En leser spør: "Jeg eier en personlig bolig. Det er verdt mer enn den resterende hovedbalansen på boliglånet. Min utlåner er villig til å la meg refinansiere for mer enn balansen i det eksisterende boliglånet. Jeg vet at skattereglene tillater Jeg skal trekke rentebetalinger når boliglån refinansiering så lenge det er for samme beløp som den eksisterende saldoen. Men hvordan er skattefradrag begrenset til boliglånsfinansiering? "
Svar: Av Julian Block , Advokat
Når rentene faller, kommer millioner av husholdninger, akkurat som deg, til å låne til långivere for å refinansiere sine boliglån. Før du hopper inn i realkreditfinansiering , er det smart å gjøre deg kjent med vanskelige skatteregler på hva som er eller ikke er fradragsberettiget for rentebetalinger. Her er noen påminnelser om hvordan reglene virker for realkreditfinansiering:
Realkreditreguleringsregler for skattemessige fradrag
Hvorvidt låntakere har rett til å trekke renter på det overskytende beløpet, avhenger av hvordan de bruker inntektene fra boliglånsfinansiering og beløpet på provenyet. Når låntakere bruker beløpet som overstiger det eksisterende boliglånet til å kjøpe, bygge eller vesentlig forbedre hovedboliger, som betyr hele året boliger eller andre boliger som ferieferier, kommer deres rentebetalinger under reglene for boliglån. Disse reglene tillater dem å trekke hele interessen så lenge overskuddet pluss alle andre boliglån ikke overstiger $ 1.000.000, og faller til $ 500.000 for gifte par som legger inn separate avkastninger.
Når låntakere bruker overskytdet til andre formål, forbyr et annet sett regler for fradrag for rentebetalinger på "forbrukslån". Denne omfattende kategorien inkluderer kredittkortregninger, auto lån, medisinske utgifter og andre personlige gjeld som forfalte føderale og statlige inntektsskatter. Det er imidlertid et begrenset unntak for renter på studielån, en av de "over-the-line" subtrackene for å komme til justert bruttoinntekt, beløpet på den siste linjen på den første siden av 1040-skjemaet.
Unntak fra regler for boligrefinansiering skattefradrag
Men de fleste låntakere er i stand til å opphøre disse restriksjonene på fradrag for forbrukerinteresse, takket være regler for boliglån . Disse reglene tillater dem å trekke hele interessen ut så lenge beløpet som overstiger det eksisterende boliglånet, samt alle andre boliglån på egenkapitalen, ikke overstiger $ 100 000, slippe til $ 50 000 for gifte par som legger inn separate avkastninger. Det spiller ingen rolle hvordan låntakere bruker inntektene.
Når de refinansierte lånene er delvis boligforsikringslån og delvis boliglån, er det en samlet grense på $ 1.100.000, $ 1.000.000 hjemmetekst og $ 100,000 egenkapitalgjeld, og faller til $ 550.000 for giftepar innlevering separat.
Når lånene overstiger taket på $ 1.000.000 for boliglån og 100.000 dollar for boliglån, er overskuddet generelt kategorisert som uverdig personlig interesse. Den generelle avslaget er underlagt unntak for låneinntekter som brukes til forretnings- eller investeringsformål.
Boliglån Refinansiering Skatteduksjoner for skattebetalere Underlagt AMT
En annen begrensning gjelder det stadig voksende antall låntakere som belastes av AMT (alternativ minimumsskatt).
AMT tillater fradrag for rentebetalinger på oppkjøpslån på opp til $ 1.000.000. Men AMT-regler nekter eventuelle fradrag for renter på boliglån til første eller andre boliger, med mindre lånene blir brukt til å kjøpe, bygge eller forbedre boligene vesentlig. en grunn til at reklame for egenkapital lån ofte finesse det plagsomme spørsmålet om skattefradrag.
Julian Block er en skatteadvokat i Larchmont, NY.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.