Ja, du kan kjøpe et hjem i pensjon
Du trenger ikke å gjøre det på denne måten. Du kan få et boliglån når du er pensjonert .
For å finne ut de spesifikke kravene, intervjute jeg Patrick Gavin, Branch Manager og VP of Mortgage Lending at Guaranteed Rate, den 8. største private banken i USA.
Patrick har vært utlåner siden 1974.
La oss se på hva jeg lærte fra Patrick om hva det tar å få et boliglån når du er pensjonert. Jeg har brutt ting i seks hovedkategorier under.
Bestemme inntekt for pensjonister
Pensjonister antar at hvis de ikke har lønnsslipp, vil de ikke kvalifisere for et boliglån på grunn av mangel på inntekt.
I virkeligheten har långivere to metoder beskrevet nedenfor som de kan bruke til å beregne inntekt for en pensjonist som drar på sine eiendeler.
Nedtelling fra pensjonsmetode
For pensjonister som følger en plan hvor de nå er pensjonert, men kan forsinke starten på trygdeordninger eller pensjonsinntekter, er det gunstigste alternativet å bruke en metode for å bestemme inntektene. Slik fungerer det.
Så lenge låntakeren er 59 ½, kan utlåner bruke nylige uttak fra pensjonskonto som bevis på inntekt. For eksempel, anta at nylige bankopplysninger viser uttak på $ 4500 per måned fra en IRA (långiveren må se uttak i minst 2 måneder).
Denne $ 4.500 vil bli vurdert månedlig inntekt. Noen ganger trenger utlåner et brev fra den finansielle planleggeren eller finansinstitusjonen som bekrefter disse tilbakebetalinger.
Asset Depletion Method
For pensjonister med mange investerte eiendeler, kan eiendomsutnyttelsesmetoden for å bestemme inntekt fungere godt.
Med denne metoden starter utlåner med nåverdien av finansielle eiendeler. Deretter trekker de eventuelle beløp som vil bli brukt til nedbetaling og avsluttende kostnader. De tar 70% av resten og deler seg med 360 måneder.
Anta for eksempel at noen har $ 1 millioner i finansielle eiendeler. De skal bruke $ 50 000 for en forskuddsbetaling. Det forlater $ 950,000. Ta 70% av det, som er $ 665,000 og deles med 360. Resultatet, $ 1,847, er den månedlige inntekten som brukes til å kvalifisere låntakeren.
Selvfølgelig vil eventuelle andre inntektskilder som pensjonsinntekt, trygdeordninger eller månedlig livrenteinntekt også bli telt i tillegg til inntekt ved hjelp av metodene ovenfor.
Gjeld til inntekt og boligutgift
Når inntektene er avgjort, må din totale gjeld til inntektsforhold og boligutgiftforholdene oppfylle långiverens krav.
Gjeld til inntektsforhold
For et Kvalifisert Mortgage (QM) boliglån som faller innenfor kravene til sikker havn, kan ikke mer enn 43% av inntekten gå mot gjeldsbetjening. Dette forholdet mellom gjeldsinnbetalinger til inntekt kalles gjeld til inntektsforhold.
Gjeld inkluderer obligatoriske betalinger som underholdsbidrag og barnestøtte samt bilbetalinger, studielånsbetalinger, kredittkort minimale betalinger og din totale projiserte boligbetaling inkludert hovedstol, renter, eiendomsskatt og forsikring.
En ting som kan få pensjonister i vanskeligheter i dette området, er med på underskudd på lån til voksne barn. Selv om du er co-signer, kan disse utbetalingene telle som påkrevd gjeldsbetaling og kan redusere din evne til å kvalifisere for et boliglån.
Boligkostnadsforhold
Din boligkostnad inkluderer hovedstol og rentedel av boliglånet, samt skatter og forsikringer (referert til som PITI). Dette forholdet må være under 36%, noe som betyr at boligkostnaden din ikke kan overstige 36% av inntektene dine.
