Grunnleggende som utgjør en 1031 Skatt-Utsatt Exchange
Mange investorer har spurt hva som egentlig er en 1031-utveksling , hva er retningslinjene og tidslinjene, og kan du lovlig utsette dine kapitalgevinster skatt? Jeg trodde det ville være fordelaktig å svare på noen av de vanligste spørsmålene i denne artikkelen.
Hva er en §1031 Exchange?
En §l031 Exchange er en transaksjon der en skattyter har lov til å bytte ut en investeringseiendom til en annen ved å utsette skattemessig konsekvens av et salg.
Transaksjonen er godkjent av §1031 i IRS-koden.
IRS-koden lyder faktisk: "Ingen gevinster eller tap skal gjenkjennes ved utveksling av eiendommer holdt for produktiv bruk i en handel eller virksomhet eller for investering, dersom en slik eiendom utveksles utelukkende for eiendom av samme type, som skal avholdes enten for produktiv bruk i en handel eller virksomhet eller for investering. "
Krav til en 1031 Exchange
- Tidslinjer for en 1031-utveksling
Investoren (eller veksleren) må følge de strenge 45- / 180-dagers retningslinjene for utveksling. Når utveksleren selger sin eiendom (avhendet eiendom) har han / hun 45 dager til å identifisere eiendommer med samme eller høyere verdi. Når det er identifisert, har veksleren 180 dager fra den dagen han / hun solgte eiendommen sin for å erverve eiendommen (e) identifisert (eller 135 dager fra slutten av 45-dagersperioden).
- Like-Kind Property i en 1031 Exchange
Investoren må anskaffe "like-kind" eiendom. Dette betyr at det må være andre kvalifiserende former for fast eiendom. Eksempelvis kan byttehandleren selge et duplex og kjøpe en kommersiell eiendom, eller han / hun kan selge et stykke land og kjøpe en leilighetskompleks. Eiendommen trenger bare å være "like-kind".
- Utvekslingseiendom holdt for investering
Eiendommen som selges (avhendet eiendom) og den nyanskaffede eiendommen (erstatningseiendom) må holdes for investerings- eller forretningsformål. Derfor kan du ikke selge din primære bolig og kjøpe en investeringseiendom, og du kan heller ikke selge og investere eiendom og kjøpe et primært hjem.
- Lik eller større gjeld og egenkapital i en 1031-utveksling
Hvis veksleren selger en eiendom for $ 1 million, hvor $ 500k var egenkapital og $ 500k var gjeld, må bytteren kjøpe $ 1 million eller mer verdt av eiendom. Videre må bytteren bruke hele egenkapitalen og erstatte all gjeld for å utsette 100% av kapitalgevinsten.
Bytteren kan legge til flere inntekter til det nye kjøpet hvis han / hun ønsker det, og veksleren kan ta på tilleggsgjeld hvis ønskelig også. Hvis veksleren ikke ønsker å bruke alle salgsinntektene, kan han / hun gjøre en delvis utveksling og betale gjeldende kapitalgevinster skatt på forskjellen. Dette kalles "boot".
- Konstruktiv kvittering og kvalifisert mellommann for en 1031-utveksling
Veksleren kan ikke motta penger fra salget. Dette er kjent som "konstruktiv kvittering" og ville utløse en skattepliktig hendelse på mottatte penger. I henhold til IRS-sikkerhetsbestemmelsene må bytteren bruke en kvalifisert mellommann eller QI for å lette 1031-transaksjonen.
QI er en uavhengig tredjepart (ikke din advokat, agent, megler eller CPA) som holder salgsprovenuet og kjøper erstatningseiendom på dine vegne. Det er ekstremt viktig i dagens miljø å bare knytte seg til anerkjente, forsikrede og bundet kvalifiserte mellommenn.
- 1031 Exchange Risk
Som med enhver investering i fast eiendom, er det risiko forbundet med Delaware Lovbestemte Tillit og / eller Leietakere i felles eierskap. Det er ikke mulig å adressere alle relevante risikofaktorer i dette forumet. Risikofaktorer er skissert i Private Placement Memorandum for hvert tilbud. Investorer bør forstå alle risikofaktorene grundig og diskutere dem med sin økonomiske representant før de investerer i en Delaware lovbestemt tillit eller leietaker i felles utveksling.
Et av problemene jeg har møtt når jeg representerer selgere som mottar tilbud fra en 1031-utveksler, er vi ikke klar over om de planlegger å lukke escrow. De kan nevne 3 forskjellige egenskaper eller skrive tilbud på en haug med forskjellige hjem for å se hva som blir akseptert. Da, etter at de har en haug med aksepterte tilbud, velger de den de vil kjøpe, noe som betyr at de annullerer de andre.
Advokater sier at denne typen praksis bryter god trosforpliktelser som er knyttet til kontrakter, men det stopper ikke det. Spør agenten hvis dette er det eneste tilbudet.
Dette materialet er heller ikke et tilbud om å selge eller forespørselen om å kjøpe noen sikkerhet. Informasjonen er kun til diskusjon og informasjon. Det er ikke ment å erstatte kompetent juridisk, skatte- eller finansplanlegging. De gjeldende skattekodene gjelder kun for og vedrører bare føderal lov. Individuelle stater kan ha sine egne tilleggskoder. Ta kontakt med riktig skatt og juridisk profesjonell i din stat. Denne informasjonen er gitt fra kilder som antas å være pålitelige, men skal brukes i forbindelse med faglig rådgivning som er i samsvar med din personlige situasjon.
På tidspunktet for skriving, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er en megler-tilknyttet på Lyon Real Estate i Sacramento, California.