Betale boliglånsrenter kan redusere din skattepliktig inntekt
Disse reglene for å kreve fradrag gjelder gjennom 2017.
Påstand om boliglånsinteresse
Du må spesifisere fradragene dine på Form 1040, Schedule A for å kreve boligrenter. Dette betyr forutgående standardfradrag for innleveringsstatus, det er en eller / eller situasjon. Du kan spesifisere eller du kan, eller du kan kreve standardfradrag, men du kan ikke gjøre begge deler.
Schedule A dekker også mange andre fradragsberettigede utgifter, inkludert eiendomsskatt , medisinske utgifter og veldedige bidrag. Noen ganger legger alle disse opp til mer enn standardfradraget for arkiveringsstatus, noe som gjør det verdt tid og krefter for å spesifisere fradragene dine. Ellers sparer du flere skattepenger ved å hoppe over boliglånsrenteavdrag og kreve standardavdrag i stedet.
Det er vanligvis tilrådelig å fullføre Schedule A og sammenligne summen av dine spesifiserte fradrag til standardavdrag for å finne ut hvilken metode som er mest fordelaktig for deg.
Fra 2017 er standardfradraget $ 6,350 for enlige skattebetalere og gift skattebetalere som sender separate avkastninger. Det er $ 12.700 for giftige skattebetalere som legger sammen og $ 9,350 for de som kvalifiserer som husstandsholder.
Men vær oppmerksom på - Skattelettelser og Jobs Act introduserer endringer i standardfradraget også, og øker disse tallene ganske dramatisk.
Det kan bli mer usannsynlig at du har nok spesifiserte fradrag for å overgå standardavdraget du har krav på dersom den nye skatteregningen trer i kraft i 2018.
Kvalifiserende for boliglånsavdrag
Boliglån innebærer for tiden det som du betaler på lån for å kjøpe et hjem, på egenkapitallån , og på byggelån. Senatets versjon av Tax Cuts and Jobs Act ville begrense fradraget til kun oppkjøpsgjeld, og det ville eliminere hjem egenkapital kredittlinjer fra kvalifisere for dette fradraget.
Fradraget er også begrenset til renter du har betalt på ditt hjem og / eller et annet hjem. Rente på tredje eller fjerde bolig er ikke fradragsberettiget.
Du må også være lovlig på kroken for lånet - gjelden kan ikke være i noen andres navn med mindre det er din ektefelle og du sender inn en felles retur. Det må være et bona fide lån ved at du har en kontraktsmessig forpliktelse til å betale den tilbake. Endelig må hjemmet ditt fungere som sikkerhet for lånet ditt, og boliglånsdokumentene dine må tydelig angi dette.
Ditt hjem kan være en enebolig, en leilighet, et mobilhjem, en kooperativ eller en båt - stort sett enhver eiendom som har "sove, matlaging og toalett", ifølge Internal Revenue Service.
Bestemme hvor mye du betaler
Du bør motta Form 1098, en boliglånserklæring, fra boliglånet ditt ved begynnelsen av det nye skatteåret. Skjemaet viser totalbeløpet du betalte i løpet av det foregående året. Du trenger ikke å legge skjemaet til selvangivelsen fordi finansinstitusjonen også må sende en kopi av Form 1098 direkte til IRS.
Forsikre deg om at rentebeløpet du krever på Plan A, samsvarer med beløpet som er oppgitt på skjema 1098. Beløpet du kan trekke, kan være mindre enn det totale beløpet som vises på skjemaet basert på visse begrensninger. Oppbevar skjema 1098 med en kopi av din innleverte selvangivelse i minst fire år.
Dollar Begrensninger på Home Acquisition Gjeld
Lån som brukes til å kjøpe eller bygge bolig kalles "hjemmetekstgjeld". Begrepet refererer til ethvert lån du tar med det formål å anskaffe, bygge eller vesentlig forbedre et kvalifisert hjem.
Du kan ikke trekke renter på mer enn $ 1 million av boligforsikringsgjeld for hjemmet ditt og / eller din bosted i 2017. Husets versjon av Tax Cuts and Jobs Act vil redusere dette til $ 500 000 i 2018 hvis det går. Grensen er også redusert til $ 500 000 hvis du er gift og fil separat .
Grensen er fortsatt på $ 1 million i 2017, men vi bruker det nummeret til illustrative formål. La oss si at du lånte $ 800 000 mot din primære bolig og $ 400 000 mot din sekundære bolig. Begge lånene ble brukt utelukkende for å erverve eiendommene. Sammen legger lånene opp til $ 1,2 millioner, som overstiger den nåværende $ 1 millioner grensen for hjemmet gjeld.
La oss nå si at begge lånene har en fast rente på 5 prosent. Den totale interessen du betalte for året var $ 60 000. Du ville bare kunne kreve et rentebeløp for $ 50.000 av det, renten på den første $ 1 million av hjemmet gjeld. De resterende $ 10.000 er resultatet av låneverdien som overstiger grensen på $ 1 million, slik at du ikke kan kreve det.
