Definisjonen av liknende egenskaper har endret seg gjennom årene
Skriv inn 1031 skattefordelte utveksling. For mange skattebetalere er dette som penger som faller fra himmelen.
1031 Utbytter Utsatt skatt
1031-utvekslingen er sitert som det kraftigste rikdomskapitalverktøyet som fortsatt er tilgjengelig for skattebetalere. Det har vært en stor del av suksessstrategien til utallige finansielle veivisere og eiendomsgurus. Med et skattemessig utsatt utbytte fra Seksjon 1031 i Internal Revenue Code kan en skattyter selge inntekts-, investerings- eller forretningseiendom og erstatte den med likeverdig eiendom.
Gevinster ved salg av denne eiendommen blir utsatt eller utsatt så lenge IRS-reglene følges grundig. Det er en klok skatte- og investeringsstrategi, samt et budsjettplanleggingsverktøy. I teorien kan en investor fortsette å utsette kapitalgevinster på investeringseiendom til døden , potensielt unngå dem alle sammen.
1984 Lovgivningen endret noen aspekter
I de tidlige dagene av "like-kind exchanges" ble begrepet tatt helt bokstavelig og ofte utgjorde vanskeligheter.
For eksempel, hvis du eide en tre-etasjers murstein leilighetsbygning som du ønsket å selge gjennom en 1031 utveksling, må du finne en annen tre-etasjers murstein leilighetsbygning som eieren ønsket å bytte. Da møtte dere to, og utvekslingen skulle finne sted.
Tidligere var det ingen tidsbegrensninger på utvekslingen.
IRS krevde strengere kontroller på prosessen, noe som resulterte i kongressen som passerte 1984 § 1031 (a). Denne lovgivningen begrenset utsatt utveksling, videre definert "like-kind" eiendom og etablert en tidsplan for å fullføre børsen.
kvalifisering
Eiendomsmegling holdt for forretningsbruk eller investering kvalifiserer for en 1031 Exchange. En personlig bolig kvalifiserer ikke, og generelt kvalifiserer en fast-og-flip eiendom heller ikke fordi den passer inn i kategorien eiendom som selges for salg. Ferie eller fritidsboliger, som ikke holdes som utleie, kvalifiserer ikke for 1031 behandling; Det er imidlertid en brukstest i henhold til punkt 280 i skattekoden som kan gjelde for disse egenskapene. En skattekspert bør konsulteres i dette tilfellet.
Land, som er under utbygging, og eiendom kjøpt til videresalg kvalifiserer ikke for utsatt behandling. Aksjer, obligasjoner, notater, beholdningseiendom og en gunstig interesse i et partnerskap anses ikke for likeverdige eiendommer for utvekslingsformål.
For å kvalifisere som en 1031-utveksling i dag, må transaksjonen ha form av en "utveksling" i stedet for bare et salg av en eiendom med det etterfølgende kjøp av en annen. For det første skal eiendommen selges, og den nye erstatningseiendommen må begge holdes for investeringsformål eller for produktiv bruk i en handel eller virksomhet.
De må være "like-kind" egenskaper.
Følgende typer fast eiendom swaps passer kravet om en kvalifisert utveksling av "like-kind" eiendom:
- Et kontor i bytte for et kjøpesenter
- Et kjøpesenter i bytte for land
- Land i bytte for en industribygning
- En boligbygg i bytte for en industribygning
- En enkelt familie utleie i bytte for en leietakere i felles (TIC) eiendom
I dag kan du bytte den mursteinleilighet for rå land, et lager eller en liten kontorbygning. Det er imidlertid strenge tidsbegrensninger som må oppfylles, eller 1031 Exchange vil ikke bli tillatt, og skattemessige konsekvenser vil bli pålagt.
Før 1984 ble praktisk talt alle utvekslinger gjort samtidig med nedleggelse og overføring av den solgte eiendommen, (Relinquished Property) og kjøp av den nye eiendommen, (Replacement Property).
I tillegg til problemene som oppstod ved forsøk på å finne en passende eiendom, var det vanskeligheter med samtidig overføring av titler og midler. Ikke så i dag.
Den forsinkede 1031-utvekslingen unngår de pre-1984-problemene, men strengere tidsfrister blir nå pålagt. En skattyter som ønsker å fullføre en utveksling, lister og markedsfører eiendom på vanlig måte. Når en kjøper skrider fremover og kjøpet avtales ut, inngår selgeren en utvekslingsavtale med en kvalifisert mellommann som i sin tur blir erstatningsselger. Utvekslingsavtalen krever vanligvis en tildeling av selgerens kontrakt til mellommann. Lukkingen finner sted, og fordi selgeren ikke kan røre pengene, mottar mellommann inntektene på grunn av selgeren.
