Klienter ville gi opp etter mange forsøk.
I dag er jeg glad for å si at bankene ser ut til å ha slått et hjørne. Mens det fortsatt er lommer med uenighet, synes bankene og kredittforetakene å gjøre en ganske troverdig jobb for å få kundene sine gjennom prosessen uten for mye stress.
Mange av våre kunder kommer til oss på randen av konkurs . Noen ganger er de bare ikke klar over mulighetene for å endre lånene sine. Noen ganger er de for sent før de prøver å modifisere. Noen ganger fortsetter bankene med foreclosure selv om kundene prøver å selge eiendommen, refinansieres, eller har startet endringsprosessen. Vi legger inn en konkurs sak for å dra nytte av det automatiske oppholdet , et forbud som er utformet for å stoppe disse foreclosures og andre samlingshandlinger, gi skyldnere (det er det vi kaller folk som arkiverer konkurs saker) litt puste plass, og enten eliminere mye eller alt resten av gjelden gjennom et kapittel 7-tilfelle , eller sette dem opp på en tilbakebetaling plan i et kapittel 13 tilfelle som vil ta opp ikke bare deres boliglån gjeld, men også andre forpliktelser.
Det føderale modifikasjonsprogrammet kalles Home Affordable Mortgage Programme eller HAMP. I denne artikkelen vil vi se på hva HAMP kan gjøre, og hvordan det fungerer i et konkursfall.
Så Hva er forskjellen mellom en refinansiering og en lånemodifisering?
Hvis du trenger nye vilkår eller en måte å gjøre hjemmet ditt mer overkommelig, har du to valg: refinansiere eller endre.
En refinansiere erstatter det gamle lånet med en helt ny. Vanligvis er en refinansiering utformet for å redusere renten eller endre mindre gunstige vilkår, som en justerbar rente, til gunstigere vilkår. Det kan oppnås av nåværende utlåner eller en helt ny utlåner. Det krever at låntakeren er kredittverdig og at verdien av eiendommen ikke har tapt slik at lånet er under vann (låntakeren skylder mer enn eiendommen er verdt.
En endring endrer vilkårene for gjeldende lån. Det krever ikke det samme nivået av kredittverdighet som en refinansiering gjør, selv om låntakeren må vise at hun vil få nok inntekt til å foreta betalinger. Faktisk er lån modifikasjon programmet designet for å hjelpe huseiere som har lidd noen form for økonomisk reversering. Det kan være permanent, eller det kan være midlertidig hvis det er noen grunn til å mistenke at lånerens omstendigheter vil endres. Det er ofte mer fleksibilitet i hva en utlåner kan være villig til å gjøre for å gjøre lånet rimelig, men renten vil ofte være høyere enn låntakeren kunne få i en refinansiering.
Kan du fortsatt få et boliglån modifikasjon under en konkurs sak?
Ja. Faktisk har mange av mine klienter med suksess modifisert sine lån og kommet ut av konkurs med færre gjeld og et intakt og oppdatert boliglån.
Hvem kan kvalifisere for et boliglånsmodifisering?
Dette avhenger av din servicer og om lånet ditt eies av en bank, et kredittforetak eller en enhet som Fannie Mae eller Freddie Mac. Hver har sine egne krav og kriterier. Men generelt vil du sannsynligvis kvalifisere hvis
- Du bruker mer enn 31% av inntektene månedlig på boligkostnader (boliglånsbetaling, forsikring, eiendomsskatt, boligeiendomsavgift).
- Du er ellers ikke berettiget til refinansiering av boliglånet.
- Du er enten krenkende eller i fare for mislighold på grunn av endring i økonomiske forhold.
- Verdien av huset har avtatt, og du skylder mer enn huset er verdt.
HAMP-modifikasjoner kan brukes til å modifisere lån på primære boliger og visse utleieboliger.
Hva betyr boliglånsmodifisering?
applikasjon
Først er søknaden. De fleste långivere vil kreve bevis for inntekt for å sikre at låntakeren minst har en minimumsinntekt for å foreta endrede innbetalinger. De fleste långivere vil også kreve en kredittrapport, selv om det ikke er noen minimum eller maksimum kreditt score nødvendig. Dette er vanligvis å avgjøre hvor mye annen gjeld låntakeren har til tjeneste hver måned.
Trial Payments
For det andre er prøveperioden. Når alle papirene er ferdige, og utlåner fastslår at låntakeren sannsynligvis vil oppfylle sine minimumskrav, vil låntakeren bli tilbudt en mulighet til å foreta en rekke prøveutbetalinger. Tre betalinger er nummeret jeg ser oftest.
Når prøveutbetalingene har blitt gjort, vil utlåner foreta en endelig beslutning om endringen og tilby endringen til låntakeren.
Hvilke lånevilkår vil endres?
