Her er hva du trenger å vite før du bestemmer deg for å kjøpe
Når du vurderer en leilighet som en investering, må du nøye anslå:
- den årlige leie du kan få, og
- de årlige utgiftene du vil pådra seg, inkludert slike ting som:
- eiendomsskatt
- forsikring
- vedlikehold og reparasjoner
I tillegg må du faktor i de enkelte utgiftene du kan oppstå, for eksempel:
- Juridiske avgifter dersom en eviction er nødvendig
- Reklame kostnader for å få leietakere
- reparasjonskostnader dersom en leietaker skader eiendommen
La oss gjøre matematikken! Et eksempel på en leilighet investering:
La oss se på et eksempel. Hvis du finner en leilighet som selger for $ 55.000. Du kan betale kontant. Det vil leie for $ 750 per måned ($ 9000 per år). Du tror det representerer 16,4 prosent avkastning (9000 dollar fordelt på 55.000 dollar). Før du blir for opptatt, må du faktor i disse utgiftene:
- Eiendomsskatt er $ 1000 per år
- Forsikring er $ 300 per år
- Du anslår om 300 dollar per år i vedlikehold og reparasjoner
- Du regner at leiligheten vil være ledig om en måned per år (du faktor i dette som en kostnad på $ 750 i året)
- Du regner hver gang det er ledig, du må bruke $ 250 på annonseringskostnader, og du anslår dette som en kostnad per år
- Du er også en faktor i at kanskje en av hvert femte år kan du ha en dårlig opplevelse og pådra seg juridiske kostnader og ekstra reparasjonskostnader på rundt $ 5000 (som vil være omtrent $ 1000 per år).
De koster totalt $ 3 600 i året (eller rundt $ 300 i måneden).
Din netto leie er nå $ 5 400 ($ 9 000 minus $ 3 600), som representerer et netto utbytte på 9,8 prosent, som fortsatt er en attraktiv avkastning. I tillegg til kontantstrøm, vil du få delta i verdsettelsen av verdien av eiendommen. Hvis du forventet eiendomsmegling til å gå opp om 3 prosent i året, vil det i det første året være en pris på $ 55.000 til $ 56.650, en gevinst på $ 1650.
Hvis du ikke kan betale kontant, og må finansiere eiendommen, må du også faktorere rentekostnaden. For investeringseiendom , planlegger å sette 25 prosent - 50 prosent ned for å kvalifisere for lånet. I scenariet over, la oss si at du setter 30 prosent ned ($ 16 500) og finansierer de resterende 70 prosentene (38 500 dollar) med en 7 prosent rate over 30 år. Din betaling vil være $ 256 per måned.
Når du legger inn betalingen på $ 256 i måneden og de estimerte utgiftene som er beregnet ovenfor, på rundt $ 300 i måneden, får du $ 556 per måned med estimerte utgifter. Med forventet leie på 750 dollar i måneden vil denne eiendommen fortsatt levere positiv kontantstrøm, og basert på disse tallene vil det trolig være en god investering.
Andre faktorer: Condo Assessment og Association Fees
Du må også finne ut om leiligheten du vurderer, har foreningsavgifter og hvor ofte du må betale vurderinger. Vurderinger er utgifter som påløper for å dekke fellesarealene i condominiumet. Vurderingene kan omfatte landskapsarbeid, parkeringsplass og reparasjon av parkeringsgarasjer og vedlikehold, forbedringer på utsiden av bygningen og utgifter knyttet til fellesarealer som hovedlobby eller inngangsvei. Disse utgiftene bør inngå i kostnadsoverslaget ditt før du beregner den anslåtte avkastningen på leilighetsinvesteringen.
Før du foretar eiendomsinvesteringer må du også vurdere hvor realistiske dine forutsetninger er. Her er noen flere spørsmål å vurdere når man skal vurdere om et leilighets kjøp vil være en god investering:
- Er leiligheten din i et område hvor utleieeiendommer er etterspurte, for eksempel nær en høyskole?
- Er det i et område som blir mindre populært eller mer populært?
- Kunne en stor arbeidsgiver i området lukke seg og føre til at utleieefterspørselen avtar?
- Kunne en ny leilighetsutvikling bli bygd i nærheten, slik at du har behov for dyre forbedringer for å konkurrere?
Det krever kunnskap om et område, og erfaring, for å vurdere disse typer risiko. For en flott bok om emnet, sjekk ut John Reeds Hvordan komme i gang med eiendomsinvestering .