Begrensninger på egenkapitalgjeld
En egenkapitalgjeld er et lån du tar ut av en annen grunn enn å kjøpe, bygge eller vesentlig for å forbedre et kvalifisert hjem. Det kan også være et lån du tar for å forbedre en kvalifisert bolig, men den overstiger grensen for hjemmetes gjeld.
Du kan ikke trekke renter på mer enn $ 100 000 av egenkapitalgjeld for ditt hjem og / eller din bosted. Denne grensen er redusert til $ 50 000 hvis du er gift, men arkiverer separat. Fradraget for egenkapitalandel kan reduseres til og med under denne grensen på 100 000 dollar hvis din gjeld overstiger den rimelige markedsverdien av ditt hjem.
For dette eksempelet, la oss si at du lånte $ 300.000 i et hjem egenkapital linje av kreditt. Beløpet du lånte oversteg ikke den rimelige markedsverdien av hjemmet ditt, så du er OK der. Du brukte $ 150.000 av pengene for å legge til et nytt familierom til din bolig, og du brukte de resterende $ 150.000 på sønns collegeopplæring.
Halvparten av lånet blir behandlet som hjemmeoppkjøpsgjeld fordi det ble brukt til å forbedre boliget ditt betydelig. Denne delen vil være gjenstand for gjeldsbegrensningen for oppkjøp av hjemmet. Den andre halvdelen blir behandlet som egenkapitalgjeld fordi den ikke var vant til å forbedre hjemmet ditt. Du vil kun kunne trekke renter opp til grensen på $ 100 000 på denne delen. Så forutsatt at du betalte totalt 21.000 dollar i interesse, ville det bryte ned slik:
- $ 10 500: Helt fradragsberettigede boligforsikringsgjeld på første halvdel av lånet
- $ 7000: Fradragsberettiget egenkapitalgjeld på to tredjedeler av egenkapitaldelen av lånet eller $ 100.000 av den $ 150.000 porsjonen
- $ 3.500: Ikke-fradragsberettiget egenkapitalgjeld som representerer renten som er betalt på den delen av egenkapitalgjelden som oversteg $ 100.000
Du må også rapportere $ 7000 til IRS som en AMT-justering på skjema 6251. Og husk, at senatversjonen av den ventende skatteregningen kan eliminere fradrag for egenkapitalgjeld som begynner i 2018.
Felles boliglån
Hvis du sammen holder boliglånet med noen andre som ikke er din ektefelle, har du rett til å trekke kun den renter du personlig har betalt, uansett hvilken av du mottok Form 1098 fra långiveren. Men det er et smutthull her. Medelåntakere som foretar betalinger spesielt for å forhindre foreclosure, kan trekke ut betalte renter selv om interessen skulle betales av noen andre. Redaktørene til JK Lasser's "Din inntektsskatt" passerer langs dette tipset:
"Skattedirektoratet har gitt en fellesforpliktelse til å trekke ut betalingen av en annen gjelds andel av boliglånsrenten dersom betalingen gjøres for å unngå tap av eiendom, og betalingen skjer med egne midler." (Side 328)
Home Construction Loans
Du kan trekke renter på boliglån som brukes til å betale for byggekostnader. Provenuet må brukes til å erverve landet og for bygging av hjemmet. Utgifter som påløper i de 24 månedene før byggingen er fullført, teller mot $ 1 million grensen på hjemmetekst.
Men det er en fangst. Hvis du trekker renter på et byggelån i to år, og du da bestemmer deg for å selge eiendommen i stedet for å flytte inn og bruke den som bolig, må du kanskje sette avkastningen tilbake i årene du trukket av interesse for å karakterisere den som investeringsinteresse i stedet. Dette kan begrense sin fradragsberettigelse. Med andre ord, kan IRS kanskje ha litt penger tilbake.
Poeng betalt
Poeng betalt på oppkjøpsgodtgjørelse til grunnskoler og hjem er helt fradragsberettiget i det året de er betalt, men poeng betalt ved refinansiering skal avskrives over lånets løpetid. Poeng er ikke alltid rapportert på skjema 1098, men du kan finne dem på din HUD-1-avslutningserklæring.
Når skal søke hjelp fra en skattemessig profesjonell
Å regne ut boliglånsrenteavdrag er grei for mange skattebetalere. Legg opp interessen som er rapportert på skjemaene 1098, og skriv inn summen på Schedule A. Du kan bruke regnearket i publikasjon 936 for å beregne ditt tillatte fradrag, og du kan finne AMT-justeringen for egenkapitalgjeld ved hjelp av regnearket for boliglånsrentejustering funnet i instruksjonene for skjema 6251 .
Du vil kanskje sjekke med en skattemessig profesjonell, men hvis du kjøpte eller solgte eiendom i skatteåret. Faktisk ville det være fornuftig å søke råd fra en skatteprodusent selv før du kjøper eller selger eiendomsmegling hvis du bare skal få tak i skattemessige konsekvenser av din beslutning.
Og selvfølgelig vil du fortsette å se på nyheter for oppdateringer på skatteregningen, om den ender opp, og i så fall de endelige bestemmelsene.