Du kan bruke REITs til å investere i Commercial Real Estate
- Detaljhandel inkluderer innendørs kjøpesentre, utendørs stripe kjøpesentre og store boks forhandlere. Det inkluderer også matbutikker og restauranter. Verdien er rundt $ 2,1 billioner eller 36 prosent av den totale verdien av næringseiendom. Den består av minst 9,5 milliarder kvadratmeter av kjøpesenterets plass.
- Hoteller inkluderer moteller, luksuriøse feriesteder og forretningshotell. Denne kategorien inkluderer ikke boliger som leier ut rom gjennom Airbnb. Det er omtrent 4,4 millioner hotellrom verdt $ 1,92 billioner.
- Kontorbygninger inkluderer alt fra Manhattan skyskrapere til advokatkontoret ditt. Det er omtrent 4 milliarder kvadratmeter kontorlokaler, verdt rundt $ 1,7 billioner eller 29 prosent av totalen.
- Leilighet bygninger er kommersielle eiendommer. Bedrifter eier dem bare for å vinne. Derfor er boliger leid av eierne bolig, ikke kommersielle. Noen rapporter inkluderer boligbyggnadsdata i statistikk for boligfast eiendom i stedet for næringseiendom. Det er rundt 33 millioner kvadratmeter leilighet utleie plass, verdt ca $ 1,44 billioner.
- Industriell eiendom brukes til å produsere, distribuere eller lagre et produkt. Det betraktes ikke alltid kommersielt, spesielt i arealplaner og i sonering. Det er 13 milliarder kvadratmeter industriell eiendom verdt rundt 240 milliarder dollar.
Andre næringseiendomskategorier er mye mindre. Disse inkluderer noen ikke-profitt, som sykehus og skoler. Ledig land er næringseiendom dersom det blir leid, ikke solgt.
Hvordan Commercial Real Estate påvirker økonomien
Som en del av bruttonasjonalproduktet bidrar næringseiendom til 3 prosent til total amerikansk økonomisk produksjon.
I 2017 var det 472 milliarder kroner av kommersiell eiendomsbygging. Rekordhøye var 586,3 milliarder dollar i 2008. Den lave var 376,3 milliarder dollar i 2010. Det var en nedgang fra 4,1 prosent til 2,6 prosent av BNP.
Hvorfor tok det kommersiell eiendomskonstruksjon to år lenger til topp enn boligboblen ? Kommersiell eiendomsbygging tar bare lengre tid enn boligbygging. Byggerne må først sørge for at det er nok boliger og kjøpere til å støtte ny utvikling. Så tar det tid å skaffe penger fra investorer. Det tar flere år å bygge kjøpesentre, kontorer og skoler. Det tar enda mer tid å leie ut de nye bygningene. Når boligmarkedet krasjet i 2006, var det allerede i gang med kommersielle eiendomsprosjekter.
Du kan vanligvis forutsi hva som vil skje i næringseiendom ved å følge opp-og nedturene i boligmarkedet. Som en bremseindikator følger kommersiell eiendomsstatistikk boligutvikling med et år eller to. De vil ikke vise tegn på lavkonjunktur . De slår deres lavt godt etter boligeiendommer.
Hvordan investere i Commercial Real Estate
A Real Estate Investment Trust er et offentlig selskap som utvikler og eier næringseiendom.
Å kjøpe aksjer i et REIT er den enkleste måten for den enkelte investor å tjene på kommersiell eiendom. Du kan kjøpe og selge aksjer i REITs, akkurat som aksjer , obligasjoner eller andre typer sikkerhet . De fordeler skattepliktig inntjening til investorer, tilsvarende aksjeutbytte. REITs begrenser risikoen ved å tillate deg å eie eiendom uten å ta ut et boliglån. Siden fagfolk håndterer egenskapene, sparer du både tid og penger.
I motsetning til andre offentlige selskaper må REITs distribuere minst 90 prosent av sin skattepliktige inntjening til aksjonærene. Dette sparer dem virksomhetsskatten, som er betalt av aksjonæren til kursgevinster skattesatsen .
2015-prognosen fra National Association of Realtors, "Scaling New Heights," avslørte virkningen av REITS. Det erklærte at REITs eier 34 prosent av egenkapitalen på eiendomsmarkedet.
Det er den nest største eierkilden. Den største er private equity , som eier 43,7 prosent.
Fordeler og ulemper med REITs
Siden kommersielle eiendomsverdier er en bremseindikator , stiger REIT-prisene ikke og faller med aksjemarkedet. Det gjør dem til et godt tillegg til en diversifisert portefølje. REITs deler en fordel med obligasjoner og utbytteproducerende aksjer ved at de gir en jevn strøm av inntekter. Som alle verdipapirer er de regulert og lett å kjøpe og selge.
Husk at verdien av REIT gjenspeiler mer enn bare den underliggende eiendommen. Det påvirkes også av etterspørselen etter REITs selv som en investering. De konkurrerer med aksjer og obligasjoner for investorer. Så selv om verdien av eiendommen som eies av REIT stiger, kan aksjekursen falle i et markedskrasj.
