Skal du kjøpe et hjem som ble ombygd uten tillatelse?

Å trekke huslover etter en boligreparasjon er ofte vanskelig

Spørsmål: Skal du kjøpe et hjem som ble ombygd uten tillatelse?

En leser spør: "Min kone og jeg tenker på å kjøpe et hjem som ble ombygd uten tillatelse. Det var ikke en stor ombyggingsjobb, bare et solrom ble lagt av baksiden, men selgerne sa at arbeidet var gjort uten en tillate det, de kan ha erstattet kjøkkenskapene og -diskene også, jeg vet ikke sikkert. Jeg vet ikke hva som trenger tillatelse og hva som ikke. Men vi elsker huset og vil kjøpe det. Hvor mye problemer kan vi komme inn ved å kjøpe et hjem som ble ombygd uten tillatelse? "

Svar: Mitt første spørsmål ville være hva har agenten din å si om arbeidet som gjøres uten tillatelse? Fordi de fleste lover angående tillatelser er lokale og varierer fra by til by og stat til stat. Din agent kan vite hva slags problemer du kan støte på ved å kjøpe et hjem som har forbedringer uten tillatelse.

5 grunner til at villaeiere gjør ombygging uten tillatelse

Hvis du spurte 100 personer som nylig hadde ombygd et hjem og spurte hvor mange trakk en tillatelse, ville det ikke være uvanlig eller uvanlig for 80 prosent til 90 prosent eller mer for å innrømme at de ikke hadde søkt om tillatelse. Hvorfor får ikke flere huseiere tillatelse til å ombygge? Mange grunner.

1. Remodeling tillatelser kan koste for mye.
   Tillatelser er vanligvis basert på prisen på prosjektet. Da jeg bygget en garasje , anslått jeg kostnaden til å være ca $ 6000, og tillatelsen min var veldig billig, rundt $ 100. Det er ikke en god ide å forsøke å bygge en struktur som dine naboer kan se uten å få tillatelse fordi naboene dine kan rapportere deg.

1. Eventuelle ekstra og urimelige krav.
   Jeg har aldri møtt to byinspektører som enige om noe. Noen ganger er bykoden åpen for tolkning. Hvis en villaeiere planlegger å ombygge et kjøkken , kan bykoden for eksempel kreve at boligeiendommen erstatter en elektrisk boks eller foreta en annen form for forbedring som kan legge til tusenvis av dollar til jobben. Tilbake til garasjen min. Byinspektøren fortalte meg å grave en grøft 18-tommers dyp for den elektriske. Da de kom tilbake for å inspisere den ferdige jobben, sa den andre inspektøren at trenchen måtte være 24 meter dyp, eller jeg trengte å installere en avstengningsbryter i kjelleren.

1. Remodelingstillatelser kan forårsake forsinkelser.
   Jeg kunne ikke ferdig med å bygge garasjen min til byens inspektør kom ut for å skrive av på tillatelsen. Byen løp bak og ble etterlatt av flere uker. Alt arbeid ble stanset mens vi ventet. Ofte skriver inspektørene seg på jobb i etapper.
2. Tillatelser er for mye trøbbel for å oppnå.
   Sannt, du må gå ned til byen og søke, ta med byggeplanene dine og få dem godkjent. Det er et problem for noen mennesker. Mange huseiere vil heller bare gjøre jobben og glemme en tillatelse.
3. Boligeiere tror de ikke vil bli fanget.
   Utenfor synet er det ikke noen menneskers motto. De tror at ingen vil noen gang fange dem. Men hva skjer når du bestemmer deg for å få tillatelse til noe annet? Byinspektøren kan se en forbedring, sjekke postene og finne ut at det ikke var utstedt tillatelse. Jeg har kjent byens inspektører som kjører ned gater som ser etter kasserte pakkematerialer fra hjem forbedringsprosjekter .

