Enten vil du overlevere dem direkte til din lånesjef, eller du vil gi dem en assistent eller prosessor. Uansett oppsettet, er dette første gang dokumentene dine blir vurdert for grundig, fullstendighet og nøyaktighet.
Nervøs? De fleste av dere vil ha messet noe opp, glemt noe, savnet en signatur eller to. Dine manglende dokumenter eller signaturer vil bli forespurt sammen med avklaring på alt som ikke umiddelbart er klart om dokumentene dine.
Starter
Hvis du setter mindre enn 20% ned , vil du sannsynligvis bli quizzed på noen store innskudd i dine sjekker eller lagre kontoer eller hvordan 401k er etablert. Dette er standard, så kast med det. Viktigst, skjønt, tråkk med svarene dine og tilleggsdokumentasjonen. Det er absolutt nødvendig for neste trinn; writing.
Hva skjer neste i den mye ballyhooed "underwriting-prosessen"? Vel, det varierer vilt, avhengig av låneansvarlig og utlåner valg. I all grad, den hypotekslåneren og låneansvarlige du velger, hvilken type lån du trenger og ditt generelle nivå av detaljer som samler dokumenter, vil i stor grad bestemme ditt personlige nivå av "underwriting ubehag." Velg klokt.
Hvis du gikk med en stor bank, vil filen bli sendt videre til en bedriftsforetaksprosessor på en sentralisert plassering (det er vanligvis ikke i nærheten av deg). Disse prosessorene er vanligvis overarbeidet og underbetalt. Hvis du går med en stor bank, kan du forvente en mer langvarig godkjenningsprosess. Det er det de gjør.
De prøver å maksimere en rekke lånefiler som alle må behandle / underkaste. Det er en kvantitet over kvalitet tilnærming, og det vil vise gjennom hele boliglån godkjenningsprosessen.
Mindre boliglån långivere og uavhengige boliglån meglere tar vanligvis en annen tilnærming. De jobber vanligvis fullt ut med et sammenhengende internt lag. Sammen med å ha alle under ett tak, resulterer lagtilnærmingen i mer effektiv drift.
Ikke misforstå meg; Det er mange grunner til å bruke en stor bank som utlåner. Noen av dem er gyldige. Ofte har de råd til å ta flere sjanser enn den lille fyren, og det er flott for de som befinner seg i grønsonen. De tilbyr også typisk et bredere utvalg av nisjeutlånsprodukter for gjenoppbyggings- og byggfinansiering.
Underwriting writing~~POS=HEADCOMP
Alle boliglån långivere har, i hvert fall internt, en "svingtid". Det er bare tiden fra underkastelse til underskriveranmeldelse og deres beslutning. Turntiden kan bli påvirket av en rekke faktorer stort og lite. Intern policy på hvor mange lån Operasjonspersonell med en gang er den største faktoren, men det er så enkelt som værforholdene - tenk Rochester, NY i en snøhvit vinter - kan kaste ut långiverens svingtid raskt.
Du vil spørre din låner om hva din tur tid vil være og vurdere den faktoren i ditt ultimate LO valg. Ett notat, kjøpstidspunkter må alltid være mindre enn for en refinansiering. Hjemkjøpere har vanskelige frister de trenger å møte, de får underwriting dibs.
Under normale omstendigheter bør innkjøpsprogrammet ditt bli underkrevd innen 72 timer etter innlevering av forsikringsbevis og innen en uke etter at du har gitt fullstendig utfyllende dokumentasjon til din låneperson. Så, ditt tidssvindu er nesten ferdig, og en garantist har vurdert filen din. Hva nå?
Underwriter vil typisk utstede en av tre disposisjoner - godkjent, nektet eller suspendert - til din søknad. Hvis godkjent garantistyring vanligvis tildeler et sett forhold du må fjerne for å få full godkjenning.
Forklaring på sen betaling, et stort innskudd, tidligere livsovergang eller bare en savnet signatur her eller der er vanlige forespørsler.
Hvis suspendert, noe som ikke er helt uvanlig, er garantiet forvirret og trenger avklaring. Vanligvis sysselsetting / inntektsrelatert, men noen ganger kan et aktivitetsbekreftelsesspørsmål også føre til suspensjon. I dette tilfellet får du to sett med forhold; en for å fjerne spenningen og standardbetingelsene som kreves for full godkjenning.
Til slutt, hvis nektet vil du vil finne ut nøyaktig hvorfor. Ikke alle lån som begynner som fornektelser ender opp på den måten. Mange ganger en nektelse krever bare at du skal revurdere ditt låneprodukt, forskuddsbetaling eller rydde opp en feil i søknaden eller på din kredittrapport.
Godkjent med vilkår
Statusen til det store flertallet av låneansøkninger etter deres første innsending vil bli godkjent med vilkår (også betinget godkjenning). Underwriter ønsker avklaring og tilleggsdokumenter for det meste for å beskytte seg selv og deres arbeidsgiver slik at det lukkede lånet er like lyd og risikofri som mulig. Ganske ofte er de ekstra elementene som trengs, ikke for å overbevise underwriteren, men for å sikre at boliglånet møter ALLE standarder som kreves av potensielle sekundære investorer som vil kjøpe det lukkede lånet.
Din primære jobb i løpet av det tidspunktet lånet ditt er i garantistyring, er å flytte raskt på dokumentforespørsler, spørsmål og alt annet som trengs. Uansett hvor latterlig du tror at doc-forespørselen kan være, sett den bølgen avlame og hopp deg selv gjennom det så raskt som mulig. Ikke ta inkvisisjonen personlig, det er hva garantiet gjør. Behandle de siste elementene og send dem tilbake til tegning, slik at du kan høre de tre beste ordene i fast eiendom - klart for å lukke!
Du er ferdig. Bare noen få rutinemessige hoops å hoppe gjennom. Kutte ned betalingskontrollen din, logg på den stiplede linjen og gjør deg klar til å flytte. Vil du finne ut nøyaktig hva du kan forvente ved avslutningen? Ikke noe problem, vi fikk deg og flere tips om hvordan du unngår en fryktelig avsluttende landminne som forsinker kjøpet ditt eller verre.