En leser spør: "Min mann og jeg er på utkikk etter vårt første hjem. Vi har redusert nabolagene vi liker og har mottatt e-postoppføringer fra vår agent. Skal vi spørre vår agent om å øke vår prisklasse for å muliggjøre forhandlinger om priser? Hva er den beste måten å velge prisklasser for?
Svar: Å velge riktig prisområde er viktig fordi ellers kan du gå glipp av å finne det riktige hjemmet .
Men du vil heller ikke kaste bort tid på å se på boliger som ikke passer dine kriterier fordi de koster mer enn du vil betale. Det eneste verre enn å finne drømmehuset og oppdage selgeren, vil ikke bøye seg på prisen, er ikke å finne ditt hjem i det hele tatt fordi prisklassen var feil.
Fleksible prispengene
Agenter tenker ikke alltid på hvordan kjøperne søker etter boliger når de godtar en oppføring. Ved å ikke prise et hjem i riktig prisklasse, kan selgere miste kjøpere som aldri vil se noteringen.
Hvis din maksimale salgspris f.eks. Er $ 399 000, må du ikke sette opp et eiendomssøk med et øvre sluttpris på $ 399 000. Du vil savne boliger priset til $ 399,950, så vel som de som er oppført på $ 405,000.
Typiske prisklasser som kjøperesøk er:
- $ 275,000 til $ 299,000. Disse inkluderer ikke boliger oppført under $ 274,999 eller over $ 299,001.
- $ 250.000 til $ 275.000. Disse inkluderer ikke boliger oppført under $ 249,999 eller over $ 275,001.
- $ 225.000 til $ 250.000. Disse inkluderer ikke boliger som er priset under $ 224,999 eller over $ 250,001
- $ 200.000 til $ 225.000. Disse inkluderer ikke boliger som er priset under $ 199.999 eller over $ 225.001.
Du kan se dilemmaet. Likevel mange agenter tar oppføringer utenfor disse prisklassene, noe som kan fungere for deg. Noen agenter blir knyttet til repeterende tall og vil ta en oppføring med alle to, for eksempel som $ 222.222.
Kjøpere som ser på en minimumspris på $ 225 000, vil aldri finne det smart priset notering hvis de forsømmer å utvide sine prisklasser.
Markedstemperaturen påvirker prisene
Markedstemperaturene kan være varme, kalde eller nøytrale . Hvis du er hjemme shopping i en selger marked, vet at selgere vil mest sannsynlig få sin forespørsel pris. I noen tilfeller vil selgere motta flere tilbud , noe som resulterer i en pris høyere enn listeprisen. Hvis maksimumsgrensen er, si $ 300 000, bør du sannsynligvis holde deg nær en maksimumspris på $ 300 000.
Men hvis det er en kjøpers marked , er prisene myke. Dette betyr at de fleste selgere vil forhandle med deg, og det gir rom for deg å se på litt billigere boliger.
Sammenlign historikk over listepris til salgsprisforhold
Spør din eiendomsmegler om å skrive ut historien de siste seks månedene eller mer av salgsaktivitet i ditt målrettede område. Sammenlign den opprinnelige listeprisen til den endelige salgsprisen. Hvis den solgte prisen er lavere enn listeprisen, hvor mye lavere er det?
Se på alle hjemmene i dette området i ditt prisklasse. Finn ut gjennomsnittlig solgt prisforhold i forhold til gjennomsnittlig listepris. For eksempel, hvis gjennomsnittlige salgspriser var $ 315 000, men gjennomsnittlig listepris var $ 329 500, er forskjellen 4,4%.
Så, hvis ditt maksimum er $ 300 000, kan du sannsynligvis vurdere boliger priset til $ 312 500 og sende inn et lavere tilbud.
Denne formelen fungerer bra når mange boliger selger. Med få salg gjelder gjennomsnitt ikke, men du kan fortsatt finne ut rabattprosentene på hvert av disse boligene for å komme frem til et rimelig forhold som skal brukes.
Sett ut Selger Motivasjon
Forvent ikke et noteringsagent å fortelle deg hvorfor selgeren selger. Agenter som frivillig avslører den typen informasjon kan være i strid med deres fidusielle forhold til selgeren. Det er ikke å si at noen ikke squeal som i morgen hvis presset.
Noen boliger selger til store rabatter når du finner en ekstremt motivert selger . Dette er selgere som er:
- Flytter på grunn av jobbflytting
- Skilsmisse ved salg
- Går inn i avskærmning
- Korte salgskandidater
- Finansielt festet for kontanter
- Bli gift
- Kjøpt et annet hjem betinget av salg
Undersøk dagene på markedet
Det er ikke uvanlig i et marked for en eiendomsmegler å ta en overpriset notering . De er vanligvis hjemmene som sitter på markedet lengst. Vurder å se på overpriced boliger som har minst 90 dager på markedet . Det kan ikke være noe galt med dem, men priser.
Og de kan være toppkandidater for en stor prisreduksjon . Hvis du kommer til dem først, kan du slå konkurransen.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en meglerforhandler ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.