmont, New York.
Redigert av Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.