Målet med en HAMP-modifikasjon er å gjøre lånet rimelig for låntakeren og forhindre utlåner i å miste noe mer enn det må. Utlåner kan endre nesten alle betalingsbetingelsene, inkludert
- Senking av renten
- Konvertering av lånet fra en justerbar rente til en fast rente
- Utvide lengden, for eksempel fra 30 til 40 år
- Legge til forskuddsbetaling på baksiden av lånet
- Utsette noen av rektor
- Tilgi noen av rektor
Hva om endringer og konkurser?
Når noen filmer en konkurs, tar konkursretten jurisdiksjon over nesten alt som berører filmens økonomi. Debitoren (det er det vi kaller personen som driver konkurs) har lov til å fortsette hverdagslige transaksjoner som å kjøpe dagligvarer og betale regningsregninger, ting vi kaller "vanlig forretningsforløp."
En lånemodifisering er ikke "vanlig forretningsforløp." Hvorvidt konkursretten må treffe tiltak for å godkjenne endringen, avhenger stort av om saken er kapittel 7 eller kapittel 13. I et kapittel 7 tilfelle, som vanligvis varer fire til seks måneder, vil noen långivere be debitoren om å få retten godkjenning. I et kapittel 13, er skyldneren alltid pålagt å få rettslig godkjenning, uansett om utlåner krever det eller ikke. For å få den retten godkjenning, vil skyldnerens advokat måtte legge inn et forslag med retten.
I et kapittel 13-tilfelle foreslår skyldneren en plan om å betale sin gjeld ved å foreta en betaling til en kurator som distribuerer pengene mottatt til kreditorer som har innlevert forsvarlige krav . Planen må inneholde visse typer gjeld som forfalt inntektsskatt eller innenriksstøtteforpliktelser som barnehjelp og underholdsbidrag. Det kan inkludere arrearages skyldte boliglånsselskapet og sikret gjeld som biler og apparater.
Fordi i nesten alle tilfeller vil boliglånsavsetningene bli oppnådd i endringen, vil skyldnerens advokat også måtte legge inn et forslag om å endre betalingsplanen for kapittel 13 for å fjerne etterskuddene. Avhengig av hva annet debitoren har hatt til hensikt å oppnå med kapittel 13-planen, betaler du prioritetsgjeld som siste inntektsskatt eller barnestøtte, eller gjør en bilbetaling rimeligere ved å inkludere den i en kapittel 13-plan - skyldneren kan bestemme at et kapittel 13 tilfelle ikke lenger er nødvendig eller nyttig. På det tidspunktet kan hun vurdere om det kan være tilrådelig å konvertere saken til en under kapittel 7, eller avvise det helt.
Slik fungerer det i en konkurs sak
Her er et eksempel: La oss si at debitor innleverte et kapittel 13-tilfelle og inkluderte $ 5000 i forfalte boliglånsbetalinger. Etter at kapittel 13-saken er arkivert, søker gjeldsmannen om en lånemodifisering med sitt kredittforetak. Mens han er i kapittel 13, fortsetter han å foreta innbetalinger til kapittel 13, som inkluderer $ 5000 til boliglånet.
La oss si at et år etter at saken er arkivert, er boliglånsendringen godkjent. Siden da har långiveren blitt betalt $ 1000 gjennom utbetalinger til kapittel 13-trustee. Lånet endring inkluderer $ 4000 som gjenstår på grunn av gjeldskrav.
Debitoren vil ikke ha mer "ekstra" penger til å gå til boliglånsfirmaet, så hans advokat må gjøre to ting. Først vil advokaten sende inn en bevegelse med konkursretten og be om retten til å godkjenne boliglånsmodifikasjonen. Noen ganger må bevegelsen stilles til en høring før dommeren. Noen ganger kan det være på fil i et bestemt tidsrom - ofte 24 dager - for å tillate interessert part å protestere mot det. Hvis ingen parti gjenstander, og vilkårene er gunstige for debitor, er det høyst sannsynlig at konkursdommeren vil godkjenne det. Hvis en fest protesterer mot det, blir modifikasjonen satt til en høring for å tillate alle parter å vitne og argumentere for dommeren.
Når han har en ordre fra retten som godkjenner modifikasjonen, og skyldneren faktisk går inn i endringsavtalen, vil hans advokat be domstolen om å endre vilkårene i planen for å fjerne etterskuddsstillingene til boliglånsforetaket. Dette vil også medføre en bevegelse. Prosessen ligner bevegelsen for låneendringen. Bevegelsen er satt til hørsel, eller den forblir på filen i en viss periode for å gi kreditorer en sjanse til å bli kjent med det og motta, hvis det er hensiktsmessig.
Eller skyldneren kan avgi planendringsprosessen og legge inn en bevegelse om å konvertere til et kapittel 7 eller en bevegelse om å avvise saken helt, avhengig av hva annet debitoren kan ha lurking i sitt økonomiske bilde. Lær om konkursprogramvare .