Plasseringen er viktig for kjøpere, spesielt i kjøpers markeder når valgene er rikelige på grunn av overskytende beholdning. Kjøpere vil passere et hjem i dårlig posisjon til fordel for et mindre ønskelig hjem med god beliggenhet.
Eksempler på dårlige steder for et hus
Noen nabolag kan oppfattes i det offentlige øye som et dårlig område, selv om hjemmene i et "dårlig nabolag" kan være plassert over gaten fra et såkalt ønskelig område. Dårlige steder påvirker verdien av hjemmet, som kan variere med titusener til hundretusenvis av dollar. Å eie et hjem i nærheten av noen av følgende typer steder er ofte skadelig for markedsverdien din:
- Hovedveier med mye trafikk
- Jernbanespor
- Kommersielle eiendommer
- Industrielle egenskaper
- Leilighet bygninger
- Utility strukturer som avfall, elektriske eller kjernekraftverk
- Kirkegårder
- Støyforurensning fra nærliggende flyplasser eller motorveier
- Søppel, deponier og resirkulering
- skoler
- Offentlige boliger eller offentlige bygninger
- Idrettsarenaer
- Vindforurensning som lukt fra nærliggende gårder eller fabrikker
Overvinne innsigelser til dårlige steder
Den beste måten å overvinne en innsigelse på er vanligvis hjemmeprising .
For eksempel, da jeg spurte en selger som hadde tre streik mot henne:
- På en travel gate
- Nær kommersielle bygninger
- Over fra en kirkegård
hvorfor hun kjøpte huset i utgangspunktet, sa hun, "Pris. Det var den minst kostbare Land Park hjemme for salg på den tiden." Så vi signerte en noteringsavtale , og satte hjemmet på markedet til en pris under konkurrerende lager.
Det solgte endelig etter 90 DOM .
En annen Land Park kjøper nektet å kjøpe et hjem fordi hjemmet naboen trengte et nytt tak og en utvendig maling jobb. Jeg snakket med en nabo som var i stand til å sikre en forpliktelse fra utlevert vedlikehold huseier å male og reroof.
Det er noen ganger nyttig å fremme fordelene med visse steder. For eksempel:
- Kirkegårder er generelt veldig stille.
- Å bo nær en skole for en ung familie betyr at du kan holde øye med barna dine.
- Innbrudd skjer vanligvis ikke på gater med mye trafikk og aktivitet.
Dårlige layouter
Hvis hjemmet ditt ligger i et ønskelig område, kan andre faktorer som en dårlig layout slå av kjøpere. Ikke alle dårlige oppsettene kan lett utbedres og anses ofte som en uhelbredelig defekt. Hvis det ville koste mer å fikse enn du ville motta i bytte for merverdiavgift, kan det være bedre å selge for mindre eller tilby en remodeling-kreditt til kjøperen. Her er eksempler på dårlig layout:
- Smale døråpninger og haller
- Interiør trapper vender mot inngangen
- Gang mot en inngang
- Tilgrensende soverom
- Soverom ligger på separate nivåer
- Spisestue i sentrum av hjemmet
- Soverom tilgjengelig fra stue eller familierom
- Gjestebaderom i et unappealing sted
- Hakkete plassering av rom uten strøm
- Øverste etasje soverom med trapper i sentrum
Disse typer boliger selger for mindre enn omkringliggende boliger med mer samsvarende layouter av tilsvarende kvadratfot. Mange hjem av denne typen i ønskelige Sacramento-nabolag lander i hendene på flippers, som har visjonen og kompetansen til å endre oppsettet og videreselge eiendommen med høy fortjeneste.
Beskadigede boliger med utsatt vedlikehold
Entreprenør- eller håndmannsrekvisita er vilkår jeg bruker når jeg refererer til fixer øvre boliger . Dessverre er det noen ganger den beste løsningen å rive ned i hjemmet, selge det for mye verdi eller gi kjøperen en sluttkreditt for å gjøre tåren nede etter lukningen.
Hjem som krever mye arbeid, vil ikke selge for samme beløp som sammenlignbare boliger som ikke krever arbeid. Kjøpere vil nekte å betale topp markedsverdi for boliger med utsatt vedlikehold.
Dessuten krever de fleste kjøpere et ekstra insentiv som kompensasjon for uforutsette problemer også.
For eksempel vil et hjem som krever $ 50 000 av arbeidet mellom boliger som selger for $ 300 000, ikke gi en pris på $ 250 000. Det er ikke hvordan det fungerer. En entreprenør, sier, hvem som planlegger å videreselge hjemmet i fast oppstand, vil forvente en rimelig fortjeneste og vil faktor i videresalgskostnader ved innkjøp også. Dette betyr at hjemmet vil sannsynligvis selge for mindre enn $ 200.000.
Noen ganger vil en kjøper kjøpe et hjem for å fikse opp fordi kjøperen forventer at renoveringen skal være et arbeid av kjærlighet. Men disse hjemmene selger vanligvis for litt mer på grunn av plasseringen. Det lønner seg å være rimelig i prisen når hjemmet ditt har feil som du ikke er villig til å adressere.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.