Eller gjort en slags reparasjon som var en forbedring, restaurering eller tilpasning der en betydelig del av eiendommen eller utstyret ble revet ned og erstattet.
Det vi har her er en mulighet til å gjøre en delvis disposisjon av den gamle eiendommen og kapitalisere den nye eiendommen.
Vi skal fortelle deg ideen og matematikken bak partielle disposisjoner, og gi deg et eksempel å jobbe med.
Ideen: Hvis vi må bytte den, kan vi disponere den gamle og kapitalisere den nye eiendommen
Tenk deg et tak. (Ja, det er et av eksemplene IRS gir i sine endelige forskrifter, pluss det er lett for oss å forestille oss, så det er eksemplet vi skal holde med her.) FYI for den fulle teksten til disse forskriftene, se TD 9689 , Veiledning om disposisjoner av materiell avskrivbar eiendom. (Så langt er dette det eneste stedet på nettet for å finne hele teksten til 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Så vi har en klient som har en leiebolig. Klienten erstatter taket. Det gamle taket kommer av og materialene resirkuleres eller kasseres. Det gamle taket er ikke mer, men kostnaden for taket er inkludert i prisen på hele bygningen. Tilbake da klienten kjøpte eiendommen betalte kunden en pris, og prisen var for land og bygning, og taket var definitivt en del av bygningen. Så kostnaden av det gamle taket er på bekostning av bygningen, som blir båret på kundens avkastning og avskrives over 27,5 eller 39 år (for henholdsvis bolig- og næringseiendommer).
En delvis disposisjon betyr at vi trekker ut kostnaden av det gamle taket fra byggkostnaden, avhenger av det gamle taket, og kapitaliserer og begynner å avskrives det nye taket. Gir mening?
Det kommer til å bli mye mat involvert
"Jeg har ikke tid til matte", sa en CPA i begynnelsen av april. Forståelig.
La oss fokusere på det gode dette gjør vår klient. Skal vi bort det gamle taket? Ja. Og selger vi det? Nei. Så det er ingen brutto fortjeneste fra salget. Så gevinsten på disposisjon vil ha null fortjeneste minus gjenværende kostnadsgrunnlag, noe som betyr at vi har et tap. Det er et negativt inntektsnummer som blir båret til forsiden av 1040 . Og negative inntektstall gjør hva? De reduserer totalinntekt, lavere justert bruttoinntekt, lavere skattepliktig inntekt og redusert skatt.
Men vent det er mer. Tap reduserer inntekt, og dette betyr at inntektene reduseres for å måle passiv aktivitetstap og måle ting som nettoinvesteringsinntektsskatten , den ekstra Medicare-skatten, den alternative minimumskatten og en rekke andre inntektsfølsomme beregninger. Så hvis du ikke har tid til å gjøre matte, utvide og utfør matte når du har litt hjerne tid. Det vil gi kunden nytte nå og i fremtiden.
Vil det være til nytte for klienten i fremtiden? Ja, fordi se på akkumulerte avskrivninger. Når vi avhender en delvis eiendel, fjerner vi både kostnaden og den akkumulerte avskrivningen fra den opprinnelige eiendelen. Vi får nå et fradragsberettiget tap nå. Og ved å redusere mengden akkumulerte avskrivninger, har vi mindre avskrivninger for å gjenvinne om og når eiendommen selges i fremtiden.
Aldri passere en mulighet til å spare penger to ganger.
Trinnene i et nøtteskall
- Mål kostnadene for erstatningsegenskapen
- Bruk denne prisen, arbeid bakover for å måle den historiske prisen på den opprinnelige eiendommen.
- Vi trenger en endringstid.
- Ved å bruke forandringshastigheten koster dagens pris tilbake til historisk kostnad.
- Segregate basis og avskrivninger.
- Kast bort den delte eiendelen: Beregn gevinst eller tap.
