Lukke en FSBO uten hjelp av en agent
Du kan kjøre rundt et nabolag som du liker, og du ser et tegn på gården: "For Sale by Owner!" Du kan komme over en i din lokale avis eiendomsklassifisert del. Hvis du jobber med en agent, og hun er spesielt flittig, har hun kanskje kommet over en stund mens du søker etter noe i ditt prisklasse som oppfyller dine spesifikasjoner.
I alle fall er det det. Ved første øyekast elsker du eiendommen. Er det noe du bør følge opp på eller bør du styre klar? Du kan følge opp uten reservasjon hvis du holder noen ting i bakhodet. Kjøpe en FSBO er akkurat som å kjøpe noen annen eiendom ... slags. Men noen er nødt til å påta seg ansvaret for den manglende opplysningsagenten.
Trenger du en agent?
Selgeren ønsker åpenbart ikke å ansette en noteringsagent; han er vant inn i dette på egen hånd. Men mange eiere er villige til å betale en kjøpers agent. Hvis du allerede har en agent, kan hun kontakte kjøperen på dine vegne. Hvis du ikke har en ennå, vurder å finne en som er villig til å ta på jobben.
Kjøperens agenter er ikke alltid begeistret for å jobbe på FSBOs uten et noteringsagent fordi de ikke vil ha ansvaret, eller fordi det betyr mer arbeid for ikke nødvendigvis mer penger. Når bare en agent er involvert, slutter den personen ofte med begge sider.
Når det gjelder dine behov, kan det være ekstremt hjelpsom å ha en agent gjennom hele prosessen, og selgeren betaler vanligvis agentens provisjon, så det er ingen grunn til ikke å prøve å jobbe noe med noen. Hvorfor skal du gå alene hvis du ikke trenger?
Skrive innkjøpsavtalen
Et hussalg begynner med en kjøpekontrakt .
Hvis du er ubehagelig med å skrive en selv og du ikke vil anskaffe hjelp fra en agent, kan du ringe en eiendomsadvokat for å håndtere det aspektet av transaksjonen for deg. Faktisk bør du ha en advokat som venter i vingene, uansett for å sikre at hele transaksjonen oppnås lovlig og alle dine rettigheter er beskyttet.
Mange advokater vil lage et tilbud og andre dokumenter til en rimelig avgift, og det er vanligvis penger som er godt brukt. Du kan også finne eiendomsinnkjøpskontrakter på nettet, men du kan være bedre å ansette en profesjonell hvis du ikke har ekspertisen til å fylle ut skjemaene riktig. Dette er sannsynligvis ikke tid til å være penny klok og pund tåpelig.
Hvis du bestemmer deg for å ta vare på dokumenter selv, må du huske på noen ting:
- Tilbud mindre enn listepris. På den måten kan forhandlinger bare gå opp. Hvis du starter for høyt, kan du ikke komme ned igjen.
- Skriv i uforutsetninger. Sørg for at du har en vei ut av transaksjonen hvis du finner fysiske feil i eiendommen som selgeren ikke vil reparere, hvis CC & R er utilfredsstillende, eller hvis lånet ditt ikke er godkjent, blant annet. Noen vanlige uforutsetninger inkluderer en tilfredsstillende vurdering på hjemmet, lånegodkjenning, en tilfredsstillende inspeksjon av hjemmet og skadedyrskontroll, tydelig tittel fra selger, godkjenning av selgerens opplysninger og forsikringsmuligheter. Hvis noen av disse faktorene ikke kan oppfylles, blir kontrakten ugyldig ... hvis du inkluderte de riktige beredskapsklausulene.
- Ikke gi din alvorlige penger innskudd til selgeren. Gi det til en tredjepart for å holde for deg, for eksempel en tittel eller escrow- selskap. Normalt vil noteringsagenten plassere den i sin sperrekonto for oppbevaring. Du vil ikke at det skal gå inn på selgerens brukskonto. Hva om han selger tilbringer det og avtalen faller gjennom på grunn av en av disse beredskapsklausulene? Eller hva om han bare nekter å returnere den til deg? Du ville være ute av pengene, i hvert fall til du kunne ta ham til retten og tvinge den ut av ham. Men du prøver å kjøpe et hus, ikke sant? Ønsker du virkelig å knytte dine penger slik akkurat nå?
