Hva går og hva skjer med et hjem?
Spørsmål: Hva er husarmaturer i fast eiendom?
En leser spør: "Min mann og jeg kjøpte et hjem i Land Park . En seks fot med tre fots rosegårder liner bakgårdsgjerdet. Da vi gjorde vår siste hjem inspeksjon , var rosene der. Men da vi viste opp Neste dag med vår flyttbare lastebil, oppdaget vi at rosene hadde blitt gravd opp og fjernet. Vår agent sa at rosene er en fixtur. Hvilke typer ting betraktes som husarmaturer? Kan selger lovlig ta rosene?
Svar: Hva er husarmaturer og hvilke ting som ikke er inventar, er grunnlaget for mange fast eiendomskonflikter. Generelt sett betraktes all landskapsarbeid, eller en hvilken som helst type plante med røtter som er fast anbrakt i bakken, som en fixtur. En fest er ikke nødvendig å eksistere inne i huset. Hvis selgeren ikke vil returnere rosene, kan du kanskje spørre selgeren om å refundere deg, slik at du kan kjøpe din egen?
Når jeg tar en oppføring , går jeg gjennom hjemmet med selgeren for å diskutere inventar. Hvis personlig eiendom er festet eller festet til fast eiendom, blir det en fest. Fester blir fast eiendom når de er festet til eiendommen.
Hvis selgeren har en viss hengivenhet for en fixtur, foreslår jeg at selgeren fjerner den og om nødvendig erstatter den. Hvis en kjøper aldri ser det, vil kjøperen ikke ønske det. Snart som du kaller oppmerksomhet til en fixtur og forteller kjøperen, kan hun ikke ha det, hun vil begjære den. Det er bare menneskets natur, quirky som det kan høres ut.
Det kan være en ting som vil føre til at kjøperen trekker et tilbud hvis hun ikke kan få det.
En selger hadde utviklet et vedlegg til sin Bosch oppvaskmaskin. Nå kan man ikke fjerne oppvaskmaskinen og la et tomrom mellom skapene fordi kjøpere ville motsette seg. Selgeren kjøpte en Kenmore og installerte den før vi satte hjemmet på markedet.
Folk blir festet til de merkeligste tingene. Da jeg kjøpte hjemmet mitt, hadde selgeren, uten min autorisasjon eller kunnskap, fjernet soverommet gardiner dagen for avsluttende. Jeg insisterte på at hun returnerte gardiner fordi de var skreddersydd for gardinstavene og for de vinduene. Da hun nektet, truet jeg med å ta henne til Small Claims Court.
Neste dag var hun på dørstokken min med boksene av draperier, en flaske vin og en unnskyldning. Utvist at draperiene ikke ville passe vinduene i hennes nye hjem uansett, men hun hadde med vilje tatt dem, selv om hun ikke hadde brukt dem. Hvorfor? Fordi de var dyre, sa hun.
Vanligvis, hvis du kan fjerne vindusbelegg ved å skyve dem av en stang som gardiner eller gardiner, betraktes disse vindusbeleggene ikke som en armatur. Imidlertid er gardinstenger, persienner og vinduskarmer inventar.
Hvordan avgjøre om Personlig eiendom er en fixtur
Hver stat har sine egne retningslinjer for hva som er en fixtur, men her er de fem tester som California-domstolene bruker til å avgjøre hva som er en fixtur og hva som ikke er. Jeg bruker California standarder siden ofte den staten fører nasjonen. Ikke alle testene må oppfylles.
Det heter MARIA .
- M etod av vedlegg. Er varen fast festet til veggen, taket eller gulvet ved å bruke negler, lim, sement, rør eller skruer? Selv om du enkelt kan fjerne den, kan metoden som brukes til å feste den gjøre det til en fest. For eksempel kan taklamper, selv om de er festet av ledninger, fjernes, men lysene er et husarmatur.
- En daptability. Hvis varen blir en integrert del av hjemmet, kan den ikke fjernes. For eksempel er et flytende laminatgulv en fixtur, selv om den knuses sammen. Man kan hevde at et innebygd Sub Zero kjøleskap regnes som en armatur, selv om den kan kobles fra, fordi den passer inn i et spesifisert rom. Å fjerne kan skade området rundt det.
- Partiets fordeling. Hvis tvisten er mellom leietaker og utleier, vil leietaker sannsynligvis vinne. Hvis tvisten er mellom kjøper og selger, vil kjøperen sannsynligvis seire.
- Jeg var interessert i fest når varen var vedlagt. Når installasjonen fant sted, hvis var hensikten å gjøre varen til et fast vedlegg, for eksempel en innebygd bokhylle, er varen en fest.
- En greement mellom partiene. Les kjøpekontrakten din . De fleste inneholder en klausul som uttrykkelig definerer elementer som inngår i salget og vanligvis staten. "Alle eksisterende inventar og beslag som er festet til eiendommen."
Slik sikrer du at armaturene forblir hos huset
Selgere og kjøpere bør spesifikt angi i kjøpsbudet hvilke varer som skal forbli hos huset, og som vil gå, spesielt hvis det kan være forvirring over husarmaturer. Varer som kjøkkenutstyr , bokhyller, bærbare spa, vannfontener og vaskemaskiner og tørketrommel, bør noteres i kontrakten som følger med eller utelukkes fra salg.
Hvis det er inkludert, vil långivere se verbiage elementene er uten garanti eller hensyn.
I California er mange kjøpere forvirret om koi dammer. Går fisken eller går? Dammen er en fixtur, men fisken kan transporteres bort i en bøtte med vann. Noen koi holdes som kjæledyr. Hvis en kjøper ønsker å forhandle for koi, anbefales kjøperne å identifisere typen (noen kan koste $ 3000 et stykke), telle koi, og skrive fisken inn i kontrakten.
For juridiske spørsmål, vennligst kontakt en eiendomsadvokat .
På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.