Hva du trenger å vite om Short Sales og Foreclosures
Kortsalg og foreclosures er to forskjellige typer transaksjoner som deler fellesnevneren av å være forstyrrede egenskaper, som innebærer en boliglåner. (De er ikke utskiftbare vilkår - selv om de fleste ikke skjønner det, skiller det seg mellom de to.)
Mange boligkjøpere starter et søk etter kortsalg og foreclosures i håp om at de kan kjøpe et billig hus, enten for investeringsformål eller for å okkupere som bolig.
De tror de kan spare mye penger eller kjøpe et hjem for mye mindre enn markedsverdi.
Når kjøpere ringer meg for å si at de vil kjøpe en kort salg eller en foreclosure, gir jeg dem virkeligheten sjekken. Den sannheten er at de sannsynligvis ikke vil spare penger siden bankene har en tendens til å verdsette både kortsalg og foreclosures til markedsverdi, med et godtgjørelse for tilstanden til eiendommen. Det er imidlertid også unntak, og så ofte vil situasjonen bare være riktig. Det er mer unntaket enn regelen, skjønt.
For å komme i gang, la oss undersøke forskjellene mellom kortsalg og foreclosures.
Grunnleggende egenskaper av en kort salgs eiendom
- Et kort salgshus er et hjem som ikke eies av banken. For at salget skal lukkes, må banken imidlertid godkjenne salget.
- Tittelen er fortsatt i huseiere, og eierne bor ofte i eiendommen fordi de ikke har råd til å gå et annet sted.
- Boligeiere kan eller ikke være bak i deres boliglånsbetalinger ; kriminalitet er ikke alltid et krav.
- Det må være et dokumentert motgangsbrev . Det vanskelighetsgraden kan innebære tap av sysselsetting eller tvungen pensjon, det kan være helsemessig, eller selgerne kan skille seg eller bli utsatt for fengsling.
- Noen korte salg innebærer omvendt boliglån signert av selgere som har dødd, eller andre lån som ble utløst i konkurs, men aldri utgitt.
- Selv om hjemmet ikke nødvendigvis er under vann, betyr det at de fleste kortsalg betaler mindre enn hele beløpet til utlåner. En selger kan også kvalifisere for en kort salg hvis egenkapitalen ikke er tilstrekkelig til å betale alle salgskostnader som provisjoner og sluttkostnader.
Grunnleggende egenskaper av en Foreclosure Property
- Foreclosures er boliger som eies av boliglånet eller - hvis boliglånet var forsikret eller garantert - av en offentlig enhet som Fannie Mae, Freddie Mac eller HUD.
- Det finnes ulike måter en utlåner kan skaffe seg tittel på en foreclosure eiendom. Den vanligste måten er å foreclosing på huseiere for manglende betaling av boliglån. En bank har imidlertid lov til å avskalke av andre grunner, for eksempel prosedyrene som tilbys når et hus selger hjemmet til et annet individ uten å betale lånet. Forutsatt salg er ikke lenger tillatt. Banker kan også ta tittel til en foreclosure eiendom gjennom en gjerning i stedet for foreclosure eller en domstol handling.
- Når bankene tar tittel på en foreclosure eiendom, setter de beboerne og sikrer hjemmet. Vanligvis vil et kapitalforetak stenge vannet, og kanskje styre opp vinduene og dørene og bytte låsene. Det er derfor foreclosures er ofte en øye i nabolaget.
Vilkår for Foreclosures og Short Sale Transactions
Nesten alle korte salg og foreclosure er solgt i sin "like-er" nåværende tilstand.
Noen banker vil investere i å fikse opp foreclosure boliger fordi bankene innser at de kan øke sin fortjeneste ved å rehabbing, men mange banker selger hjemmet i samme tilstand som de tidligere beboerne forlot det, men beklagelig.
Det er noen ganger forbløffende omstendigheter der en bank vil tillate en prisreduksjon for en stor feil, men det er vanligvis sjelden. Du kan for eksempel spørre om en reduksjon eller kreditt for å erstatte en ovn eller taket, men hvis markedet er varmt og en annen kjøper kan betale penger, vil banken trolig avvise den forespørselen.
Hovedforskjellen mellom en foreclosure eiendomsforhold og en kort salg hjem tilstand er foreclosure tilstanden kunne være ukjent. Foreclosure hjemmet kan være ledig i måneder, til og med år, der det kan oppstå mugg eller vanninntrenging. Noen ganger eier eiere hjemmet eller unnlater å opprettholde det riktig når hjemmet er i avskærmning. Til sammenligning har de korte selgerne en tendens til å ta bedre vare på sine hjem, og de kan gi opplysning til kjøperen.