- Kapitaliser og begynn å avskrive den nye eiendelen.
Eksempel
En skattyter har en bolig utleie eiendom. Her er de relevante fakta:
Skattebetalere kjøper huset og leier det ut | |
Plassert i service dato for huset: | 09.01.2011 |
Kostnad for bygningen (ikke land): | $ 250,000 |
Tidligere avskrivninger (ved utgangen av 2013): | $ 20 833 |
Skattyter erstatter taket | |
Taket settes i drift på | 11/1/2014 |
Kostnad for det nye taket: | $ 12 000 |
Trinn 1: Mål kostnadene for erstatningseiendommen
Dette er $ 12 000 for det nye taket, i eksemplet ovenfor. Hvor kommer dette nummeret fra? Klienten ga meg alt bevis på betaling og fakturaer for taket. Vi har lagt opp kostnadene. (Nå, selvfølgelig, legger utgifter sjelden til en rund figur, som de tolv tusen over. Jeg holder mitt eksempel lett å forstå.)
Trinn 2: Mål den historiske prisen for den opprinnelige eiendommen
For å skille ut den opprinnelige kostnaden for taket (eller en hvilken som helst annen del av bygningen som vi ønsker å gjøre en delvis disposisjon), sier IRS at vi kan bruke "rimelig metode" for å bestemme den opprinnelige prisen så lenge metoden er " konsekvent anvendt på alle deler av samme eiendel" (statskasseforskriften 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Så hva er rimelige metoder?
- For kun gjenoppretting , bruk produsentprisindeksmetoden.
- Allokere kostnaden til det opprinnelige aktivet basert på et forhold på erstatningsprisen for den delvise disposisjonen til erstatningskostnaden for hele eiendelen.
- Kostnadssegregeringsstudie.
- Skattebetalers opptegnelser.
"Vanligvis ser vi Producer Price Index rollback-metoden", sa Phil Zaman , en sertifisert offentlig regnskapsfører som leder læringsprogrammene ved CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC
Producentprisindeksmetoden fungerer "bare for restaureringer," advarte Zaman. Vi "kan ikke bruke det til forbedringer / forbedringer eller tilpasninger."
"Discounting er som compounding for interesse, men i motsatt retning," forklarte Zaman. Han sa også at rabattmetoden er "mest hensikt med de offisielt sanksjonerte" metodene som er skissert i Treasury Regulations 1.168 (i) -8.
En annen metode, Zaman sa, er å ta erstatningskostnaden for komponenten og dele med erstatningskostnaden for hele aktiva. Dette resulterer i et forhold som deretter multipliseres med den opprinnelige kostnaden for hele aktiva.
En tredje metode er å ansette fagfolk til å gjennomføre en kostnadssegregeringsstudie, hvilke skattebetalere "kan gjøre når som helst," sa Zaman.
Endelig kan skattebetalere som faktisk bygde eiendelen bruke sine egne poster til å bestemme kostnadene for hver komponent.
Trinn 2A: Finne rabattprisen ved hjelp av produsentprisindeksen
For det første kan vi enten bruke produsentprisindeksen for ferdige varer eller etterfølger, produsentprisindeksen for endelig etterspørsel .
- Disse indeksene finnes på Bureau of Labor Statistics data nettsted.
- http://www.bls.gov/data/
- Deretter bla ned til der det står Priser - Produsent .
- Deretter under den delen se hvor det står Commodity Data inkludert "overskrift" FD-ID indekser .
- Se nå til høyre og klikk på Toppvalg (ikonet med stjernen).
- Dette gir oss forskjellige indekser å velge fra.
- "Generelt bruker du enten endelig etterspørsel eller ferdigvarer (ikke sesongjustert)," sier Zaman.
- Så velg Endelig etterspørsel - WPUFD4.
- Eller velg Ferdige varer - WPUSOP3000.
- Den endelige etterspørselsindeksen starter fra november 2009 og går fremover.