Krav til kredittpoeng
Hver utlåner vil ha sine egne kreditt score retningslinjer, men en ting er sikkert - jo lavere kreditt score, jo høyere rente. Hvis du vil ha de beste prisene, få din kreditt score til 780 eller bedre.
En bedre kreditt score kan også gi deg mer wiggle rom i andre kvalifiserte områder.
For eksempel jobbet Patrick med en låner som hadde en kredittpoengsum på over 780, og utlåner gjorde lånet, selv om inntektsforholdet var 48%.
Beholdningsstatus
En annen faktor som brukes til å bestemme renten på et boliglån er din planlagte belegget. Vil dette være et primært eller andre hjem? Primærhjem får bedre priser.
Nedbetaling
Som pensjonist kan din forskuddsbetaling variere avhengig av inntektsmetoden som brukes. For nedtjeningen i pensjonsmetoden kan du sette så lite som 5% ned. For ressursutnyttelsesmetoden planlegger å sette 30% ned.
Og hvis du tenker på å komme opp med nedbetalingen din ved å ta en stor del av kontanter ut av en IRA eller en annen skatteavhengig pensjonsordning, vil jeg anbefale deg å revurdere dette. At tilbaketrekningen vil alle være skattepliktig inntekt og ta en stor klump ut i et enkelt år kan støte deg inn i en høyere skattekonsoll .
Etter likviditet
Et annet krav vil være mengden av likvide midler etter avslutning som du har tilgjengelig. Långivere vil se at du vil ha minst seks måneders total boligutgift (PITI) som minimum gjenværende reserve etter at du har kjøpt hjemmet. For å beregne dette vil långiveren legge opp alle finansielle eiendeler som kan verifiseres (det betyr at du trenger kontoutskrifter) og deretter bruke 60-70% av det beløpet.
Andre utlånsalternativer
Hvis du kvalifiserer som veteran, vil du kanskje se på et VA-lån. Med et VA-lån kan du sette null ned, men i stedet for en forskuddsbetaling betaler du en finansieringsavgift som kan være 2,15% av lånebeløpet for første gangs brukere av programmet, og 3,3% hvis du har tatt et VA-lån i forkant. Denne finansieringsavgiften kan finansieres inn i lånet.
VA-lån krever en inntektsgrad på 43% eller mindre, og de krever at du har noen gjenværende månedlig inntekt. Hvis du har rikelig med investeringsinntekter, kan gjenværende inntekt bestemmes ved å ta et gjennomsnitt på to år av utbytte og renteinntekter fra Schedule B på selvangivelsen.
Søknad om et boliglån
Den beste måten å finne ut hva slags boliglån du kan kvalifisere for, er å snakke med et boliglån megler. Garantert Rate tilbyr lån i alle stater og har enda et online program de kaller Digital Mortgage, hvor du kan gå gjennom hele prosessen online. De tilbyr en $ 250 kreditt for de som bruker dette programmet.
Du vil også gjøre din due diligence på huset du kjøper. For det vil jeg anbefale at du sjekker ut HouseFax. Det er som en CarFax®, men for huset ditt. Jeg kjørte en HouseFax på egen eiendom og fant heldigvis ikke noen negative overraskelser, men jeg har hørt om mange mennesker som har lært alle slags interessante ting om deres eiendoms fortid gjennom en HouseFax.
Skulle du ha et boliglån i pensjon?
Når vi avsluttet vårt intervju, sa Patrick: "På slutten av dagen spør folk meg hva det beste boliglånet er? Mitt svar er ingen. "
Patrick har rett. Forskning viser at de fleste pensjonister er bedre å betale av boliglån før pensjonering .
Et bemerkelsesverdig unntak vil imidlertid være høyere nettoverdien folk som kan være i stand til å bruke gjeld til sin fordel selv i hele pensjon .