Vanlig bolig salgspriser kan ta en nosedive på grunn av nærliggende foreclosures
I andre nabolag kan et utelukket hjem være ombord og pusset med store tegn som annonserer det som en bank-eid eller REO eiendom.
Noen utelukket hjem forblir forlatt i årevis. Ugresset vokser høyt nok til å dekke fortau, prankster kaster bergarter gjennom andre etasje vinduer, og hjemmet blir et øye for nabolaget.
Tegn på foreclosures kan forlate naboer lurer på verdien av sine hjem. Eiere av omkringliggende boliger er opptatt av at en foreclosure kan påvirke eiendomsverdiene, og med rette.
Vurderinger inkluderer hjem som din, pluss foreclosures
Det er tre eiendomsvurderingsmetoder:
- Kostnadstilgang - Denne metoden vurderer kostnaden for å bygge hjemmet pluss verdien av landet.
- Inntektsveiledning - Dette brukes til å sammenligne flere enheter basert på kapitaliseringsrenter.
- Markedsverdi tilnærming. Denne typen vurdering sammenligner emneegenskapen med tre sammenlignbare salg i nabolaget.
Hvis to sammenlignbare salg er vanlige transaksjoner og en er en foreclosure eller kort salg , vil takseren bruke det distressed sale som en sammenlignbar eiendom?
For å få svar snakket jeg med Derek Yuke, en appraiser hos Yuke & Associates i Sacramento.
Yuke prøver å finne armlengdetransaksjoner når man legger sammen en vurdering. Disse betraktes som salg til markedsverdi, tilbys for salg av en villig selger og kjøpt av en villig og villig kjøper, med ingen av partene som er under tvang eller relatert.
Selv om det betyr å trekke sammenlignbart salg fra et tilstøtende nabolag og justere for verdi, kan de fleste takstmenn finne armlengdetransaksjoner som skal brukes i en vurdering.
Yuke har vært i bransjen siden 1996 og sier, "Hvis jeg bruker en foreclosure, forklarer jeg hvorfor jeg brukte den. Jeg sier at det ikke er en god kompis, og ikke gi det mye vekt. "Han sier at foreclosures ikke representerer markedsverdi, og han kan alltid finne vanlig salg for å inkorporere i sine vurderinger. "Hvis det bare er foreclosures i et område, så påvirker det markedet fordi det blir verdien," advarer Yuke.
Foreclosures gjør HOAs utsatt
Yuke fortsetter, "Hvis det ikke er noen vanlige transaksjoner, så sitter du fast. En leilighetsutvikling er tøff. "Hva skjer hvis det bare er kort salg eller foreclosures i et hus ? Ifølge Yuke er de de beste komposisjonene for den utviklingen fordi de er de eneste komposisjonene som er tilgjengelige.
Bekymret salg innenfor en boligeiendomsforening betyr også at det ikke er sannsynlig at eieren betalte den enhetens pro rata andel av HOA-avgiftene. Hvis boligeiendoms foreningsfond løper lavt, er det de andre villaeiere som ender med å betale tabellen i form av høyere foreningsavgifter.
Dessverre, selv om mange boligeiendomsforeninger har mulighet til å avskalere dersom gebyrer er etterskuddsvis, har få penger eller midler til å gjøre det, og de som ofte avstår fra prosessen når boliglånet er høyere enn verdien av enheten.
Foreclosures svekke nærliggende priser
Selv om enkelte studier viser at nabolag med høye foreclosure tall ser en dråpe på 1 prosent i verdi, er verdifallet ikke alltid på grunn av antall foreclosures. Ofte faller prisene på grunn av kjøpernes oppfatning av området, kombinert med den tidligere eierens ekstreme forsømmelse av eiendommen.
Noen foreclosure salg synes å selvstendige. Så snart en villaeiere går i standard, synes andre i nærheten å følge. Hvis eieren som standard er utsatt eller forlater eiendommen, faller det øde hjemmet i forfall.
Boliger med ingen klageappel som krever betydelige reparasjoner, selger ikke for markedsverdi .
En del av ulempen ved å kjøpe foreclosures er det faktum at boliger selges "som det er", og kjøpere har ingen garanti for tilstand. Noen huseiere som mister alt på grunn av foreclosure, kan ikke tenke på å selge de innebygde apparatene og rive ut kobberrørleggerne for å selge for skrap. Hus med manglende funksjoner reduserer også nabolagene.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.