- "Ferdigvarer (WPUSOP3000) går tilbake til 1947," sier Zaman.
- "Du kan justere årene som vises øverst på siden," påpeker Zaman.
- Zaman advarer videre at du kanskje vil jobbe med bare ett sett med indekser.
Kopier relevante PPI-data og lim det inn i et regneark.
Til referanse er her de to datasettene som vi må jobbe for vårt eksempel.
Tabell 1. Produsentprisindeks - Commodities Final Demand (WPUFD4) | ||||||||||||
År | jan | februar | mar | april | Kan | juni | juli | august | september | oktober | november | desember |
2011 | 103,4 | 104,2 | 105,2 | 105,9 | 106,1 | 106 | 106,3 | 106,4 | 106,6 | 106,3 | 106,4 | 106 |
2012 | 106,6 | 107,1 | 107,7 | 108 | 107,8 | 107,4 | 107,4 | 107,7 | 108,2 | 108,3 | 108,2 | 108 |
2013 | 108,3 | 108,8 | 109,1 | 109 | 108,8 | 109,2 | 109,5 | 109,5 | 109,4 | 109,7 | 109,4 | 109,3 |
2014 | 109,7 | 110,1 | 110,8 | 111 | 111,1 | 111,2 | 111,6 | 111,6 | 111,1 | 111,4 | 110,9 (P) | 110,5 (P) |
Tabell 2. Produsentprisindeks - Varevarer ferdige varer (WPUSOP3000) | ||||||||||||
År | jan | februar | mar | april | Kan | juni | juli | august | september | oktober | november | desember |
2011 | 184,4 | 186,6 | 189,1 | 191,4 | 192,5 | 191,4 | 192,2 | 191,7 | 192,6 | 191,8 | 191,7 | 191,1 |
2012 | 192 | 192,9 | 194,4 | 194,9 | 193,7 | 192,8 | 193,2 | 195,4 | 196,7 | 196,3 | 194,5 | 193,7 |
2013 | 194,8 | 196,3 | 196,6 | 195,9 | 196,8 | 197,2 | 197,2 | 197,9 | 197,3 | 196,9 | 196 | 196,5 |
2014 | 198 | 198,8 | 200,3 | 202 | 201,8 | 202,8 | 202,9 | 202,4 | 201,7 | 200,3 | 198,1 (P) | 195,6 (P) |
Fotnoter: Hvis du ser (R) ved siden av en indeks, betyr det at nummeret har blitt revidert. (P) betyr Foreløpig. "Alle indekser er underlagt revisjon fire måneder etter originalutgivelsen," sier BLS.
Nå skal vi finne diskonteringsrenten.
Leiehuset ble opprinnelig satt i bruk 1. september 2011. Vi markerer med fet skrift (over) indeksene for den datoen.
Taket ble satt i bruk 1. november 2014. På samme måte markerer vi i fet skrift indeksene for den datoen.
Her er matematikkdelen. Vi finner prosentandelen endring mellom de to indeksene. La oss starte med PPI-Commodities Final Demand (tabell 1). Matematikken går slik:
Indeks ved innstilt dato for restaureringen | 110,9 | November 2014 |
Indeks ved innstilt dato for den opprinnelige komponenten | 106,6 | September 2011 |
Prosentandeler mellom de to indeksene | 0,040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Uttrykk dette som en prosentandel | 4,0338% |
- Ved å bruke PPI-Commodities Final Demand, har jeg en endringshastighet (R FD ) lik 4.03%.
La oss gjøre det samme, denne gangen for PPI-Commodities Finished Goods (Tabell 2).
Indeks ved innstilt dato for restaureringen | 198,1 | November 2014 |
Indeks ved innstilt dato for den opprinnelige komponenten | 192,6 | September 2011 |
Prosentandeler mellom de to indeksene | 0,028556594 | = (198,1-192,6) / 192,6 |
Uttrykk dette som en prosentandel | 2,85566% |
- Ved å bruke PPI-Commodities Finished Goods har jeg en endringshastighet (R FG ) på 2,86%.
