Topp 5 misforståelser om et kort salg
Kortsalg får en dårlig rap fra agenter og likevel selgere og kjøpere, på grunn av en mengde myter og misforståelser. For hver horrorhistorie som beskriver et marerittkortsalg, finner du også suksesshistorier.
Her er de 5 mest misforståelser om en kort salg:
Short Sale Myth # 1: Short Sales Ta 12-18 måneder å lukke
Den raskeste jeg har vært i stand til å lukke noen av mine Sacramento korte salgslister har vært på 14 dager. Men jeg har også representert kjøpere som klarte å gå inn i en annen kjøperes stilling, etter at kjøperen gikk bort før kort salgsgodkjenning , og stengte innen 28 dager.
Her er tidsrammen for en gjennomsnittlig kort salg når lånet holdes av en andelsbank (og er ikke et tidligere landsomfattende lån):
- Sju til 10 dager for utlåner å anerkjenne mottak av den komplette kortpakken, som består av personlige selgerdokumenter og beslektede eiendomsmegler, inkludert kjøperens korte salgstilbud.
- En forhandler er tildelt. En ekstra 30 til 45 dager for en BPO eller vurdering.
- En annen 2 til 3 uker for ledelse / investor vurdering og kort salg godkjenning.
Saken er hver kort salg er unik og hvert sett av investorer annerledes.
Banken som betjener lånet, kan faktisk ikke eie lånet, og derfor må banken følge investorens retningslinjer. Du kan virkelig ikke peke på en hvilken som helst kort salgsbank og kaller det en dårlig bank for kort salg fordi det ville være latterlig, mye som du kanskje hater den aktuelle banken på den aktuelle tiden.
Short Sale Myth # 2: Short Sale Kjøpere betaler for mye
I enkelte storbyområder kan noteringsagenter med vilje prise en kort salg under markedsverdi. Det er en taktisk kort salgsagent som bruker for å tiltrekke seg flere tilbud .
Tross alt er en oppført pris på en kort salg produsert, fordi du ikke vet hvor mye en bank vil akseptere til tilbudet er sendt inn. Men mange banker vil vurdere en pris på minst 90% av markedsverdien. Noen banker avviser kortsalg fordi tilbudene er urimelige.
Short Sale Myth # 3: Short Sale Banker vil ikke akseptere en alvorlig nedsatt utbetaling
Selgere er ofte forbauset over å oppdage at i et marked hvor prisene har gått over en 5-års periode, kan et hjem være verdt 50% eller mindre av sin opprinnelige verdi når selgeren kjøpte den. Bankene forstår avtagende markeder.
Videre vil bankene gjennomføre egen forskning om verdi og komme til samme konklusjon. Verdien av hjemmet er ikke basert på beløpet på boliglånet; den er basert på nylig sammenlignbart salg . Dette betyr at en bank vil akseptere markedsverdi fordi hvis hjemmet gikk gjennom foreclosure og deretter tilbake på markedet, vil det fortsatt selge til markedsverdi.
Short Sale Myth # 4: Short Sale Selgere må være i standard før banken vil godta en kort salg
Bankene godkjenner en kort salg basert på selgerens motgang og verdien av hjemmet.
Noen selgere kan kjempe for å gjøre den månedlige boliglånsbetalingen , men har ikke falt bak i sine utbetalinger.
Selv om det er sant at selgere i mislighold får umiddelbar oppmerksomhet, kan en selger også betale en boliglånsbetaling til enhver tid og fortsatt kvalifisere for en kort salg . En ekstra fordel for å være nåværende på boliglånet er at selger kan kvalifisere seg under Fannie Mae retningslinjer for å kjøpe et annet hjem med det samme.
Short Sale Myte # 5: Agents Få betalt en lavere kommisjon
I de tidlige dagene av den korte salgsboomen, i årene 2005 til 2008, behandlet bankene kort salgskomisjoner avskyelig, ofte redusert agentens provisjon til jordnøtter.
De fleste banker betaler nå en tradisjonell kommisjon til agenter. I tillegg etablerte Fannie Mae en kompensasjonspolicy 24. februar 2009 for å betale provisjonsbeløpet som ble avtalt mellom noteringsagenten og selgeren, idet gebyret ikke overstiger 6%.
Denne gebyrstrukturen holder også for HAFA-kortsalg.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.