Utveksler Bærebegrensninger
På den tiden begynner den første tidsbegrensningen, 45-dagers regel for identifikasjon. Skattebetaleren må enten lukke på eller identifisere skriftlig et potensielt erstatningseiendom innen 45 dager fra avslutningen og overføringen av den opprinnelige eiendommen. Tidsperioden er ikke omsettelig, inkluderer helger og helligdager, og IRS vil ikke gjøre unntak. Hvis du overskrider fristen, kan hele utvekslingen din diskvalifiseres, og skattene følger med.
Typer av utskiftningsegenskaper å identifisere:
- Tre eiendommer uten hensyn til rettferdig markedsverdi.
- Eventuelle antall eiendeler så lenge deres samlede rettferdige markedsverdi ved utløpet av identifikasjonsperioden, overstiger ikke 200% av den samlede rettmessige markedsverdien av den overførte eiendommen fra overføringsdatoen.
- Hvis regelen med tre eiendommer og 200% regelen overskrides, vil utvekslingen ikke mislykkes dersom skattebetaleren kjøper 95% av den samlede rettmessige markedsverdien av alle identifiserte eiendommer.
Hva er Boot?
Realistisk følger de fleste investorer regelen med tre eiendommer, slik at de kan fullføre due diligence og velge den som fungerer best for dem som vil lukke. Generelt er målet å handle opp for å unngå overføring av "boot" og holde utvekslingen skattefri.
"Boot" er penger eller rettferdig markedsverdi av eventuell ekstra eiendom mottatt av skattebetaleren gjennom utvekslingen. Penger inkluderer alle kontantekvivalenter, gjeld, forpliktelser som den utvekslede eiendommen er underlagt. Det er "ikke-liknende" eiendom, og reglene som styrer det under utvekslingen er komplekse. Nok det å si, uten ekspertråd, mottar "boot" kan resultere i skatt.
Underlagt 180-dagers regel
Når en erstatningseiendom er valgt, har skattebetaleren 180 dager fra datoen den overlatte eiendommen ble overført til kjøperen for å lukke på den nye erstatningseiendommen. Men hvis forfallsdagen på investorens avkastning, med eventuelle utvidelser, for det skatteår hvor Avhendet Eiendom ble solgt, er tidligere enn 180-dagers perioden, må utvekslingen være ferdig innen den tidligere dato. Husk at en del av denne perioden allerede er brukt i Identifikasjonsperioden. Det er ingen utvidelser og ingen unntak fra denne regelen, så det er tilrådelig å planlegge avslutningen før fristen.
Siden loven krever at skattebetaleren ikke berører inntektene fra den første transaksjonen, kjøper den kvalifiserte mellommann erstatningseiendommen fra selgeren ved avslutning og etter at transaksjonen er fullført, overfører den den til skattebetaleren.
Er ikke for gjør-det-selv investorer
Det er en grunnleggende beskrivelse av hvordan en vellykket 1031 Exchange fungerer. Avhengig av skattyterens situasjon, avgikk eiendomstypen, og egenskapene til erstatningseiendommen, andre aspekter av børsen, kan være involvert. Fullførelsen kan bli kompleks, og eksperter bør alltid konsulteres. Dette er ingen oppgave for en "gjør det selv" investor.
Bruke kraften i 1031 Exchange for å bygge og bevare rikdom og eiendeler, generere kontantstrøm fra investeringer, omstrukturere, diversifisere og konsolidere eiendomsbedrifter er rett til alle eiere av investeringseiendom i USA. Amerikanske skattebetalere burde aldri måtte betale kapitalgevinster på salg av investeringseiendom dersom de har tenkt å reinvestere disse inntektene i mer investeringseiendom. Verdipapirer som tilbys gjennom Pacific West Securities, Inc. Medlem FINRA / SIPC.
Dette materialet er heller ikke et tilbud om å selge eller forespørselen om å kjøpe noen sikkerhet. Informasjonen er kun til diskusjon og informasjon. Det er ikke ment å erstatte kompetent juridisk, skatte- eller finansplanlegging. De gjeldende skattekodene gjelder kun for og vedrører bare føderal lov. Individuelle stater kan ha sine egne tilleggskoder. Ta kontakt med riktig skatt og juridisk profesjonell i din stat. Denne informasjonen er gitt fra kilder som antas å være pålitelige, men skal brukes i forbindelse med faglig rådgivning som er i samsvar med din personlige situasjon.
Av C. Grant Conness, President, 1031 Alternativgruppe
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.