Vi har nå funnet to forskjellige diskonteringsrenter (R FD og R FG ). Siden IRS tillater oss å bruke en rimelig metode, må jeg finne ut hvilken metode som vil være mest rimelig for klienten min. (Vi vil gjøre det i trinn 4 nedenfor.) Når vi bestemmer hvilken indeks som skal brukes, gjør vi det i klientens permanente fil, slik at vi vil huske å bruke samme metode når vi gjør ytterligere partielle disposisjoner på samme leiebolig.
Vi er nå ferdig med trinn 2A.
Trinn 2B: Bruk hastigheten på endring, reduser dagens kostnadskostnad tilbake til dens historiske kostnad
Det er to matematisk tilsvarende måter å beregne rabatten på.
- Del erstatningskostnaden med 1 + R; eller
- Multipliser erstatningskostnaden av PPI for måneden som ble opprinnelig satt i drift, og divisjon av PPI for månedene den ble erstattet.
Begge bør resultere i det samme svaret. For kortfattet vil jeg kun vise deg den første metoden.
Erstatningskostnad (RC) = $ 12.000
Endringshastighet (R) er enten R FD = 4,03% eller R FG = 2,86%
Hvis R = R FD = 4,03% | Hvis R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12.000 / (1 + 4,03%) | 12.000 / (1 + 2,86%) |
12.000 / (104.03%) | 12.000 / (102.86%) | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
Historisk pris på det opprinnelige taket er | $ 11 535 | $ 11 666 |
Så hva sier vi her? Ut av hele byggekostnaden (opprinnelig 250.000), er $ 11.535 eller $ 11.666 av det tildelt det opprinnelige taket. Vi baserer dette på å ta den faktiske kostnaden for å erstatte taket ($ 12 000), og diskontere denne kostnaden tilbake ved hjelp av en av to tiltak i produsentprisindeksen. Hvilken metode vil være bedre for kunden vår? Vi finner ut det i trinn 4.
Trinn 3: Segregate Basis og Depreciation
Målet her er å skille den opprinnelige eiendelen og avskrivningen i to eiendeler. På den måten kan vi avhende en og holde den andre.
Jeg viser deg resultatene først, og så snakker vi gjennom hvordan du gjør det.
Segregeringsgrunnlag og avskrivninger dersom vi bruker R FD = 4,03% | ||
ressurs | Ujustert grunnlag | Tidligere avskrivninger (ved utgangen av 2013) |
Original bygning | 250000 | 20833 |
Etter segregering: | ||
Bygning (mindre gammelt tak) | 238465 | 19872 |
Gammelt tak | 11535 | 961 |
Nytt tak | 12000 | n / a |
Segregeringsgrunnlag og avskrivninger dersom vi bruker R FG = 2,86% | ||
ressurs | Ujustert grunnlag | Tidligere avskrivninger (ved utgangen av 2013) |
Original bygning | 250000 | 20833 |
Etter segregering: | ||
Bygning (mindre gammelt tak) | 238334 | 19861 |
Gammelt tak | 11666 | 972 |
Nytt tak | 12000 | n / a |
Merk: grunnlags- og avskrivningsstallene for bygningen (mindre gammelt tak) pluss det gamle taket legger opp tallene for den opprinnelige bygningen. (Det vil si 238.465 + 11.535 = 250.000 for grunnlaget, og tilsvarende 19.872 + 961 = 20.833 for tidligere avskrivninger, i diagrammet ved bruk av R FD ovenfor.) Vi har ikke mistet noen grunnlag eller noen avskrivning. Vi har bare splittet det opprinnelige beløpet i to separate eiendeler.