Når skal du kjøpe og selge REITs
Når du investerer i REIT, må du være sikker på at du er klar over konjunktursyklusen og dens innvirkning på næringseiendom. Under en boom kunne kommersiell eiendomsmegling oppleve en aktivboble etter nedgang i boligeiendommer. I løpet av en lavkonjunktur rammer næringseiendom sin lave etter boligeiendommer.
REITS kontra eiendomsmegling ETFs
Eiendomsutvekslingshandlede midler sporer aksjekursene på REITs. Investorer er tiltrukket av ETFs fordi de har svært lave avgifter. Men de er ett skritt fjernet fra verdien av den underliggende eiendommen. Som et resultat er de mer utsatt for aksjemarkedet okser og bjørn markeder .
Kommersiell eiendom under finanskrisen
Utlån fra næringseiendom har kommet seg tilbake fra finanskrisen i 2008 . I juni 30, 2014, ble nasjonens banker, hvorav 6 680 forsikret av Federal Deposit Insurance Corporation, holdt $ 1,63 billioner i kommersielle lån. Det var 2 prosent høyere enn toppen på 1,6 milliarder dollar i mars 2007.
Kommersiell eiendom signaliserte sin tilbakegang tre år etter at boligprisene begynte å falle. I desember 2008 møtte kommersielle utviklere mellom $ 160 milliarder og $ 400 milliarder i utlånsstandarder. De krypterte for å finne bankene å refinansiere dem. De fleste av disse lånene hadde bare 20-30 prosent egenkapital. Bankene krever nå 40-50 prosent egenkapital.
I motsetning til boliglån, har lån til kjøpesentre og kontorsbygninger store utbetalinger ved utgangen av termin. I stedet for å betale lånet, refinansiere refinansiere. Hvis finansiering ikke er tilgjengelig, må bankene avskaffe.
Tap på tap var ventet å nå 30 milliarder dollar og pummel mindre samfunnsbanker. De var ikke så hardt rammet av subprime boliglån som de store bankene. Men de hadde investert mer i lokale kjøpesentre, leilighetskomplekser og hoteller. Mange fryktet at smelten i små banker kunne ha vært like dårlig som spare- og lånekrisen for 20 år siden.
Om lag 300 milliarder dollar av kortsiktige kommersielle lån forfalt i 2008, ifølge Real Estate Roundtable. Mange av disse lånene kunne ha gått dårlige hvis de ikke hadde blitt refinansiert.
I oktober 2009 rapporterte Federal Reserve at bankene bare hadde avsatt $ 0,38 for hver dollar av tap. Det var bare 45 prosent av utestående gjeld på 3,4 milliarder dollar. Kjøpesentre, kontorbygg og hoteller gikk konkurs på grunn av høye ledige stillinger. Selv president Obama ble informert om den potensielle krisen av hans økonomiske team.
Verdien av næringseiendom falt 40-50 prosent mellom 2008 og 2009. Kommersielle eiendomsbesittere krypterte for å finne penger for å foreta betalinger. Mange leietakere hadde enten gått ut av virksomheten eller gjenforhandlet lavere utbetalinger. Eiere prøvde å skaffe penger ved å selge aksjer av nye aksjer. De brukte midlene til å støtte betalinger på eksisterende eiendommer. Som et resultat kunne de ikke øke verdien til aksjonærene. De utvann verdien til både eksisterende og nye aksjonærer. I et intervju med Jon Cona fra TARP Capital ble det avslørt at nye aksjeeiere sannsynligvis bare "kaster gode penger etter dårlig".
Ved juni 2010 fortsatte boliglånskvoten for næringseiendom å forverres. Ifølge Real Capital Analytics var 4,17 prosent av lånene misligholdt i første kvartal 2010. Det er 45,5 milliarder dollar i banklån. Det er høyere enn både 3,83 prosent rente i fjerde kvartal 2009 og 2,25 prosent rente for et år siden. Det er mye verre enn 0,58 prosent standardrate i første halvår 2006, men ikke så ille som 4,55 prosent rente i 1992.
I oktober 2010 så det ut som husleier for næringseiendom hadde begynt å stabilisere seg. I tre måneder falt leieprisene på 4 milliarder kvadratmeter kontorlokaler bare med en øre i gjennomsnitt. Den nasjonale kontorets ledighetsnivå syntes å stabilisere seg til 17,5 prosent. Det var lavere enn 1992-posten på 18,7 prosent, ifølge eiendomsforskningsfirmaet REIS, Inc.
Finanskrisen forlot REIT-verdiene deprimert i mange år. Hvorfor? En årsak er at det var vanskelig å se de utelukkede eiendommene REIT som ble kjøpt under krisen. Et annet er at eiere av næringseiendom var opp ned i boliglån. Verdiene for næringseiendom hadde falt 40-50 prosent siden 2008, og sank verdien av REITs.
Kommersiell fast eiendom lån forårsaket nesten en andre lavkonjunktur. I 2013 holdt bankene 991,2 milliarder dollar i kommersielle lån, en økning på 3,3 prosent i løpet av 2012. De fleste var for boligbygg. Omtrent en tredjedel kom fra 2015 til 2017. De fleste ble skrevet i 2005 til 2007 da eiendomsverdiene var høye. Disse lånene kunne ha misligholdt hvis boligprisene hadde gått ned. I stedet ble folk som mistet sine hjem, leietakere. De holdt lånene fra mislighold og økonomien fra en annen lavkonjunktur.