5 problemer knyttet til ombygging av et hjem uten tillatelse

For å beskytte huslover for en ombyggingsjobb, hvis du er fleksibel med tiden din og ikke har noe imot å bruke noen få hundre mer, er det generelt en god ide å få en tillatelse. Og her er noen av problemene som kan komme tilbake for å hjemsøke et hus som flytter fremover på en gjør det selv prosjekt uten tillatelse:

1. Ikke tillatt arbeid kan ikke gjøres riktig eller å kode.
   Bare fordi en huseier ansetter en entreprenør, betyr ikke at entreprenøren vil gjøre jobben riktig. I tillegg er det vanligvis mer enn én måte å gjøre en jobb på, og alle tre av dem kan være feil.
2. Boligeierens forsikring kan ikke dekke en feil for ikke-tillatt remodeling.
   Hvis en ombygging ble gjort feil og noe skjer, si en varm ledning glider ut av en ledermutter og en brann bryter ut. Skaden forårsaket av den brannen kan ikke være dekket av en boligeiendoms forsikring hvis forbedringen var ferdig uten tillatelse.
3. Byen kan kreve at du rive den ut.
   Bykoden krever ofte at innramming skal inspiseres av byen før hengende gips. For å avgjøre om pinnene ble installert på et bad på 16 tommer på senteret, kan en byinspektør for eksempel gjøre et hus til å rive ut veggene. Alle keramiske veggfliser ville gå med det også, som krever utskifting.

1. Byen kan vurdere straffer.
   Hvis en tillatelse virker dyr, vent til du får en regning for bøter og straff for manglende tillatelse. Arbeidstillatelsen kan koste deg tredobbelt eller firedoble mengden av den opprinnelige tillatelsesavgiften.
2. En hjemmevurderer kan ikke inneholde et tillegg i kvadratmottaket.
   Hvis takseren ikke inkluderer den ekstra kvadratmottagelsen i vurderingen, vil hjemmet sannsynligvis vurdere for mye mindre. Dette betyr at selger kan bli slått av for refinansiering . En kjøper kan ikke få lån til å kjøpe hjemmet. Se på denne måten, hvis et 10x10 rom ikke er tillatt, er det 100 kvadratmeter. Ved $ 200 en kvadratmeter, kan du miste $ 20.000.

Kan selgeren få et byggetillatelse etter fakta?

I noen tilfeller, ja. Jeg solgte et hjem for selgere i Carmichael, California, som hadde betalt en entreprenør for å få tillatelse for deres tillegg . De insisterte på at det var en tillatelse til arbeidet, selv om fylkeskjemaene jeg hadde fått ikke viste en tillatelse. Agent-tilgjengelige poster er ikke alltid korrekte. Vårt første sett med kjøpere oppnådde en vurdering, og den vurderer måle hjemme, på toppen av å sjekke om en tillatelse. Dårlige nyheter, det var ingen tillatelse.

Kjøperen ble kansellert på grunn av det. Ikke å ha kvadratfotene betydde at selgerne ikke kunne selge sitt hjem til det beløpet de ønsket fordi det ikke ville vurdere på det beløpet. Du kan tenke ytterligere 100 kvadratmeter, for et rom som måler 10 fot med 10 fot, er ubetydelig, men hvis prisen per kvadratfot er $ 300, er det $ 30 000 mindre.

Dessverre hadde entreprenøren lenge gått ut av virksomheten. Selgerne måtte få en "bygget byggetillatelse" fra fylket, som innebar å ansette en arkitekt for å tegne planene, og fylket gjennomførte mange vurderinger. Det kostet selgerne rundt $ 8000, men det var bedre enn å miste $ 30.000.

Tips: Den beste måten å beskytte deg selv når du kjøper et hjem er å verifisere at byen har tillatelse til å ha blitt utstedt, at kvadratmottaket samsvarer med byens poster, og å få et hjem inspeksjon .

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.