Hvorfor er tidligere avskrivninger gjennom utgangen av 2013? Fordi vår skatteprogramvare vil beregne avskrivninger for 2014 når vi har satt inn eiendelene riktig.
Hvordan få disse tallene? Den første linjen, relatert til den opprinnelige bygningen, som kommer fra vår skatteprogramvare eller fra kundens avskrivningsplaner i retur for fjoråret.
Grunnlaget for det gamle taket: Vi trenger det matte opp over. Legg merke til 11.535 tallet for det gamle taket. Dette er R FD ovenfra. Vi kunne også bruke R FG .
Grunnlaget for bygningen mindre tak: Vi tok det opprinnelige grunnlaget og trukket det gamle taket av.
Avskrivningsstallene for bygningen minus gammelt tak og for det gamle taket: Det finnes to metoder for å finne ut dette. Det er Williams metode. Og det er Phil Zamans metode. Williams metode går slik:
- Del den historiske prisen på det gamle taket med den totale opprinnelige prisen for å få en prosentandel,
- Derefter multipliseres det med de opprinnelige avskrivningsstallene for å finne avskrivningene som tilskrives den erstattede komponenten.
Og Zamans metode? Beregn avskrivninger for bygningen med mindre gammelt tak og for det gamle taket.
Jeg har beregnet det begge veier. Ved hjelp av min metode fikk jeg $ 961.23 avskrivninger som tilskrives det gamle taket. Ved hjelp av Zamans metode fikk jeg $ 961,24 avskrivninger tilskrives det gamle taket. Så, etter avrunding, resulterte begge i samme svar: $ 961. Mens metoden fungerer bra fordi vi kan gjøre matte i et regneark, tror jeg at Zamans metode er teknisk den nøyaktige måten å gjøre dette på.
- Her er en praktisk avskrivningskalkulator jeg fant på Internett mens jeg gjorde forskning for denne artikkelen. Legg merke til dette, da det vil komme til nytte mer enn en gang.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Trinn 4: Beregne gevinst eller tap på partiell disposisjon
Her er resultatene, og så graver vi inn i detaljene.
Hvis R = R FD = 11.535 | |||
Brutto fortjeneste | -0- | (materialer ble skrotet) | |
Kostnadsgrunnlag for komponent | 11535 | ||
Mindre tidligere avskrivninger | (961) | ||
Mindre gjeldende avskrivninger | -0- | La oss anta null for nå | |
Justert grunnlag | 10574 | ||
Gevinst eller tap | (10574) | ||
Hvis R = R FG = 11.666 | |||
Brutto fortjeneste | -0- | (materialer ble skrotet) | |
Kostnadsgrunnlag for komponent | 11666 | ||
Mindre tidligere avskrivninger | (972) | ||
Mindre gjeldende avskrivninger | -0- | La oss anta null for nå | |
Justert grunnlag | 10694 | ||
Gevinst eller tap | (10694) | ||
Merk: Jeg ignorerer avskrivninger for inneværende år. Hvorfor? For vår umiddelbare hensikt akkurat nå må vi finne ut hvilken rabattmetode som vil fungere bedre for kunden vår. Og dette kan vi gjøre i et regnearkprogram. Når du gjør den faktiske gevinst / tap beregningen, vil vår skatt programvare beregne gjeldende år avskrivninger og sette det på de riktige stedene.
Se på de to resultatene. Avhengig av hvilken metode vi velger for diskonteringsrenten (R), har vi et tap enten på $ 10,574 (ved bruk av sluttkursindeksen) eller på $ 10,694 (ved bruk av indeksen for ferdigvarer). Som kommer til å bli bedre for denne klienten? Tapet på $ 10.694.
Jeg lager et notat i klientens fil som vi valgte å bruke PPI-Commodities Finished Goods for å beregne partielle disposisjoner på denne leieboligen. Og jeg overfører nå de riktige beregningene (ved hjelp av R FG ) til skatteprogramvaren.