- Bestem hvem som betaler for hva. Det er ingen regler her. Hvem betaler for hvilke avgifter som er omsettelige. Finn ut hvem som skal betale for overføringsskatt, escrow og tittelavgift. Hvis du er en utmerket forhandler, jo bedre. Du kan sikkert ta vare på dette på egen hånd.
- Bruk prorasjoner til din fordel. Finn ut om en gitt oppvisning vil være til din fordel. For eksempel er ubrukt del av eiendomsskatt vanligvis en kreditt tilbake til selgeren hvis de er betalt i forkant av salget. I dette tilfellet vil du kanskje be om ingen prorasjoner. Men hvis skattene betales i etterskudd, vil selgeren gi deg kreditt, så du vil ha prorasjoner.
- Når vil du ta i besittelse? Angi når selgeren skal gi deg nøklene og du vil ta i bruk eiendommen. Det er akseptabelt i enkelte deler av landet å forvente besittelse på dagen for avsluttende. På andre områder er besittelse gitt dagen etter avslutning for å gi selgeren tid til å flytte.
Om At Home Inspection
Få alltid et hjem inspeksjon av en anerkjent hjem inspektør. For mange avtaler går sør når en dårlig hjemmeinspektør er involvert. Be om legitimasjon og spør inspektøren om hun tilhører en forening, så følg opp på begge for å bekrefte.
Du har noen muligheter hvis det oppdages store problemer med inspeksjonen. Du kan spørre selgeren til:
- Løs problemet , men husk at han ikke er pålagt å ansette den beste entreprenøren tilgjengelig eller sørge for at en kvalitetsjobb er utført. Og mange kontrakter angir at eiendommen blir solgt "som det er", så sjekk din. I dette tilfellet er selgeren ikke pålagt å fikse noe.
- Kreditt deg pengene til å ansette din egen entreprenør etter avslutning. Dette beløpet vil gjelde mot sluttkursene dine. Men hva du gjør, gjør ikke i et tillegg at kreditten er for reparasjoner.
- Redusere salgsprisen , vanligvis med et beløp som står i forhold til forventet kostnad for reparasjonene.
Få en tittelpolicy
Noen kjøpere tror det ikke er verdt de ekstra pengene å kjøpe tittelforsikring , men en smart kjøper gjør det alltid. Kostnaden for å fikse skyer på en tittel eller for å klage på leies kan være enorm i forhold til penniene det koster å kjøpe forsikring.
Noen myter om FSBO-tilbud
- FSBO er ikke seriøse selgere. Ikke sant. En liten minoritet kan bare teste vannet, men flertallet vil absolutt selge sine hjem.
- FSBO er ikke fleksible på pris. Noen kjøpere tror FSBOs ikke ansetter agenter fordi de ikke har råd til at de trenger å ta hvert krone ut av avtalen, slik at de ikke vil bøye seg på pris. Men ifølge studier av National Association of Realtors, får de fleste til salgs av eiere faktisk mindre for sine hjem enn de som lister med en eiendomsmegler . FSBOs er vanligvis villige til å forhandle , men de kan ikke være veldig gode på det hvis de ikke gjør det for å leve.
- Til salgs av eiere skjuler materielle fakta. FSBO er bundet av de samme lover som styrer de som er representert av en eiendomsmegler . Disse selgerne må gi kjøperne føderale og statslige opplysninger, om noen, herunder å avsløre eventuelle relevante fakta .
- Du trenger ikke å bli forhåndsgodkjent for et boliglån. Dette er alltid nyttig om du kjøper en FSBO eller går en mer tradisjonell rute. Det kan ikke være nødvendig, men det hjelper deg med å definere prisklasse, og alle selgere vil sette pris på å vite at du allerede er godkjent for å fortsette.
Bunnlinjen
Husk, søk juridisk og skatteråd hvis du har spørsmål. Det er vanligvis litt risikabelt å kjøpe en FSBO når disse menneskene ikke har erfaring med å selge boliger. De tror også at de "sparer" penger ved ikke å ansette en agent når de faktisk taper penger, ifølge National Association of Realtors.
På tidspunktet for skriving var Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.