Grunnlaget for begavet eiendom kan skade deg på skattetidspunktet
Kapitalgevinst på arv
Det er generelt bedre å motta eiendomsmegling som en arv snarere enn som en gave.
Eksekutoren av decedentens eiendom vil verdsette all eiendommen han eide fra datoen for hans død. Eksekutor vil også vanligvis verdsette all eiendommen igjen seks måneder etter datoen for dødsfallet. Eksekutor kan deretter velge hvilken verdsettelsesdato som resulterer i minst mulig skatt på eiendomskvoten - jo mindre verdien er, desto bedre.
Som arving vil din kostnadsgrunnlag i eiendommen være den virkelige markedsverdien av eiendommen på den valgte verdivurderingsdatoen , ikke den opprinnelige kjøpesummen. Dette kalles en " intensiv basis ", og det er en utmerket måte å minimere skatteforpliktelsen på kapitalgevinst hvis du senere bestemmer deg for å selge eiendommen. Hvis han eide eiendommen for en lengre tid, betalte han sannsynligvis mye mindre for det enn sin rettferdige markedsverdi i året av hans død. Jo større verdsettelsen, jo mindre "fortjeneste" er gjenstand for kapitalgevinstskatt, bør du selge eiendommen.
Kapitalgevinster på gaver
Din kostnadsgrunnlag vil være den samme som donorens kostnadsgrunnlag dersom du mottok eiendommen som en gave i løpet av hans levetid.
Det er ingen intensiv grunnlag. Hvis han kjøpte eiendommen for $ 65 000, er det også kostnadsgrunnlag, selv om eiendommen nå er verdt $ 200 000.
Du bør også vurdere din "justerte kostnadsgrunnlag" i eiendommen fordi grunnlaget ditt kan reduseres enda mer med eventuelle avskrivninger som giveren hevdet eller kunne ha hevdet som skattefradrag.
Igjen, jo lavere grunnlag er, desto større blir gevinsten din om og når du selger eiendommen. Hvis du tjener mer enn 38 600 dollar som en enkelt skattyter fra 2018, må du betale en kapitalgevinstskatt på den forskjellen. Denne terskelen øker til $ 77.200 hvis du er gift og arkiverer i fellesskap, og til $ 51.700 hvis du kvalifiserer som husstandsjef. Utover dette betaler de fleste skattebetalere 15 prosent på langsiktige realisasjonsgevinster på eiendom de eide eller eide i mer enn et år. Hvis du solgte den $ 65.000 eiendommen for sin 200.000 dollar rettferdige markedsverdi, kan det føre til en kapitalgevinstskatt på over 20.000 dollar.
Kortsiktige kapitalgevinster
Hva skjer hvis du holder fast på eiendommen i mindre enn et år? Det gjør det til en kortsiktig kapitalgevinst beskattet til ordinære inntektsrenter i henhold til skattekonsollen. Det er 12 prosent fra 2018 skatteåret hvis du er singel og din totale inntekt er 3800 dollar eller mindre, og øker til 22 prosent på inntekter på opptil $ 82,500. Det er 24 prosent på inntekter på opptil $ 157 500, 32 prosent på inntekter på opp til $ 200 000, og 35 prosent på inntekter på opp til $ 500 000. Deretter øker toppskattesatsen på 37 prosent. Det er åpenbart i dine beste å henge på eiendommen utover 12-måneders referanseindeksen, så det er mulig, slik at du er kvalifisert for den nul eller 15 prosent langsiktige gevinstfrekvensen.
Når Gifting kan være en god ting
Tapet på det oppstartede grunnlaget gjør det vanskeligere å overføre eiendeler, men gifting kan være en utmerket strategi for å skifte kapitalgevinster til familiemedlemmer som har lavere skattesatser . Det familiemedlemmet kunne tjene opp til $ 38 600 årlig uten å betale kapitalgevinst skatt hvis hun var singel. Gifting eiendommen ville være en måte å velge en mer gunstig skattesats på verdsatt investeringer før et potensielt salg.
Hva å gjøre?
Hvis du allerede har mottatt eiendom som gave, har du noen alternativer.
Du kan bare holde gaven. Du vil være på kroken for skatt hvis du selger eiendommen, men hvis du holder den til du dør, vil grunnlaget stige opp og arvingene dine kan selge det og hylle noen av kapitalgevinstene.
Du kan gi eiendommen tilbake. Donorens kostnadsgrunnlag vil være den samme som kostnadsgrunnlaget, det vil si at det er hans opprinnelige kostnadsgrunnlag som justert for avskrivninger og andre faktorer som overføres til deg når han ga det til deg.
Han kunne da potensielt forlate eiendommen til deg som en arv.
Du kan gi eiendommen til noen andre. Velg noen, kanskje ditt barn eller en annen slektning, som ikke ville bli utsatt for kapitalgevinst skatt basert på hans inntekt hvis han skulle selge den. Eller gi den til en veldedighet. En veldedighet kan ta alle gevinster skattefrie.