La oss nå tenke på hva som skjer. Ferdigvareindeksen resulterte i et bedre resultat for denne bestemte klienten. Er det en måte jeg kunne ha spyttet opp beslutningsprosessen, så jeg ikke måtte gjøre så mye matte? Jeg merker at (R FD ) er 4,03% og (R FG ) er 2,86%, over den aktuelle tidsrammen i dette eksemplet. Ferdigvareindeksen, som hadde en lavere endringstid, resulterte i et større historisk grunnlag og et større tap. Jeg hypoteser at hvilken endring som er lavere, vil resultere i et større historisk grunnlag, og dermed et større tap. Jeg vil fortsette å kjøre beregningene begge veier til jeg finner ut om dette er en sann setning eller ikke.
La oss sette dette helt
Vår klient erstattet taket på utleieboligen. Det koster $ 12 000 å sette på det nye taket. Vi regnet ut at kostnaden av det gamle taket var $ 11.666 ved å diskontere erstatningskostnaden av produsentprisindeksen. I dette scenariet virket PPI for ferdige varer for å være den mest fordelaktige diskonteringsrenten. Ved å bruke den historiske kostnaden skiller vi ut basis og avskrivninger knyttet til det gamle taket fra bygningen. Vi holder resten av bygningen på bøkene og avskrives som normalt. Vi disponerer det gamle taket, noe som medfører et tap på $ 10.694. Vi legger til det nye taket til den faste eiendomsdelen av skatteprogrammet vårt, og begynner å avskrives.
Hvordan fungerte dette for kunden vår? Ikke bare fikk kunden et tap på $ 10 694 på side 1 av Form 1040, men dette reduserte også inntektene for de passive aktivitetstapbegrensningene, noe som igjen økte hvor mye passivt tap ble trukket i år. Dette økte passive aktivitetsfallet reduserte hans inntekt ytterligere. For en kunde i 28% skattekonsollen, kan vi regne med at skattebesparelsene fra en delvis disposisjon er 10,694 x 28% = $ 2,994. Men fordi vi senket inntektene nok til å ta mer passive aktivitetsfall, opplevde den faktiske skattebesparelsen seg å være ca $ 4000.
Så hvis du tenker, gutt, er dette sikkert mye matte. Kanskje å sette ekstra penger i klientens lomme, vil motivere deg til å brenne regnearket ditt og knase noen tall.
Videre lesing på temaene for avvikende reparasjoner, delvise disposisjoner og det nye "Reparasjonsreg":
- For mer informasjon om partielle disposisjoner, se Steve Nelsons artikkel, Partial Dispositions og The New Tangible Property Regulations om Evergreen Small Business .
- For en oversikt over "reparasjonsreglene", se min artikkel, Fradragsreparasjoner og vedlikeholdskostnader.
- IRS forlenge tid til å gjøre sen partiell aktivutsettelsesvalg (Parker Tax Publishing, 29. september 2014).
- Et In-Depth Look: IRS-utgivelser Utfylte ofte stillede spørsmål som forklarer reparasjonsforskrifter (Parker Tax Publishing, 14. mars 2015).
- Materielle eiendomsforskrifter - Reparasjonsregulering og ressurser (AICPA.org).
- Hva skattebetalere trenger å vite for å overholde de endelige materielle eiendomsforskriften (skatteadministratoren, AICPA.org, 1. april 2015).
- Endelig sett med reparasjonsreg. Utstedt ( Skatterådgiver, AICPA.org, 1. november 2014).
- Regs. Regjeringens disposisjoner av avskrivbar eiendom (Journal of Accountancy, 13. august 2014).
- Siste skatteår for å kreve tap på pre-2014-partielle disposisjoner (Moss Adams, november 2014).
- TD 9689, Veiledning om disposisjoner av materiell avskrivbar eiendom (IRS.gov)
- Publikasjon 544, Salg og andre disponeringer av eiendeler (IRS.gov)