Nei, de forårsaket ikke boliglånskrisen. Her er hva som gjorde
Rolle i boliglånsmarkedet
Fannie og Freddie var statlig sponsede enheter.
Det betydde at de måtte være konkurransedyktige, som et privat selskap, og opprettholde aksjekursen. Samtidig garanterte forbundsregeringen implisitt verdien av boliglånene de videresolgte på annenhåndsmarkedet. Det førte til at de hadde mindre kapital til å støtte boliglån i tilfelle tap. Som et resultat ble Fannie og Freddie presset til å ta risiko for å være lønnsomme. De visste også at de ikke ville lide konsekvensene dersom tingene ble sydvendt.
Regjeringen satte dem på denne måten for å la dem kjøpe kvalifiserte boliglån fra banker , forsikre dem og videreselge dem til investorer. Bankene brukte midler til å lage nye boliglån. Gjennom årene støttet Fannie og Freddie halvparten av alle nye boliglån utstedt hvert år. Ved desember 2007, da bankene begynte å begrense sin utlån, berørte de 90 prosent av alle boliglån.
Rolle under boligkrisen
Regjeringens forskrifter forbød Fannie og Freddie å kjøpe høyrisikobeløp.
Men da boliglånsmarkedet endret seg, så gjorde de også sin virksomhet.
Mellom 2005-2007 kjøpte de få konvensjonelle fastrentelån med 20 prosent ned. De lastet opp på subprime , rentenavn eller negativ avskrivningslån . Det var typer lån banker og uregulerte boliglån meglere utstedt.
Fannie og Freddie gjorde ting verre ved bruk av derivater for å sikre renterisikoen for sine porteføljer. Men som privat sektor selskaper med aksjonærer å behage, gjorde de dette for å forbli konkurransedyktige med andre banker. De gjorde det samme.
Fannie Maes låneoppkjøp var:
- 62% negativ avskrivning
- 84% interesse bare
- 58% subprime
- 62% kreves mindre enn 10% nedbetaling.
Freddie Macs lån var enda mer risikabelt, bestående av:
- 72% negativ avskrivning
- 97% interesse bare
- 67% subprime
- 68% kreves mindre enn 10% nedbetaling.
Disse eksotiske og subprime-boliglånene gjorde Fannie og Freddies låneoppkjøp giftige.
Fannie og Freddie holdt mindre giftige lån enn de fleste banker
Forskriftene sørget for at Fannie og Freddie tok færre av disse lånene enn de fleste banker. De kjøpte flere av disse lånene for å opprettholde markedsandeler i et meget konkurransedyktig marked.
I 2005 sponset Senatet et lovforslag som forbød dem å holde pantesikrede verdipapirer i sin portefølje. Kongressen ønsket å redusere risikoen for regjeringen. I alt eide eller garanterte de to GSE-ene $ 5,5 trillion av $ 11,2 trillion boliglånsmarkedet.
Men senatregningen mislyktes, og Fannie og Freddie økte sine beholdninger av risikofylte lån.
De kunne tjene mer penger fra lånenees høye renter enn fra de gebyrene de fikk fra å selge lånene. Igjen ønsket de å opprettholde høye aksjekurser i et meget konkurransedyktig boligmarked.
Fannie og Freddie var som statlig sponsede bedrifter mer risikofylt enn de burde ha. De beskytter ikke skattebetalerne som til slutt måtte absorbere tapene sine. Men de førte ikke til nedgangen i boligen. De flom ikke markedet med eksotiske lån. I stedet var de en konsekvens, ikke en årsak, av boliglånskrisen.
Derivater bidro til Fannies nedgang
I 2007 var bare 17 prosent av porteføljen subprime eller Alt-A-lån. Men da boligprisene falt, og huseiere begynte å misligholde. Som et resultat bidro denne relativt små prosentandelen av subprime lån til 50 prosent av tapene.
Som GSEs var Fannie og Freddie ikke pålagt å kompensere størrelsen på utlånsporteføljen med nok kapital fra aksjesalg for å dekke det. Det var et resultat av både deres lobbyarbeid og det faktum at lånene deres var forsikret. I stedet brukte de derivater for å sikre renterisikoen på sine porteføljer. Når verdien av derivatene falt, gjorde det også deres evne til å garantere lån.
Denne eksponeringen mot derivater viste at det var fall, som det gjorde for de fleste banker. Etter hvert som boligprisene falt, endte selv kvalifiserte låntakere på grunn av mer enn hjemmet var verdt. Hvis de måtte selge huset av en eller annen grunn, ville det miste mindre penger ved å la banken avskaffe. Låntakere i negative avskrivninger og rentebeløpige lån var i enda verre form.
Eliminere Fannie og Freddie ville ødelegge boligmarkedet
Noen lovgivere foreslår å eliminere Fannie og Freddie. Andre antyder at USA kopierer Europa i å bruke dekkede obligasjoner for å finansiere de fleste boliglån. Med dekkede obligasjoner beholder bankene kredittrisikoen på boliglånene sine. De selger obligasjoner støttet av disse boliglån til eksterne investorer. Det tillater dem å avlaste renterisikoen.
Hva ville skje hvis kongressen eliminert Fannie og Freddie? Det ville dramatisk redusere tilgjengeligheten av boliglån og øke kostnadene. Bankene nøl med å utstede boliglån som ikke er garantert. Boliglånsrenter kan gå så høyt som 9-10 prosent. Boliglån vil bli sjeldne og dyre. Det amerikanske boligmarkedet vil kollapse.