Planlegg E Skatte Tips
Utleiere må holde gode opptegnelser om kostnadsgrunnlag, inntekter og utgifter, og nummer én beste måten å holde styr på alle disse tingene er å sette opp et regneark. Skattekontoen din kan til og med ha en mal du kan bruke.
Her er tingene du vil spore:
- Kjøpesummen på huset, leiligheten eller leiligheten du leier ut
- Akkumulert avskrivning og gjeldende årlige avskrivninger på eiendommen din
- Leieinntekt
- Sikkerhetsdepositum du mottok
Du vil også holde oversikt over ulike utgifter knyttet til leieforholdet ditt, inkludert:
- Provisjoner eller eiendomsforvaltning avgifter
- Reklame kostnader
- Rengjøring, vedlikehold og reparasjonskostnader
- Boligeier forsikring og HOA avgifter
- Eiendomsskatt og boliglånsutgifter
- Sikkerhetsinnskudd refundert til leietaker
- og diverse andre utgifter, for eksempel verktøy, landskapsarbeid og søppelsamling
Hvis du sporer disse utgiftene ved hjelp av personlig økonomis programvare eller et regneark, vil månedlige og årsskiftet være like ved hånden, og du kan enkelt skrive ut dem.
Passiv aktivitetstap Begrensninger
Her er sjenerøs IRS-regel # 1: Hvis en av leieeiene dine har et netto tap for året, kan dette tapet nettes mot tap og fortjeneste av alle dine andre utleieeiendommer.
Nå er de kanskje ikke så gode nyhetene: Hvis summen av alle dine eiendommer er negativ - et netto tap - kan tapet være fullt, delvis eller ikke fradragsberettiget i det hele tatt mot resten av inntektene for året på grunn av passiv aktivitet tap begrensninger.
Utleie av fast eiendom er generelt ansett som en passiv aktivitet, selv om du bruker mye tid til å velge de riktige leietakere, reparere leieinnretningen og inspisere eiendommen for rutinemessig vedlikehold.
Tap fra passive aktiviteter er begrenset til å motvirke passiv fortjeneste.
Hvis du aktivt deltar i leieaktiviteten, kan eventuelle leieutgifter potensielt trekkes opp til $ 25 000 per år samlet sett på tvers av alle leieforholdene dine. Gift personer som arkiverer hverandre, har en leieavgift på opptil $ 12 500, forutsatt at personen levde bortsett fra sin ektefelle til enhver tid i skatteåret. Mengden av leieinntektet som er tillatt for aktive deltakere i en leieeiendom, varierer ut fra din endrede justerte bruttoinntekt (MAGI):
- For MAGI på $ 100 000 eller mindre ($ 50 000 eller mindre hvis det blir gift innlevering separat), kan leieutgifter trekkes i sin helhet opp til $ 25 000 ($ 12 500) grensen.
- For MAGI mellom $ 100.000 og $ 150.000 (mellom $ 50.000 og $ 75.000 hvis det blir gift innlevering separat), kan leietapene trekkes opp til en grense på 50% av forskjellen mellom $ 150,000 ($ 75,000 hvis gift filing separat) og MAGI.
- For MAGI over $ 150.000 ($ 75.000 hvis gift arkivering separat), kan ingen av leietapene trekkes fra andre inntekter.
Du kan bære tap fremover
Dette bringer oss til sjenerøs IRS-regel nr. 2: Utleie tap som er begrenset av passiv aktivitet tap begrensninger kan overføres til det påfølgende skatteåret når de kan kompensere leie fortjeneste.
Begrensninger av passiv aktivitetstap blir brukt hvert år, men utlånstap fortsetter å fremføre år etter år inntil tapene enten utnyttes ved å kompensere for leieinntekter eller ved å bli trukket mot annen inntekt.
Form 8582 brukes til å beregne passiv aktivitetstapbegrensninger og å holde oversikt over leieutgifter som akkumuleres hvert år for hver eiendom.
Skatteplanlegging for utleiere
Utleiere av og til gjør en liten fortjeneste når leieinntekten er tilstrekkelig til å betale boliglån samt eiendomsskatt, forsikring og reparasjoner. Men utleiere får avskrivning kjøpesummen på leieboligen, og dette kan ofte gjøre et lite økonomisk overskudd til et lite skattemessig tap - utgifter overstiger inntekt etter avskrivning er tatt i betraktning.
Hver så ofte, men utleierne står overfor store utgifter, som for eksempel å bytte ut et tak eller kaste en leilighet etter at en langsiktig leietaker forlater.
Under disse omstendighetene er det mulig at utleier har et tap på over $ 25 000, men de regler for passiv aktivitetstap begrenser tapet til nøyaktig $ 25 000. Resten vil bli overført til neste år når utleier forhåpentligvis vil ha mer av fortjeneste og vil kunne absorbere det overskytende skattemessige tapet.
Selge utleieeiendommer
Utleie tap for en bestemt eiendom er tillatt fullt ut i året hvor en eiendom selges i en fullstendig disposisjon til en ikke-relatert kjøper.
Selge et hus, en leilighet eller en annen utleie eiendom er ikke det samme som å selge din primære bolig. På samme måte som når du beregner gevinster, innebærer formelen for beregning av gevinsten eller tapet av leieeiendom at du trekker kostnadsgrunnlaget fra salgsprisen.
Justert kostnadsgrunnlag for utleieeiendom
Formelen for beregning av kostnadsgrunnlaget på leieeiendom er som følger:
- Kjøpesum
- Pluss innkjøpskostnader (tittel- og escrow-avgifter, eiendomsmegler provisjoner, etc.)
- Pluss forbedringer (erstatter taket, ny ovn, etc.)
- Pluss salgskostnader (tittel- og escrow-avgifter, eiendomsmegler provisjoner, etc.)
- Pluss akkumulerte avskrivninger (som rapportert på skatteformene dine)
- Tilsvarer kostnadsgrunnlaget
Beregning av fortjeneste eller tap vil være:
- Salgspris
- Minus din kostnadsgrunnlag
- Ligner din gevinst eller tap
Hvis det resulterende nummeret er positivt, har du gjort fortjeneste da du solgte leieboligen din. Hvis det resulterende tallet er negativt, påløper du tap. Gevinster på leieeiendom kan skattlegges delvis som avskrivninger gjenvinnes med maksimalt 25 prosent skattesats og delvis som kapitalgevinster . Salg av eiendom er rapportert på skjema 4797, og eventuelle kapitalgevinstberegninger er rapportert på Schedule D.
Fast eiendom og begrenset ansvar
Mange utleiere vurderer å danne selskaper, aksjeselskaper eller partnerskap for å eie sine utleieeiendommer. Et selskap kan være ufordelaktig fordi selskapene ikke har en foretrukket skattesats på langsiktige kapitalgevinster.
Et aksjeselskap ville være i stand til å overføre langsiktige gevinster gjennom til medlemmene, slik at gevinster fortsatt vil være berettiget til den foretrukne 15 prosent-rente på langsiktige gevinster. Utleiere bør diskutere dette og andre juridiske aspekter ved å danne et selskap for utleieeiendommer med en advokat for å få tak i alle juridiske og økonomiske konsekvenser av en slik strategi.