Og så, en gang etter at hjemmet og salget har gått gjennom, legger du merke til at navnet på utlåner er helt annerledes enn det selskapet du valgte.
Etter all den undersøkelsen og overveksten har boliglånet ditt blitt solgt.
Det kan være skremmende, og litt unnerving. Her er hva du kan forvente.
Tre deler til et boliglån
Når du søker om et boliglån , er det tre aspekter ved det boliglånet.
- Lånopphavsmannen
- Utlånsselskapet
- Servicevirksomheten
Personen du vil håndtere personlig er lånets opphavsmann: De gjør alt papirarbeidet, og de hjelper deg med å søke om lånet. Opphavsmannen sender søknaden til utlånsfirmaet. Hvis du oppfyller retningslinjene, godkjenner de lånet, og du har nå penger til å kjøpe huset. Utlånsselskapet kan også fungere som servicefirma, men mer enn sannsynlig vil de selge det til et annet selskap. Servicevirksomheten er den du skriver din månedlige sjekk til for å kunne betale huset.
Hvorfor ditt boliglån vil bli solgt
Din låneopphavsmann blir betalt en provisjon for hvert boliglån som han eller hun plasserer.
Långiveren og serviceren må imidlertid gjøre pengene sine mer sakte, vanligvis i løpet av 15 til 30 år.
Hvis utlånsselskapet betjente hvert lån som de finansierte, måtte de ha mange milliarder dollar for hånden for å sikre at de hadde penger tilgjengelig for å yte lånene.
De fleste banker og institusjoner ville raskt bli strapped for kontanter hvis de betjente hvert enkelt lån. I stedet vil de pakke sammen dem (vanligvis en masse lån med lignende risikonivåer), og selge dem til investorer (ofte myndigheter som Fannie Mae eller Freddie Mac). Disse investerende selskapene selger dem som obligasjoner (du kan til og med ha noen av porteføljen din investert i dem). Ved å selge lånet har lånevirksomheten nå penger som de kan låne til en annen potensiell kjøper.
Hva du kan forvente med ditt nye servicefirma
Det er en vanlig praksis for utlåner å selge boliglånet, og det er helt lovlig for dem å gjøre det uten ditt samtykke. Hva de må gjøre, er imidlertid å gi deg en advarsel om at lånet ditt skal betjenes av et annet selskap.
Både den gamle låneieren og den nye låneieren må sende deg melding senest 15 dager før overføringen. Den nye långiveren må gi kontaktinformasjon innen 30 dager etter at overføringen er fullført slik at du vet hvor du skal sende betaling, og hvordan du kommer i kontakt hvis du trenger hjelp. Og ikke bekymre deg hvis du sender betaling til den gamle långiveren! Du får en 60-dagers grace periode, så lånet ditt vil ikke være krenkende hvis du gjør en feil med den første sjekken, går til det nye selskapet.
Hva med detaljene i boliglånet? Din betaling vil forbli den samme (med mindre du har et ARM-lån , i hvilket tilfelle interessen kan justere). Lånet ditt vil fortsette å fungere som det gjorde med den gamle långiveren, så hvis du hadde 19 år igjen til den ble betalt, har du fortsatt 19 år igjen. Den eneste forskjellen kommer til å være navnet på firmaet du skriver på sjekken (og adressen hvor du sender den).
En ting som kan ha stor innvirkning på økonomien din er vilkårene for lånendring. Det finnes programmer tilgjengelig som gjør at du kan jobbe med utlåner for å endre vilkårene for lånet ditt slik at det er lettere for deg å betale dine regninger (renten kan reduseres, lånets lengde kan forlenges, eller lånet kan konverteres fra variabel til fast rente ).
Hvis lånet ditt selges i løpet av tiden du går gjennom modifikasjonsprosessen, vil du sannsynligvis måtte begynne over.
Hvordan unngå å ha ditt boliglån solgt
Men når alt arbeidet med å finne akkurat det rette firmaet du vil gjøre forretninger med, er det noe du kan gjøre? Hva er dine rettigheter som låner når det gjelder å ha lånet ditt solgt?
Når du signerer kontrakten for lånet ditt, er det en klausul i de fleste av dem som sier at de har rett til å selge boliglånet til et annet servicefirma. Hvis du får et varsel om at lånet ditt blir solgt, har du i utgangspunktet to alternativer: gå med det, eller refinansiere med et annet selskap .
Hvis du ennå ikke har undertegnet papirarbeidet, er det måter du kan garantere at lånet ditt vil bli eid og betjent av opprinnelsesfirmaet. Alt du trenger å gjøre er å spørre. Ofte store boliglån långivere, som landsomfattende banker, vil ikke gjøre det løftet. Men de mindre og flere lokale långivere, som kredittforeninger, vil. Hvis du vil unngå å ha ditt boliglån solgt, start søk med lokale banker og kredittforeninger.
Boliglån selges hver dag
Bunnlinjen er at boliglånet ditt sannsynligvis vil bli solgt. Det bidrar til å holde renten konkurransedyktig, det sporer økonomien, og i all virkelighet er det ikke sannsynlig å se noen negative effekter av salget. Men husk at feil skjer. Prosessen er generelt sømløs, men feil oppstår. Hvis du oppdager at betalingen din har endret seg, har vilkårene endret seg, eller noe bare ikke virker riktig, begynner du å ringe til det nye lånevirksomhetsselskapet. Hvis det ikke virker for å få ting rettet ut, kan du sende inn et krav gjennom Forbrukerfinansieringsbyrået.