En annen forskjell er en foreclosure eiendom kan vanligvis lukke innen 30 dager. En kort salg, som krever bankgodkjennelse, kan ta 30 dager til 3 måneder i gjennomsnitt bare for å få det korte salgsgodkjennelsesbrevet , og deretter ytterligere 30 dager for å lukke, så dobbelt så lenge som minimum.
Hvor og Hvordan kjøpe Foreclosures
Med mindre banken er liten og lokal, er det lite sannsynlig å tilby et foreclosure hjem for salg til publikum. Banker disponerer generelt sine foreclosures på 5 måter. Med unntak av bulk salgsmetoden, de fleste av måtene bankene selger sine foreclosures innebærer et overskudd til banken.
- Ved en forvalteres auksjon eller sheriffens auksjon. Denne prosedyren er en budprosess som foregår på stadene i tettstedet eller annen offentlig bygning. Vanligvis må tilbudene være kontanter, og banken fastsetter en minimumsreservepris. Hvis det er overlegne rettigheter, påtar kjøperen seg ansvaret for disse rettighetene. Kjøpere på auksjon jobber ofte ikke med en eiendomsmegler.
- I et bulk salg til private investorer. Disse kan være boliger som ikke ble solgt på auksjon eller hjem banken aldri satt opp for auksjon. Banken vil pakke disse boliger i grupper og selge hele pakken til en investeringskjøper eller -firma med bratt rabatt.
- Gjennom et elektronisk auksjonsselskap. Mange av de elektroniske boligauksjonene plasserer et reservert bud hvor hjemmet ikke vil selge hvis reserven ikke er oppfylt. De krever ofte at kjøperen skal betale en premiebonus som 5 prosent over tilbudt pris som et gebyr til auksjonsselskapet. De opprinnelige salgsprisene er ofte under den reserverte budprisen og kan virke lure. De fleste av disse nettstedene tillater din egen agent å representere deg.
- Ved å notere hjemmet med en REO-agent og tilby hjemmet til salgs i MLS. REO-agenten jobber med bankens eiendomsforvalter og forbereder en BPO. Agenten vurderer tilstanden, og gir mulighet for fradrag for sin AS-tilstand, så hjemmet er i utgangspunktet notert til markedsverdi. Din agent kan representere deg.
- Ved å plassere hjemmet til salgs på egen nettsideportal og tillate elektroniske tilbudsoppslag. Dette er mer vanlig med statlige enheter. Bankene vil også betale din agent for å representere deg.
Hvor og hvordan kjøpe kort salg
En kjøper eller investor har ikke lov til å kjøpe en kort salg direkte fra boligen. Faktisk krever mange korte salg at kjøperen skal undertegne en armlengdes bekreftelse som sier at det ikke eksisterer et eksisterende forhold mellom selgerne og kjøperne. Jeg har hatt banker avviser en kort salg fordi kjøperen var nabo som bodde i nærheten.
(Videre kan enkelte parter motsette seg denne praksisen, og de holder tilbake den informasjonen fra banken. De kan undertegne en armlengde, men hemmelighet mislykkes i å avsløre et forhold til selgeren. I stater som California kan denne handlingen utgjøre kortsalg av boliglån, som tillater banken å oppheve ansvarsfrihet tilbys til selgeren.)
Du bør leie din egen eiendomsmegler for å representere deg når du kjøper en kort salg. Denne agenten bør ikke være oppmeldingsagent. Du fortjener din egen representasjon. Dessuten har banken en tendens til å redusere provisjonen til notering agenter som praktiserer dobbelt byrå i en kort salg.
Din agent bør bestemme for deg hvor mange banker og rettigheter som er involvert for at du skal tilstrekkelig forberede deg på ventetiden for kort salgsgodkjenning. Din agent vil kanskje også verifisere selgeren kvalifiserer for en kort salg. Selv om ikke alle korte salg krever selgerens motgang, gjør de fleste.
Endelig et tips: Banker kan tilby deg et tilbud og tilby en høyere pris. Hvis eiendommen krever reparasjoner, kan du lykkes med å lukke på akseptert salgspris dersom du presenterer banken med et par dokumenterte estimater og bilder.
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.